Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2010 по делу n А55-10148/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

«САМКОН» как арендатора на данный земельный участок подтверждаются договором аренды, прошедшим государственную регистрацию.

Закрытое акционерное общество ЗАО «САМКОН» на основании договора перемены лиц в обязательствах от 25 декабря 2008 г. уступило, а  закрытое акционерное общество «Проектно-строительная компания» приняло в  полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 157 от 16 ноября 2007 г., предметом которого является предоставление в аренду земельного участка, относящегося к категории «земли населённых пунктов», имеющего кадастровый номер 63:01:07 05 001:0028, находящийся по адресу: Самарская область, город Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, 9-11, площадью 1034,70 кв.м. на основании постановления главы города Самары от 17 сентября 2004 г. № 2265, от 06 июня 2005 г. № 1548, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 06 ноября 2007 года № 178. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области согласовало перемену лиц в обязательстве по указанному договору аренды земельного участка. Договор перемены лиц в  обязательстве от 25 декабря 2008 г.  зарегистрирован  в  Едином государственном реестре прав  на недвижимое  имущество и  сделок с ним 03 марта 2009 г.       

При освоении участка и проведении работ по установлению его границ для организации строительной площадки было установлено, что на его территории располагаются объекты - временные сооружения, принадлежащие ответчикам: ООО «Олтаир» площадью 9 кв.м. и 30 кв.м. и индивидуальному предпринимателю Павловой З.А. площадью 30 кв.м., о чем свидетельствует проект границ земельного участка, расположенного по  улице Солнечной, 9 - 11 в Промышленном районе города Самары для проектирования многоэтажного жилого дома ЗАО «САМКОН» (л.д.2-4, т.2), акт осмотра земельного участка от 22 августа 2007 г. к договору аренды № 024639з от 28 сентября 2005 г. (л.д.118-119,т.1), и ответчиками не оспаривается.     

Актом  осмотра земельного  участка от 22 августа 2007 г. установлено, что  на земельном  участке: г.Самара, Промышленный  район,   ул.Солнечная, 9-11,  площадью 1034,70  кв.м.,  предоставленного  ЗАО  «САМКОН» в  аренду  под строительство, расположены павильоны мини-магазина  и  мини-кафе.  Акт  подписан  представителями арендодателя и арендатора  и  согласован  главным  консультантом  Департамента градостроительной  деятельности.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции учел указания суда кассационной инстанции о необходимости выяснить обстоятельства, касающиеся факта нахождения спорных земельных участков в границах земельного участка отведенного истцу.       

В связи с чем, истцом  был представлен технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г.Самара, Промышленный район, ул.Солнечная, 9-11. (л.д.143-149  том  5,  1-47,  т.6).

В результате инженерно-геодезического изыскания в отношении вышеуказанного земельного участка, расположенного по адресу: г.Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, 9-11, выполненного ООО «Простор», были определены координаты участка с кадастровым номером 63:01:0705001:28, которые полностью совпали с координатами ГКН; координаты земельного участка с кадастровым номером 63:01:0705001:658 (площадью 9 кв.м) также совпали с координатами ГКН; а также координаты участка под мини-кафе.     

Ответчиками были представлены  схемы расположения земельных участков  по  адресу:  г.Самара,  Промышленный  район,  дом  5а под павильонами  мини-магазина  и  мини-кафе,  содержащие сведения о координатах угловых и поворотных точек Х,У  земельного  участка  площадью 30  кв. м. и  30.кв.м. (л.д. 54-55, том. 6).     

В решении суд верно указал на то, что Управлением ФАКОН по Самарской области на основании представленного отчета координаты угловых и поворотных точек границ вышеуказанных земельных участков были нанесены на кадастровую карту квартала 63:01:0705001, в результате полученных данных было установлено, что земельные участки ответчиков площадью 9 кв.м., 30 кв.м. и 30 кв.м. находятся в границах участка  истца, площадью 1034,70 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0705001:28. (л.д. 117, т.4, л.д. 48-51 т.6).

Кроме того, согласно выводам, содержащимся в техническом отчете по инженерно-геодезическим изысканиям, составленном лицензированной организацией ООО «Простор», временные  сооружения ответчиков - торговый павильон и мини-кафе создают истцу препятствия в пользовании  земельным участком с кадастровым номером 63:01:0705001:28 (л.д.143-149  том  5).     

Таким образом, факт нахождения объектов временного строения (павильонов) - торгового киоска площадью 9 кв.м., принадлежащего ООО «Олтаир», части целого помещения модульного мини-кафе площадью 30 кв.м., принадлежащего ООО «Олтаир», части целого помещения модульного мини-кафе площадью 30 кв.м., принадлежащего индивидуальному предпринимателю Павловой З.А.  в  границах  земельного   участка с кадастровым номером 63:01:0705001:0028 был подтвержден документально.

Возражая против заявленных требований, ответчики в обоснование правомерности пользования земельным участком под принадлежащими им павильонами мини-магазина и мини-кафе сослались на  то, что данные объекты на спорном земельном участке были размещены в 1999-2000 года, в установленном законом порядке на основании постановлений и распоряжений администрации Промышленного района г. Самары, то есть до возникновения каких-либо прав у истца на спорный земельный участок.     

