Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу n А49-4202/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

оплату в размере 665000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей,

а всего в сумме 2031332 (два миллиона тридцать одна тысяча триста тридцать два) рубля 50 коп. в течение 5 (пяти) банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

Обязанность по оплате стоимости цены договора, указанной в настоящем пункте, считается исполненной в день поступления денежных средств на р/с Застройщика либо в его кассу.

Пункты 5.1.2, 5.1.5, 5.2.3 исключить.

Пункт 6.3. изложить в следующей редакции: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участникам долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день просрочки, согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований и встречных исковых требований судом первой инстанции отказано.

Не согласившиеся с решением Арбитражного суда Пензенской области истец (по первоначальному иску) ООО «Рисан» и ответчик (по первоначальному иску) ИП Зуйков Г.Н. обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО «Рисан» в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования ООО «Рисан», а в удовлетворении иска ИП Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н. – отказать.

В обоснование своей просьбы ООО «Рисан» в апелляционной жалобе указало, что исковые требования общества были основаны на договоре от 05.06.2006 г., который был расценен судом как предварительный, а также на нормах закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. При этом заявитель указывает, что в договоре от 5.06.2006 г. отсутствуют условия, предусмотренные пунктом 4  статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 г. о цене договора об участи в долевом строительстве, сроках и порядке ее уплаты, в силу чего договор не может считаться заключенным. Несмотря на это, как указано в жалобе, судом утверждена редакция пункта 1.5 договора с указанием стоимости участия долевого строительства (111 337 932 руб. 50 коп.) и констатацией факта исполнения обязательств по пункту 1.2 договора от 5.06.2006 г. При этом решение о размере стоимости участия долевого строительства суд ошибочно определил с помощью отчета оценки нежилого помещения, которым установлена рыночная цена помещения, в то время как ценой договора являются затраты на строительство и оплата услуг застройщика. Кроме того ответчиками представлен отчет об оценке нежилого помещения, предполагаемого к передаче ответчикам, однако отчет датирован январем 2009 г., в то время как указанное помещение было создано только в июле 2009 г., при оценке помещения специалистам – оценщикам не была представлена проектная документация на объект. Ссылаясь на пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5.05.1997 г. № 14, поскольку стороны в предварительном договоре не согласовали условия о цене, при определении условий основного договора одна сторона настаивает на включение в договор условия о цене отличного от порядке, предусмотренного статей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а другая сторона против этого возражает – суд не вправе рассматривать дело. Таким образом заявитель апелляционной жалобы полагает, что установление цены договора определенным способом, способ и порядок ее оплаты противоречит статье 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», п.3 Информационного письма Президиума  ВАС РФ от 5.05.97 г. №14. Далее заявитель жалобы указывает, что заключение договора об участии в долевом строительстве возможно только на стадии строительства, но не на стадии, когда строительство окончено. При этом заявитель жалобы оспаривает ссылку в оспариваемом решении на постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6.02.2009 г. по делу №А49-6314/2007, поскольку в рассматриваемом деле между сторонами имелся подписанный договор долевого участия, однако не была проведена его государственная регистрация. Встречное требование о согласовании условий договора по мнению заявителя апелляционной жалобы удовлетворению не подлежало, поскольку индивидуальными предпринимателями в адрес ООО «Рисан» протокол разногласий не направлялся.

Индивидуальный предприниматель Зуйков Г.Н. в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворив требования Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н.

В обоснование своей просьбы заявитель в жалобе приводит следующие доводы:

Зуков Г.Н. полагает, что отказ в удовлетворении требований истцом по встречному иску:

- в части пункта 1.6 договора – не включение требования о наличии напольной стяжки;

- в части пункта 1.7 договора – не принятие редакции истцом о том, что застройщик обязуется ввести в эксплуатацию блок – секцию «Е» указанного многоквартирного дома не позднее 31 июля 2008 года и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее 30 дней с момента сдачи в эксплуатацию блок-секции «Е» указанного многоквартирного дома в состоянии, пригодном для его эксплуатации в соответствии с его целевым назначением, по качеству соответствующем требованиям технических и градостроительных документов, требованиям проектной документации, другим требованиям, предъявляемым законодательством РФ к торговым помещениям (отопление, вентиляция, пожарная безопасность), подключенным к сетям электроснабжения, водоснабжения, другим инженерным сетям инфраструктуры, с готовыми подъездными дорогами и пешеходными дорожками, обеспечивающими возможность подъезда к Объекту долевого строительства автотранспорта и его разгрузку, а также проход людей к объекту долевого строительства. Как указывает заявитель апелляционной жалобы, отказ в принятии данной редакции договора нарушает пункт 4 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», а также пункта 1 статьи 7 того же закона. 

Законность и обоснованность судебного акта, принятого по настоящему делу Арбитражным судом Пензенской области проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В судебном заседании 15 декабря 2009 года был объявлен перерыв до 12 часов 20 минут 22 декабря 2009 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представители ООО «Рисан» и индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н. соответственно Илюшина Ю.М. и Мошников Е.В. на своих позициях настаивают, апелляционные жалобы своих доверителей поддержали, от предложения суда закончить дело примирением – отказались.

