Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2009 по делу n А72-971/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

аренды № 24-4-010045 земельного участка с кадастровым номером 73:24:04 08 11:76, из земель поселений, площадью 166,0 кв.м., находящегося по адресу: г. Ульяновск, пр. Нариманова (напротив дома 34 по ул. Гагарин) в Ленинском районе, для использования под спаренным павильоном мини-кафе с туалетом, без права капитального строительства и передачи другому лицу, со сроком действия  с 13.01.2004 г. по 31.03.2009 г. (т. 1 л.д. 26-30).

Договор аренды земельного участка от 18.02.2004 г. № 24-4-010045 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.04.2009 г. № 01/156/2009-165 (т. 2 л.д. 53).

Постановлением главы города Ульяновска от 24.05.2005 г. № 769 по результатам рассмотрения материалов выбора земельного участка для размещения строительства предварительно согласовано индивидуальному предпринимателю Урлапову Д.И. место размещения строительства магазина-кафе на земельном участке площадью 382,0 кв.м. по пр. Нариманова (вместо существующего  торгового   павильона)  в  Ленинском  районе  (земли   поселений, территориальная зона Ж-4), с учетом комплексной застройки прилегающей территории; утвержден акт выбора земельного участка от 27.10.2004 г. № 874 и проект границ земельного участка для строительства магазина-кафе по пр. Нариманова (вместо существующего торгового павильона) в Ленинском районе; разрешено индивидуальному предпринимателю Урлапову Д.И. проведение проектных работ для строительства магазина-кафе по пр. Нариманова (вместо существующего торгового павильона), а также передан заявителю в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 382 кв.м. для выполнения изыскательских работ по пр. Нариманова в Ленинском районе.

В соответствии с п. 5 данного постановления заявитель предписано оформить право аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством сроком на 11 месяцев, получить архитектурно-планировочное задание, разработать и согласовать проектную документацию в установленном законодательством порядке.

Пунктом 6 постановления предусмотрено, что предоставление земельного участка в аренду на период строительства и разрешение на строительство объекта подлежит оформлению дополнительными постановлениями главы города.

Кроме того, п. 7 постановления признаны утратившими силу пункты 1-4 постановления мэра от 13.01.2004 г. № 52 «О передаче ИП Урлапову Д.И. в аренду земельного участка в Ленинском районе», а также признан расторгнутым договор аренды земельного участка от 18.02.2004 г. № 24-4-010045 (т. 1 л.д. 41-42).

Во исполнение вышеуказанного постановления 11.07.2005 г. между администрацией (мэрией) г. Ульяновска и индивидуальным предпринимателем Урлаповым Д.И. заключен договор аренды № 24-4-011842  земельного участка из земель поселений площадью 382,0 кв.м., находящегося по адресу: г. Ульяновск, ул. Нариманова (вместо существующего торгового павильона) в Ленинском районе для использования под строительство магазина-кафе, с учетом комплексной застройки прилегающей территории.

14.02.2006 г. заявителем была подана заявка в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости но Ульяновской области на проведение кадастровых действий по формированию земельного участка, расположенного по адресу: г. Ульяновск, проспект Нариманова (вместо существующего торгового павильона).

Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости но Ульяновской области на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» 31.03.2006 г. принято решение об отказе проведения государственного кадастрового учета № 48/06-3530, в том числе в связи с тем, что при межевании земельного участка нарушены права смежных землепользователей: обнаружена накладка на земельный участок по проспекту Нариманова, напротив дома по ул. Гагарина, 34, поставленный на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 73:24:04 08 11:76 (т. 1 л.д. 18).

Согласно обращению Ульяновского муниципального казенного унитарного предприятия «Городской градостроительный сервис» главе города Ульяновска от 02.03.2007 г. № 01-16/35 при оформлении земельно-правовых документов заявителю на земельный участок в Ленинском районе по пр. Нариманову (вместо существующего торгового павильона) для строительства магазина-кафе площадью 382,0 кв.м. произошло перераспределение границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:040811:76 площадью 166 кв.м. и земель, свободных от прав третьих лиц с кадастровым номером 73:24:040811:67. Новый земельный участок по пр. Нариманова (вместо существующего торгового павильона) в Ленинском районе сформировался из 2 участков: участок № 1 - из части земельного участка, свободного от прав третьих лиц с кадастровым номером 73:24:040811:67(А) площадью 347,10 кв.м.; участок № 2 - из части ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 73:24:040811:76(Б) площадью 34,90 кв.м. (т. 1 л.д. 19).

22.05.2008 г. заявитель обратился к главе муниципального образования г. Ульяновска с просьбой о перезаключении договора аренды земельного участка площадью 382 кв.м. для проведения проектно-изыскательских работ для строительства магазина-кафе (вместо существующего торгового павильона) по пр. Нариманова в Ленинском районе г. Ульяновска (т. 1 л.д. 16-17).

Ответ на данное обращение заявителем получен не был.

02.06.2008 г. Комитет по управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии г. Ульяновска уведомлением №01-19/2514, ссылаясь на п. 7 постановления главы города Ульяновска от 24.05.2005 г. № 769, предложил заявителю расторгнуть договор земельного участка от 18.02.2004 г. № 24-4-010045 в добровольном порядке (т. 1 л.д. 10).

25.11.2008 г. Предприниматель обратился к главе муниципального образования г. Ульяновск с заявлением о продлении срока аренды земельного участка по адресу: пр. Нариманова, напротив ул. Гагарина, 34, под торговым павильоном (т. 1 л.д. 46).

В ответ на указанное обращение мэрия города Ульяновска письмом от 02.02.2009 г. № 675-01 сообщила заявителю о невозможности продления срока действия договора в силу положений Гражданского кодекса  РФ, поскольку согласно пунктам 7-8 постановления главы города от 24.05.2005 г. № 769 договор аренды на земельный участок под павильоном мини-кафе с туалетом по указанному адресу расторгнут.

Считая бездействие мэрии г. Ульяновска, выраженное в нерассмотрении обращения  от 22.05.2008 г., и отказ мэрии г. Ульяновска от 02.02.2009 г. № 675-01 в продлении срока действия договора аренды незаконными, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требование Предпринимателя о признании незаконным бездействия мэрии г. Ульяновска, выраженного в нерассмотрении обращения от 22.05.2008 г., суд первой инстанции исходил из того, что факт получения мэрией г. Ульяновска данного обращения подтвержден отметкой мэрии от 22.05.2008 г., и указанное обращение подлежало рассмотрению в срок, предусмотренный ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, частям 2 и 3 ст. 201 АПК  РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 22.05.2008 г. заявитель обратился к главе муниципального образования г. Ульяновска с просьбой о перезаключении договора аренды земельного участка площадью 382 кв.м. для проведения проектно-изыскательских работ для строительства магазина-кафе (вместо существующего торгового павильона) по пр. Нариманова в Ленинском районе г. Ульяновска (т. 1 л.д. 16-17).

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Пунктом 4.1 договора от 11.07.2005 г. № 24-4-011842  стороны определили срок его действия с 24.05.2005 г. по 24.04.2006 г. Данное условие соответствует п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При таком положении апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 11.07.2005 г. № 24-4-011842   прекратил свое действие 24.04.2006 г. в силу императивных положений п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Поскольку у заявителя отсутствует право требования перезаключения договора аренды земельного участка площадью 382 кв., то, соответственно,  у ответчика отсутствует обязанность заключить новый договор аренды земельного участка площадью 382 кв.м.

В связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что бездействие мэрии г. Ульяновска по нерассмотрению заявления от 22.05.2008 г. о перезаключение договора аренды не нарушает  права и законные интересы Предпринимателя.

При таких условиях суд необоснованно признал бездействие мэрии г. Ульяновска незаконным.

Суд первой инстанции также удовлетворил требование Предпринимателя о признании незаконным отказа мэрии г. Ульяновска от 02.02.2009 г. № 675-01 в продлении срока действия договора аренды и обязал мэрию г. Ульяновска направить заявителю проект соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 18.02.2004 г. № 24-4-010045.

При этом суд исходил из того, что поскольку  в период с 13.01.2004 г. по 31.03.2009 г. было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды Предпринимателя; соглашение о расторжении договора аренды с участием заявителя не заключалось, то указанный земельный участок находится в пользовании у заявителя на законных основаниях; ответчик не представил доказательств ненадлежащего исполнения заявителем его обязательств по договору аренды, и в силу ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса  РФ он был обязан продлить договор аренды с заявителем.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда противоречащими правилами статей 421, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса  РФ.

В силу п. 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем, ни Гражданский кодекс РФ, ни иные законодательные акты не предусматривают обязанность арендодателя заключать договоры аренды. Не имеется в деле и доказательств добровольного принятия на себя ответчиком обязательства заключить с заявителем договор аренды на новый срок.

Статьей 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из анализа положений указанной статьи следует, что  она регулирует отношения между арендатором и арендодателем в случае истечения срока действия договора аренды и продолжения арендатором пользоваться предметом аренды при отсутствии возражений арендодателя.

Закон предусматривает, что в данном случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Последствия возобновления действия договора на неопределенный срок прямо указаны в ст. 610 Гражданского кодекса РФ в виде права сторон в любое время отказаться от исполнения договора.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды, предусмотренное ст. 621 Гражданского кодекса РФ, означает преимущество добросовестного арендатора на заключение договора аренды перед другими лицами, но не обязанность арендодателя заключить с арендатором новый договор аренды, о чем прямо указано в абз. 3 ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, где предусмотрено право арендодателя отказать в заключении нового договора, не заключая при этом договора аренды с другими лицами.

Реализация преимущественного права возможна только в случае отказа арендодателя в заключении договора аренды с добросовестным арендатором и последующим заключении договора аренды с иным арендатором. Закон предусматривает последствия такого нарушения преимущественного права арендатора - перевод на арендатора прав и обязанностей по договору аренды.

Предприниматель не заявил требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неправильном толковании судом первой  инстанции ст. 621 ГК РФ и, как следствие, об ошибочности вывода суда о том, что ответчик был обязан продлить договор аренды с заявителем.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, земельный участок площадью 166,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040811:76 был предоставлен заявителю на основании постановления постановлением мэра города Ульяновска от 13.01.2004 г. № 52, пункты 1-4 которого признаны утратившими силу постановлением главы города Ульяновска от 24.05.2005 г. № 769. При этом постановление от 24.05.2005 г. № 769 в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.

В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения Предпринимателем обязательств по внесению арендной платы