Постановлением администрации Промышленного района  №2088 от 17 ноября 1999 г.  в связи с окончанием срока действия постановления администрации Промышленного района  №1545 от 07 октября 1996 г. «О выделении земельного участка во временное пользование для установки торгового киоска по ул. Солнечная, 5А»   ООО «Олтаир» была продлена аренда  земельного участка площадью 9 кв.м. под торговый киоск сроком на один год. В исполнение данных распорядительных актов (п. 2.1.)  между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и  ООО «Олтаир» был подписан договор аренды земельного участка № 004842з от 20 марта 2000 г. сроком до 16 ноября 2000 г..(л.д. 85-89, т.2).     

Постановлением администрации Промышленного района  №305 от 01 февраля 2002 г. аренда  указанного земельного участка площадью 9 кв.м. под торговый киоск была продлена сроком на три года. Пунктом 2.1. постановления директору ООО «Олтаир» было рекомендовано заключить договор аренды земельного участка с Комитетом по управлению имуществом г. Самары.     

Постановлением администрации Промышленного района  № 963 от 19 апреля 2001 г. ООО «Олтаир» был предоставлен в аренду земельный участок под установку модульного мини-кафе по  ул. Солнечной, 5А площадью 30,0 кв.м. сроком на три года. В исполнение данного распорядительного акта (п. 2.1.) между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и  ООО «Олтаир» был подписан  договор аренды земельного участка № 009441з от 20 марта 2001 г. сроком до 18 ноября 2004 г. (л.д. 75-79, т.2).     

Постановлением администрации Промышленного района  № 1112 от 07 мая 2001 г. индивидуальному предпринимателю Павловой З.А. был предоставлен в аренду земельный участок под установку модульного мини-кафе по  ул. Солнечной, 5А площадью 30,0 кв.м. сроком на три года. В исполнение данного распорядительного акта (п. 2.1.) между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и  ООО «Олтаир» был подписан договор аренды земельного участка № 009440з от 15 июня 2001 г. сроком до 06 мая 2004 г. (л.д. 95-97, т.2).     

Перечисленные документы суд обоснованно не принял в качестве доказательства правомерности использования данных земельных участков, исходя из следующего.

В силу п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.     

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права  в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.     

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.     

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суд верно указал на пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом и на статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки отнесены к недвижимому имуществу.

Статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок не менее года.     

С учетом изложенного, а также того, что договор аренды № 004842з под торговый киоск сроком до 16 ноября 2000 г. подписан 20 марта 2000 года, а Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 30 октября 2001 года, нормы статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.     

Таким образом, руководствуясь требованиями законодательства, действующего на момент заключения договора аренды № 004842з от 20 марта 2000 г., суд пришел к правильному выводу об обязательности регистрации договора аренды земельного участка независимо от срока его заключения (в том числе и бессрочного) до принятия Земельного кодекса Российской Федерации.     

В соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В решении суд верно отметил, что доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка № 004842з от 20 марта 2000 г. под торговый киоск ответчиком не представлено, равно как и доказательств заключения нового договора сроком на три года и его государственной регистрации на основании п. 2.1. постановления администрации Промышленного района №305 от 01 февраля 2002 г. и сделал правильный вывод, что договор аренды  земельного участка № 004842з от 20 марта 2000 г. не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, он не может считаться заключенным, также в силу вышеуказанных норм закона в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды земельного участка № 009441з от 20 марта 2001 г. и договор № 009440з от 15 июня 2001 г. под установку модульного мини-кафе по ул. Солнечной, 5А площадью 30,0 кв.м. сроком действия на три года не могут считаться заключенными.

В этом случае у ответчиков нет оснований применять к данным правоотношениям, вытекающим из заключенных договоров аренды, правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.     

Суд правильно в силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принял в качестве допустимых доказательств наличия договорных арендных отношений в части пользования земельным участком в связи с отсутствием у ответчиков зарегистрированного права в установленном законодательством порядке - доказательства выполнения ответчиками своих обязательств по уплате арендных платежей в течение первого полугодия 2007 года. Внесенные ответчиками платежи свидетельствуют об оплате за фактическое пользование занимаемыми земельными участками и исключают наличие у ответчиков неосновательного обогащения.     

В соответствии с выводами, содержащимися в информационном письме № 66 от 11 января 2002 г. Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору (пункт 34).

Суд верно отметил, что фактическое подтверждение пользования имуществом и внесения арендной платы не влечет за собой применение нормы статьи 621 ГК РФ и уведомления Министерства имущественных отношений Самарской области, направленные в адрес ответчика о переоформлении договоров и о реквизитах платежей, также не свидетельствуют о наличии у ответчиков права аренды.

При указанных  обстоятельствах,  доводы ответчиков об отсутствии у истца права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьего лица (ответчика) суд правильно посчитал несостоятельными.     

Суд сделал обоснованный вывод о том, что ООО «Олтаир»  и  ИП  Павлова З.А. не имеют документов, подтверждающих законность пользования земельными участками, на которых расположены павильоны.     

ЗАО «САМКОН» неоднократно направляло требования в адрес ООО «Олтаир» об устранении препятствий пользования земельным участком, расположенным по адресу: улица Солнечная, 9 - 11, а также уведомляло о вынесении постановления главы города Самары № 2265 от 17 сентября 2004 года (л.д. 66, т.2).

Кроме того, о невозможности продления срока аренды земельных участков под павильонами ответчики уведомлялись администрацией Промышленного района (л.д. 29, 33, т.1).

ООО «Олтаир» и Павловой З.А. не были приняты какие-либо действия по устранению препятствий в пользовании истцом земельным участком, расположенным по адресу: улица Солнечная, 9 - 11.     

На момент рассмотрения спора временные сооружения, не являющиеся недвижимым имуществом, принадлежащие ответчикам,