Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу n А49-4202/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

того участники долевого строительства обязуются в соответствии с пунктом 3.1.3 договора аренды земельного участка по ул.Кулакова 1А в г.Пензе от 28.06.2006 г. передать в собственность застройщику земельный участок площадью 987 кв.м., расположенный по адресу: г.Пенза, ул.Кулакова, 1А, а на основании пункта 3.1.3 договора аренды земельного участка по ул.Пушкина 31 А от 28.06.2006 г., передать в собственность застройщику земельный участок площадью 719 кв.м., расположенный по адресу: г.Пенза, ул.Пушкина, 31А.

Ответчики от подписания указанного проекта договора уклонились, представили протокол разногласий к договору, которые касались стоимости участия долевого строительства (стороны полагают ее равной 160 000 000 руб. и считают необходимым указать, что в счет уплаты стоимости они передают застройщику в собственность земельные участки площадью 719 кв.м. по ул. Пушкина 31а и площадью 987 кв.м. по ул. Кулакова 1а в г.Пензе), содержания составляющей стоимости объекта долевого строительства (дополнительно к указанным в договоре – напольная стяжка, система пожаротушения). Застройщиком указанные изменения в проект договора не согласованы.   

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями части 3 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения правила о форме предварительного договора от 5.06.2006 г. данный договор в части возложения на стороны обязанности заключить договор об участии в долевом строительстве является ничтожной сделкой.

В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Кроме того, в соответствии с положениями части 4 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к числу существенных условий договора об участии в долевом строительстве относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу положения части 5 этой же статьи при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В рассматриваемом договоре от 5.06.2006 г. не усматривается, что при заключении предварительного договора стороны согласовали цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.

Таким образом, указанный договор от 5.06.2006 г. в части возложения на стороны в последующем заключить договор об участии в долевом строительстве в силу положений частей 4, 5 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

В судебном заседании установлено, что стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, что и явилось причиной возникшего между сторонами судебного спора.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из материалов дела не усматривается (в силу изложенных выше обстоятельств) наличие у сторон обязанности заключить договор о долевом участии в строительстве на определенных условиях, а поэтому положения статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда – в настоящем деле применены быть не могут.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, оснований понудить как одну, так и другую сторону к заключению договора на определенных другой стороной условиях – у суда не имеется.

Кроме этого, в настоящее время заключение между сторонами договора о долевом участии в строительстве невозможно, поскольку объект недвижимости в установленном законом порядке введен в эксплуатацию, построен, что подтверждается выдачей ООО «Рисан» уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т.3 л.д.131), а по смыслу Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, то есть указанный объект должен быть создан за счет привлеченных денежных средств участника долевого строительства, а сам договор может быть заключен только на стадии строительства объекта, до ввода его в эксплуатацию.

В силу изложенного исковые требования, заявленные ООО «Рисан» и индивидуальными предпринимателями Зуйковым Г.Н., Старцевым О.Н., Прокофьевым В.А. не могут быть признаны обоснованными, решение суда подлежит отмене, а в удовлетворении первоначального и встречного исков надлежит отказать.

Представленные сторонами в обоснование своих апелляционных жалоб доводы не могут быть признаны обоснованными.

ООО «Рисан» в суде апелляционной инстанции заняло противоречивую позицию: с одной стороны общество утверждает о невозможности на настоящем этапе заключить в отношении построенного и введенного в эксплуатацию объекта договор о долевом участии в строительстве и на этом основании полагает необходимым отказать в удовлетворении встречного иска индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Старцева О.Н., Прокофьева В.А., с другой стороны настаивало на рассмотрении своего требования о понуждении ответчиков к заключению такого договора на условиях, предложенных обществом. Представитель общества в суде апелляционной инстанции противоречивость своей позиции признало, однако каким-либо образом скорректировать ее отказалась.

Представитель индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Старцева О.Н., Прокофьева В.А. в судебном заседании настаивал как на возможности заключения договора о долевом участии в строительстве после ввода объекта в эксплуатацию, так и на наличия у его доверителей права требовать от общества заключения с ними такого договора на основании предварительного договора от 5.06.2006 г.

При этом представитель ответчиков (по первоначальному иску) полагает, что из содержания договора от 5.06.2006 г. следует, что стороны определили оплату стоимости получения объекта недвижимости (предмета договора долевого участия в строительстве), т.е. цену договора – в виде совершения его доверителями определенных действий – заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, заключения договоров аренды и безвозмездного пользования.

Между тем в соответствии с положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена в договоре об участии в долевом строительстве является не только существенным условием договора, но и состоит она из  суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика. Такая цена всегда выражается в денежных средствах и не может быть выражена в каких-либо иных обязательствах дольщиков перед застройщиком, не указанных в договоре в виде соответствующего денежного выражения.

Рассуждения представителя индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Старцева О.Н., Прокофьева В.А. о том, что они могли передать вопрос о согласовании условий договора о долевом участив строительстве на рассмотрение суда и без заключенного предварительного договора – на основании соглашения сторон – беспредметны, поскольку какого-либо соглашения сторон относительно заключения договора о долевом участии в строительстве и возможности передачи споров о его условиях на рассмотрение суда – между сторонами не имеется, заключение договора без согласования сторонами существенных его условий, касающихся как цены договора, порядка ее уплаты, так и предмета обязательства – противоречит декларированному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу свободы договора. Возложение на суд обязанности установить эти условия для сторон своим решением при отсутствии соглашения между сторонами, безусловно, приведет к нарушению законных прав и интересов либо одной, либо другой, а возможно и обеих сторон, что является недопустимым.

Тот факт, что в процессе производства по делу в суде первой инстанции сторонами частично были согласованы условия договора о долевом участии в строительстве, на указанный вывод суда апелляционной инстанции не влияет.

По изложенным мотивам апелляционная жалоба ООО «Рисан» подлежит лишь частичному удовлетворению (в части отмены судебного решения и отказа в удовлетворении требований ИП Зуйкова Г.Н., Старцева О.Н., Прокофьева В.А.), а апелляционная жалоба ИП Зуйкова Г.Н. удовлетворению не подлежит.

Расходы, понесенные сторонами по уплате государственной пошлины, подлежит отнесению на стороны, которые эти расходы понесли, расходы по оплате проведенной экспертизы в соответствии с заявлением ответчиком (по первоначальному иску) подлежит отнесению на индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Старцева О.Н., Прокофьева В.А. в равных долях.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

постановил:

Решение