Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2009 по делу n А55-16989/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

с 30.12.2003 г. по 29.12.2004 г. – 1 (проектирование), на период с 30.12.2004 г. по 29.12.2006 г. – 1,8 (лодочная стоянка).

Рассчитанная на основании указанной формулы помесячная арендная плата на 2003 – 2006 год в соответствии с Приложением № 3 составила: за декабрь 2003 г. – 4.530 руб. 15 коп., за январь – ноябрь 2004 г. – 84.962 руб. 91 коп., за декабрь 2004 г. – 89.348 руб. 09 коп., за январь 2005 г. – ноябрь 2006 г. – 168.226 руб. 56 коп., за декабрь 2006 г. – 157.373 руб. 23 коп.

В соответствии с отметкой Управления ФРС по Самарской области указанный договор аренды был зарегистрирован 24.01.2007 г.

В соответствии с актом от 21.10.2004 г. земельный участок был передан арендодателем арендатору.

Согласно дополнительному соглашению от 11.01.2006 г., заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ОАО «СТЭК» уточнены периоды использования объекта: с 30.12.2003 г. по 18.02.2005 г. – проектирование (коэффициент 1), с 19.02.2005 г. по 31.05.2006 г. – строительство (коэффициент 1), с 1.06.2006 г. по 29.12.2006 г. – лодочная стоянка (коэффициент 1,8).

В связи с этим стороны данным дополнительным соглашением уточнили размер арендных платежей: в 2003 г. 4.530 руб. 15 коп. в месяц, в 2004 г. – 84.962 руб. 91 коп. в месяц, в 2005 г. – 93.459 руб. 20 коп. в месяц, в январе – мае  2006 г. – 25.587 руб. 39 коп. в месяц, в июне – декабре 2006 г. – 240.633 руб. в месяц.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 6.06.2008 г., принятым по делу № А55-1298/2008 оставлено без удовлетворения исковое заявление ОАО «СТЭК» к Министерству имущественных отношений Самарской области и к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании недействительным указанного дополнительного соглашения от 11.01.2006 г. в части определения размере арендной платы за период с июня по декабрь 2006 года. При этом одним из оснований принятого решения суд первой инстанции указал на незаключенность данного дополнительного соглашения. Решение суда вступило в законную силу.

Письмом от 28.05.2007 г. ОАО «СТЭК» уведомило Министерство имущественных отношений Самарской области о прекращении действия договора аренды от 21.10.2004 г.

По договору от 09.02.2007 г. Департамент управления имуществом г.о. Самара передал права и обязанности арендодателя по договору от 21.10.2004 г. № 016641з Министерству имущественных отношений Самарской области.

В соответствии с направленным истцом ответчику расчетом арендной платы (т.1 л.д. 105), ее предлагалось рассчитать  по формуле:

Ап = S х Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, где:

Ап – арендная плата за земельный участок в год;

S – площадь земельного участка (40635 кв.м.);

Скад = 3740 руб. 10 коп. – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, установленный согласно государственной кадастровой оценке земель поселений Самарской области (постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. №254) для земельных участков, расположенных в пределах кадастрового квартала 63:01:04 03 002 с видом разрешенного использования земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания;

Ка = 1 – коэффициент категории арендатора согласно приложению №1 к Методике определения размера арендной платы за земельные участки в г. Самаре (постановление Главы г.Самары от 08.11.2005 г. №2988);

Кпр = 0,38 – коэффициент престижности согласно приложению №2 к Методике определения размера арендной платы за земельные участки в г. Самаре (постановление Главы г.Самары от 08.11.2005 г. №2988);

Кв = 0,05 - коэффициент вида использования земельного участка под размещение временного яхтклуба (лодочной стоянки) согласно приложению №3 к Методике определения размера арендной платы за земельные участки в г. Самаре (постановление Главы г.Самары от 08.11.2005 г. №2988);

Ки = 1 - коэффициент инфляции за 2006 год;

Ки = 1,08 коэффициент инфляции за 2007 год (федеральный закон от 19.12.2006 г. № 238 «О федеральном бюджете на 2007 год» и Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самаре (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. №74)).

Исчисленная таким образом арендная плата, по мнению истца, в 2006 году составила 2.887.600 руб. 31 коп. в год или 240.633 руб. 36 коп. в месяц, а в 2007 году – 259.884 руб. 03 коп.

Возражая против указанного расчета Министерства, ответчик оспаривает применение только одного коэффициента (удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка Скад), поскольку ответчику в аренду был предоставлен земельный участок (земли поселений), при этом назначение земельного участка – размещение яхтклуба. Указанное предназначение земельного участка не изменилось, а поэтому оценка земельного участка как участка под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания – противоречит условиям договора аренды и фактическим обстоятельствам дела. Ответчик полагает, что следовало применить Скад – 116 руб. 97 коп. (прочие земли поселений).

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного решения суда первой инстанции и принятия по делу нового судебного акта по следующим основаниям.

Заключенный между ОАО «СТЭК и Комитетом по управлению имуществом г. Самары 21.10.2004 г. договор аренды земельного участка № 016641э является договором аренды, предусмотренным статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Возможность предоставления земельных участков в аренду обусловлена положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации. Указанная обязанность сторонами выполнена, договор был зарегистрирован в установленном порядке 24.01.2007 г.