Выслушав выступления представителей сторон, оценив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

5 июня 2006 г. ООО «Рисан» и ИП Зуйков Г.Н., Старцев О.Н., Прокофьев В.А. заключили договор, по условиям которого в целях реализации инвестиционного проекта по новому строительству объекта «Торговый центр в микрорайоне «А» по ул.Пушкина в г.Пензе» стороны согласовали выполнение в срок до 31.07.2006 г. ими следующих действий:

- индивидуальные предприниматели заключают с обществом договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды №4866 от 16.01.2004 г. на земельный участок площадью 12058 кв.м.;

- индивидуальные предприниматели заключают с обществом договор безвозмездного пользования сооружением (автостоянкой) площадью 974 кв.м., расположенной по адресу: г.Пенза, ул.Кулакова, 1 «А»;

- индивидуальные предпринимателя заключают с обществом договор аренды земельного участка площадью 987 кв.м., расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Кулакова, д.1 «А»;

- индивидуальные предприниматели заключают с обществом договор аренды земельного участка площадью 719 кв.м. по адресу: г.Пенза, ул.Пушкина, д.31 «А»;

- индивидуальные предприниматели передают обществу весь объем исходно-разрешительной документации, необходимый для ведения строительства (за исключением разрешения на строительство).

В свою очередь общество по указанному договору приняло на себя обязательство:

- за счет собственных средств и привлеченных инвестиций организовать строительство жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в микрорайоне «А» по ул.Пушкина в г.Пензе со сроком сдачи встроено-пристроенных помещений, передаваемых индивидуальным предпринимателям не позднее 31.07.2009 г.;

- после получения разрешения на строительство жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на земельных участках, указанных в пунктах 1.2.1, 1.2.3, 1.2.4 договора в счет взаиморасчетов за исполнение индивидуальными предпринимателями обязательств, указанных в пунктах 1.2.1-1.2.5 заключить в течение 30 дней с индивидуальными предпринимателями договор об участии в долевом строительстве, по которому общество осуществляет строительство, сдает в эксплуатацию и передает в собственность индивидуальным предпринимателям встроено-пристроенные нежилые помещения, расположенные на:

а) первом этаже правого крыла жилого дома общей площадью 800 кв.м., из них торговой площади 600 кв.м.;

б) втором этаже правого крыла жилого дома общей площадью 800 кв.м., из них торговой площади 600 кв.м.

При этом общество гарантирует, что передаваемые нежилые помещения в едином комплексе строительного объекта не располагаются под жилыми помещениями. 

При оценке данного договора стороны находят его смешанным договором, в котором содержатся элементы предварительного договора. Указанное обстоятельство стороны полагали основанием для заключения в последующем договора об участии в долевом строительстве в соответствии с пунктом 1.3.2 договора. При этом, стороны не смогли согласовать условия такого договора, что и послужило причиной для обращения их в суд с указанными выше требованиями.

22.05.2008 г. ООО «Рисан» направило в адрес ответчиков (по первоначальному иску) проект договора о долевом участии в строительстве, согласно которому:

1. Застройщик (ООО «Рисан») принимает на себя обязанность своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: г.Пенза, микрорайон «А», ул.Пушкина, стр.15 многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию блок-секции «Е» многоквартирного дома передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, определенный договоров, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

2. Застройщик (ООО «Рисан») осуществляет строительство многоквартирного дома на основании: постановления Главы администрации г.Пензы от 24.07.2007 г. №847/5; договора уступки прав и обязанностей по договору аренды №4866 от 16.01.2004 г. земельного участка от 28.06.2006 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2006 г. со всеми дополнительными соглашениями; договора аренды земельного участка в г.Пензе по ул.Пушкина, 31 А от 28.06.2006 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2006 г. со всеми дополнительными соглашениями; договора аренды земельного участка в г.Пензе по ул.Кулакова, 1 А от 28.06.2006 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2006 г. со всеми дополнительными соглашениями; разрешения на строительство от 10.04.2008 г., выданного Главой администрации г.Пензы; проектной декларации, опубликованной в газете «Наша Пенза» от 17-23 апреля 2008 г. №17 (991).

3. Объектом долевого строительства является нежилое встроено-пристроенное помещение на 1 и 2 этажах многоквартирного дома в блок-секции «Е» в осях В-С; 84-88 общей проектной площадью 1600 кв.м., из них на первом этаже правого крыла жилого дома общей площадью 800 кв.м., в т.ч. торговой площадью 600 кв.м.; на втором этаже правого крыла жилого дома общей площадью 800 кв.м., в т.ч. торговой площадью 600 кв.м. Застройщик гарантирует, что передаваемые нежилые помещения в едином комплексе строительного объекта не располагаются под жилыми помещениями. После подписания акта приема-передачи участникам долевого строительства будут принадлежать доли в объекте: Зуйкову Г.Н. – ½, Прокофьеву В.А. и Старцеву О.Н. -  по ¼.

4. В стоимость объекта долевого строительства входят следующие работы: установка витражей и наружных дверей согласно проекту, ограждающие конструкции помещения, устройство кирпичных перегородок санузлов, стояки водопровода и канализации согласно проекту, система отопления – ввод в помещения первого этажа, электрика – ввод в электрощитовую, затраты на содержание застройщика. 

5. Участники долевого строительства обязуются внести денежные средства в размере 56 000 000 руб. (сумма складывается из стоимости строительства и оплаты услуг застройщика – 3% от суммы договора). В счет взаиморасчетов между сторонами на основании пунктов 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.4, 1.2.5 договора от 5.06.2006 г. заключены договоры: уступки прав и обязанностей по договору аренды №4866 от 16.01.2004 г. земельного участка площадью 12 058 кв.м. от 28.06.2006 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2006 г. со всеми дополнительными соглашениями; договор безвозмездного пользования сооружением (автостоянкой) площадью 974 кв.м., расположенной по адресу: г.Пенза, ул.Кулакова, 1 «А» от 28.06.2006 г.; аренды земельного участка площадью 987 кв.м. в г.Пензе по ул.Кулакова, 1 А от 28.06.2006 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2006 г., аренды земельного участка площадью 719 кв.м. в г.Пензе по ул.Пушкина, 31 А от 28.06.2006 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2006 г., кроме того участниками долевого строительства передана исходно-разрешительная документация, необходимая для ведения строительства. Кроме