Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 по делу n А55-25231/2005. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица – Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом, явку в суд своих представителей не обеспечили.  

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие обстоятельства:

Земельный участок, на котором размещена самовольная постройка находится у истца на праве аренды на основании договора от 4.10.2001 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ЗАО «СМАРТС», что подтверждено копией соответствующего договора и свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2003 г.

По договору купли-продажи №191 от 23.06.1995 г. и расшифровке к договору от 08.11.2000 г. Фонд имущества Самарской области продал, а АОЗТ «СМАРТС» приобрело имущество конструкторского бюро технологического оборудования, в т.ч. производственные помещения площадью 734 кв.м., расположенные по адресу: г. Самара, ул. Дачная, 2: литер А2 – 301 кв.м. (4 этаж № 9, 10, 12-16, 18-28). Литер АА1 (1 этаж) 433 кв.м.

Право собственности ЗАО «СМАРТС» на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Дачная, д.2 подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права:

- на нежилые помещения (литера А2), 1 этаж: комнаты 21-28, 28-1, 29-36, 2 этаж: комнаты №№ 1, 3-38, 3 этаж: комнаты №№1-67, 4 этаж: комнаты №№ 9, 10, 12-16, 18-28, общая площадь 4176,50 кв.м. – свидетельством от 11.12.1999 г.;

- на нежилые помещения (литера А2), 4 этаж: комнаты №№ 1-8, 11, 17, 29-67, площадь 1566,60 кв.м. – свидетельством от 13.12.2000 г.;

- на нежилое помещение (литера А2), 2 этаж, комната №40, площадь 175,90 кв.м. – свидетельством от 29.01.2001 г.;

- на нежилое помещение (литера А2), 2 этаж, комната №41, площадь 50,10 кв.м. – свидетельством от 2.03.2001 г.;

- на нежилое помещение (литера А2), 2 этаж: комната № 40, площадь 175,90 кв.м., - свидетельством от 2.03.2001 г.;

- на нежилое помещение (литера А2), 2 этаж, комнаты №№ 39, 39-1, 39-2, 39-3, 39-4, 39-5, 39-6, площадь 218,20 кв.м. – свидетельством от 22.05.2002 г.

 Постановлением Администрации Ленинского района г. Самары от 10.12.1999 г. №2490 ЗАО «СМАРТС» разрешена перепланировка (обустройство дополнительного этажа) по адресу: ул. Дачная, д.2, согласно утвержденному проекту.

Постановлением Администрации Ленинского района г. Самары от 16.03.2000 г. №479 утвержден акт приема в эксплуатацию нежилого помещения по ул. Дачной, д.2 после реконструкции, при этом установлена площадь помещения 764,2 кв.м., в т.ч. площадь 1 этажа – 408,9 кв.м., по внутреннему помещению 355,3 кв.м.

Территориальное управление ФАУФИ по Самарской области письмом от 25.05.2005 г. разрешило ЗАО «СМАРТС» реконструкцию здания на земельном участке, находящимся в собственности Российской Федерации по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Дачная, д.2.

Из технического паспорта от 26.04.2005 г. на объект недвижимости нежилого фонда, находящегося по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Дачная, д.2 (литер А, этаж 1, этаж 1 на отметке +3,690), следует что паспорт изготовлен по заявке ЗАО «СМАРТС», год постройки здания 1973, число этажей, общая площадь литеры 7950,6 кв.м., площадь организации-заявителя – 756,6 кв.м. На данном техническом паспорте отражена комната № 39 площадью 34,5 кв.м. (коридор), расположенная на 1 этаже литера А ул. Дачная, д.2. 

Законченная истцом реконструкция спорных помещений была сдана рабочей комиссии ЗАО «СМАРТС» по акту от 18.05.2005 г., противопожарное состояние здания после реконструкции было принято по акту от 8.04.2005 г. комиссией ЗАО «СМАРТС».

По заключению ООО «Проектно-строительная фирма «Вега» о техническом состоянии строительных конструкций в помещениях ЗАО «СМАРТС» в здании по ул. Дачной, 2 в г. Самаре реконструкция и перепланировка многофункционального здания выполнена в соответствии с проектом. Техническое состояние строительных конструкций здания соответствует требованиям, дальнейшая эксплуатация здания возможна без ограничений.

По экспертному заключению ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» административное здание ЗАО «СМАРТС» по адресу: г. Самара, ул. Дачная, д. 2, корпус 2, соответствует требованиям СанПиН. По результатам экспертного исследования истцу главным санитарным врачом Самарской области выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от 1.06.2005 г.

Заключением ГПС Самарской службы от 7.04.2005 г. состояние пожарной безопасности объектов ЗАО «СМАРТС» по адресу: ул. Дачная 2, корпус 2, позволяет обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности.

Оспаривая доводы истца в отношении спорного нежилого помещения (комнаты № 39 площадью 34,5 кв.м. – третье лицо ОАО «Проектподшипник» представило свидетельства о государственной регистрации права от 4.06.1999 г. и от 4.05.2007 г., в соответствии с которыми за обществом (наряду с иными помещениями) зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (литера А) 1 этаж, комната № 39, входящее в состав единого объекта – нежилого помещения (литера АА1), 1 этаж: комнаты №№ 1-6, 11-29, 33, 36-39, 2 этаж: все комнаты, 3 этаж: комнаты №№ 1-42, 44-49, 4 этаж: комнаты №№ 1-23, 25-35, 39-48, тех.этаж: комнаты №3-5, общей площадью 6465,2 кв.м.

Основанием для возникновения права собственности в свидетельствах указаны: договор передачи имущества в собственность акционерного общества №201 от 30.08.1993 г., свидетельство о собственности, выданное Фондом имущества Самарской области № 384 от 21.10.1993 г.

Согласно плану приватизации и договора о передачи имущества в собственность акционерного общества от 30.08.1993 г. Фонд имущества Самарской области передал акционерному обществу «Роспроектподшипник» (наряду с иным имуществом) – инженерно-лабораторный корпус №1 по адресу: г. Самара, ул. Дачная, 2 (литера АА1)

Из технического паспорта от 15.05.2000 г. здания по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Дачная, 2, литер А (подготовлен по заявке ОАО «Проектподшипник») следует, что в составе помещения на первом этаже имелась комната № 39 площадью 40,1 кв.м.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 7.06.2006 г. следует, что за ЗАО «Инфо-Телеком» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 756,6 кв.м.: 1 этаж комнаты №№ 7-9, 31, 32, 35, 39, 43-52, на отм. + 3,69 комнаты №№ 62-73, адрес объекта – Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Дачная 2. Основание возникновения права собственности – договор купли-продажи акций от 24.03.2006 г., дополнительное соглашение от 3.05.2006 г. к этому договору, акт приема – передачи имущества  от 3.05.2006 г.

Из письма ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» (от 4.06.2008 г. №23/9414) следует, что согласно регистрационным данным БТИ 26.04.1994 г. зарегистрировало право собственности АООТ «Роспроектподшипник» на объект недвижимости площадью 7259,1 кв.м. (литера АА1) по адресу: г. Самара, ул. Дачная, д.2, по данным инвентарного дела по состоянию на 5.01.1993 г. комната №39 (коридор) площадью 123,8 кв.м. входила в состав объекта площадью 7259,1 кв.м., на который было зарегистрировано право собственности АООТ «Роспроектподшипник», после реконструкции площадь комнаты № 39 стала составлять 34,5 кв.м. и на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2005 г. и определения Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2006 г. комната №39 площадью 34,5 кв.м. была включена в состав нежилого помещения площадью 756,6 кв.м. (лит. А), принадлежащего ЗАО «СМАРТС». 

Из материалов инвентаризационного дела АО «Проектподшипник» (т.5 л.д. 77-104) усматривается, что инженерно-лабораторный корпус № 1 (ул. Дачная, 2 литер А) включал в себя комнату № 39 (1 этаж) площадью 123,8 кв.м. (по экспликации помещений – коридор).

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, в силу требований статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента такой регистрации.

Свои требования о признании права собственности на спорную комнату № 39 площадью 34,5 кв.м. истец обосновывает тем, что в результате самовольно проведенной реконструкции помещения изменились технические характеристики, в т.ч. и спорной комнаты, и обосновывал их положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Истец пояснил, что реконструкция помещений по адресу г. Самара, ул. Дачная 2, производилась им без получения на это разрешения, без согласования проектной документации в установленном законом порядке. В силу этого данные помещения, в т.ч. и комната № 39 площадью 34,5 кв.м., расположенная на 1 этаже (литера А) – является в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона, действовавшей на момент подачи истцом искового заявления) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истцом суду были предоставлены достаточные доказательства, подтверждающие, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В тоже время истцом не представлены достаточные и надлежащие доказательства, подтверждающие, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что поскольку в силу требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник имущества вправе распоряжаться судьбой этого имущества, истец, заявивший иск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, должен в силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать наличие у него права собственности на указанный объект до совершения реконструкции.

Представленные истцом в обоснование наличия у него такого права до реконструкции доказательства – договор купли-продажи №191 от 23.06.1995 г., расшифровка к приложению к этому договору от 08.11.2000 г., конкретизации помещений 1 этажа, переданных по договору истцу – не содержат, технической инвентаризации при заключении договора не проводилось, государственная регистрация – не осуществлялась.

Соответственно идентифицировать на основании представленных истцом доказательств приобретения права собственности помещения приобретенные им на первом этаже литера А, в т.ч. определить, включалась ли  в указанный договор комната № 39 (литера А) – невозможно.

Представленные третьим лицом ОАО «Проектподшипник» доказательства, подтверждающие приобретение им в числе иного имущества при приватизации предприятия на основании договора от 30.08.1993 г. недвижимого имущества, в т.ч. и спорной комнаты № 39 (коридора)  в литере А – получили правильную оценку в обжалуемом судебном акте и пересмотру не подлежат.

Доводы истца, изложенные в его апелляционной жалобе – несостоятельны и необоснованны.

Так, утверждение истца о правоустанавливающем характере технического паспорта, выданного истцу по заявке в апреле 2005 года, противоречит действующему законодательству.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (утв. Приказом Госстроя России от 31.05.2001 г. № 120) Единый реестр представляет собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости и являющихся доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату. Объектом учета Единого реестра является объект градостроительной деятельности, подлежащий государственному техническому учету и технической инвентаризации, независимо от формы собственности и назначения. В Едином реестре учитываются: объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию; самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов); объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось; бесхозяйные объекты. Документальной основой ведения Единого реестра является технический паспорт. Источником формирования записи об объекте являются удостоверенные документы, составленные на основе проведенной технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности и хранящиеся в инвентарном деле объекта. Запись об объекте градостроительной деятельности в Едином реестре устанавливает факт наличия объекта по конкретному адресу, в определенных границах, фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками. Выписка из Единого реестра является доказательством проведенного государственного технического учета и наличия объекта градостроительной деятельности по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и иных характеристик на определенную дату.

Таким образом, техническая инвентаризация не может являться основанием