В соответствии с требованиями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту 21.10.2004 г.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 3.2 истекал 29.12.2006 г., однако и после его истечения ответчик с согласия истца продолжал использовать земельный участок, в силу чего в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. №67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 1 июля 2006 г. возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области. Исполняя указанное постановление и на основании пункта 2.3 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством (утвержден постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. №74) между Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара и Министерством имущественных отношений Самарской области 9 февраля 2007 года был заключен договор о передаче  прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 21.10.2004 г. № 016641з. Письмом от 19.02.2007 г. истец уведомил ответчика о переходе к истцу прав и обязанностей арендодателя по договору от 21.10.2004 г.

Арендатор ОАО «СТЭК» уведомил арендодателя о прекращении действия договора аренды от 21.10.2004 г.

Таким образом, материалам дела подтверждается факт наличия гражданско-правовых отношений между истцом и ответчиком по поводу аренды земельного участка.

Существенным условием договора аренды земельного участка в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является размер арендной платы. Следовательно, размер арендной платы должен быть согласован сторонами в договоре в установленном порядке и любые изменения в определение размера арендной платы должны быть внесены сторонами в том же порядке, в каком и заключен основной договор аренды – то есть путем заключения соглашения между сторонами о внесении изменения в договор аренды и осуществления государственной регистрации таких изменений. Указанное обстоятельство подтверждено пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которого соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

В рамках действовавшего договора аренды от 21.10.2004 г. №  016641з арендодатель и арендатор заключали дополнительное соглашение от 11.01.2006 г., однако данное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, а в последующем вступившим в законную силу судебным актом было признано незаключенным. Указанное обстоятельство исключает соглашение от 11.01.2006 г. как возможное основание для определения цена арендной платы по договору от 21.10.2004 г.

По этим же основаниям судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание доводы истца и ответчика об изменении порядка расчета в связи с применением Методики определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. №74), Методики определения размера арендной платы за земельные участки в г. Самаре (постановление главы г. Самары от 8.11.2005 г. № 2988).

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По мнению суда апелляционной инстанции единственным действующим, согласованным сторонами в установленном порядке и зарегистрированном в соответствии с законом, условием о размере арендной платы по договору от 21.10.2004 г. № 016641з является соглашение о размере арендной платы, зафиксированное в Приложении № 3 к договору.

Однако и в указанном приложении сторонами предусмотрены два различных размера арендной платы: по формуле и в твердой денежной сумме. При этом размер арендной платы, исчисленный по формуле, существенно отличается от размера арендной платы, указанной в приложении №3.

Доводы истца о том, что в пункте 1 Приложения №3 к договору была допущена техническая ошибка, а именно в формуле не указан коэффициент Ка (коэффициент арендатора равный 1,1), который в соответствии с требованиями действующего законодательства при производстве расчета арендной платы был учтен в пункте 3 Приложения №3 (при определения размера помесячной арендной платы) – судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, т.к. доказательств согласования сторонами применения в формуле указанного коэффициента (Ка) не представлено, государственная регистрация договора (и приложение № 3 к нему) осуществлена в редакции, когда о применении указанного коэффициента соглашения сторон не имеется, соответствующего согласованного сторонами и зарегистрированного в установленном порядке исправления в пункт 1 приложения № 3 внесено не было.

Кроме того в равной степени можно утверждать, что техническая ошибка была допущена при составлении расчета арендной платы в пункте 3 приложения №3, а стороны – договорились при заключении договора о неприменении коэффициента Ка.

В связи с этим, определяя размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком в связи с арендой земельного участка по договору от 21.10.2004 г., суд апелляционной инстанции обосновывает свое решение на пункте 1 приложения №3 к договору, и определяет указанный размер в соответствии с формулой.

Азем = Аз.год : 12 (руб)

Аз.год = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 : 1000 х Кд, где:

Азем – арендная плата за участок земли в месяц (без НДС);

Аз.год – арендная плата за участок земли в год (без НДС);

S – площадь земельного участка;

Ам = 8 руб. – ставка за 1 кв.м. земли по морфотипу (Постановление Администрации г. Самары от 1.03.1994 г. №324);

К94 = 50 – коэффициент 1994 г. (постановление Администрации г.Самары от 11.11.1994 г. №1602);

К95 = 2 – коэффициент 1995 г. (Федеральный закон от 31.03.1995 г. «О федеральном бюджете на 1995 год»);

К96 = 1,5 – коэффициент 1996 г. (постановление Правительства РФ от 3.04.1996 г. №378);

К97 = 2 – коэффициент 1997 г. (Федеральный закон от 26.02.1997 г. «О федеральном бюджете на 1997 год»);

К99 = 2 – коэффициент 1999 г. (Федеральный закон от 05.02.1999 г. «О федеральном бюджете на 1999 год»);

К2000 = 1,2 – коэффициент 2000 г. (Федеральный закон от 31.12.1999 г. «О федеральном бюджете на 2000 год»);

К02 = 2 – коэффициент 2002 г. (Федеральный закон от 14.12.2001 г. «Об индексации ставок земельного налога»);

К03 = 1,8 – коэффициент 2003 г. (Федеральный закон от 24.07.2002 г. №110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений