Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2010 по делу n А55-5070/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 9.3. договора установлено, что застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства обязательства по внесению денежных средств.

Правоотношения, сложившееся между сторонами по указанному договору, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ установлено, что  в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Как указал истец в исковом заявлении, в связи с существенным нарушением сроков оплаты по договору истцом в адрес ответчика были направлены письма № 61/1 от 20.01.2009 г. и № 63 от 22.01.2009 г., согласно которым ответчику предлагалось расторгнуть договор № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве салона по продаже и обслуживанию автомобилей, расположенного по адресу: ул.Промышленности/ул. Авроры в Советском районе г. Самары (т. 1, л.д. 31-33).

В качестве приложения к письму № 61/1 от 20.01.2009 г. ответчику было направлено также дополнительное соглашение о расторжении договора № 4\07 от 19.11.2007 г.

Дополнительное соглашение о расторжении договора № 4\07 от 19.11.2007. было подписано ответчиком и скреплено печатью организации 05.02.2009 г. (т. 1, л.д. 28-29).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку договор № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве зарегистрирован, дополнительное соглашение о расторжении данного договора от 05.02.2009 г. также подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в УФРС по Самарской области было получено подтверждение о том, что для предоставления документов на регистрацию вышеназванного соглашения стороны должны явиться в регистрационную службу к 12 час. 30 мин. 10.02.2009 г. в кабинет 13 здания, расположенного по адресу: г.Самара, ул. Некрасовская, 3 (т. 1, л.д. 30).

Однако в установленное время ответчик в УФРС по Самарской области не явился.

Кроме того, письмом № 441 от 13.02.2009 г. ответчик отказался от предложения истца расторгнуть договор № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве салона по продаже и обслуживанию автомобилей, расположенного по адресу: ул.Промышленности/ул. Авроры в Советском районе г. Самары, несмотря на то, что до этого он оформил письменный документ о расторжении указанного договора (дополнительное соглашение от 05.02.2009 г.).

Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.02.2009 г. о расторжении договора № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве, истец на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с требованием вынести решение о государственной регистрации прекращения данного договора.

Рассматривая первоначальные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу пунктов 2 и 4 статьи 25.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация подписанного сторонами соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора, кроме случаев расторжения договора в судебном порядке либо отказа стороны от исполнения договора в одностороннем порядке при наличии оснований, установленных в статьях 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Поскольку в данном случае договор № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве расторгнут истцом и ответчиком по соглашению сторон, однако, ответчик уклоняется от государственной регистрации расторжения договора, а Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ не урегулирован порядок регистрации расторжения договора долевого участия в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от регистрации расторжения договора, произведенного по соглашению сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности применения в данном споре положений пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии, учитывая, что в силу статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о прекращении договора долевого участия в отсутствие совместного заявления сторон может быть внесена только на основании решения суда.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, проверив законность сделки, пришел к правомерному выводу о том, что дополнительное соглашение от 05.02.2009. о расторжении договора № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве, соответствует требованиям статей 160, 421, 435, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушает права третьих лиц.

В соответствии с дополнительным соглашением от 05.02.2009. о расторжении договора № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве салона по продаже и обслуживанию автомобилей, расположенного по адресу: ул. Промышленная/ул. Авроры в Советском районе г. Самары, договор расторгается в связи с невозможностью исполнения ООО «Строй-инженеринг» обязательств по внесению денежных средств по договору. Стороны оговорили, что  договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения, а обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения. Стороны расторгают договор без взаимных материальных претензий.

При этом «ООО «Лука-Авто» признает права требования гр. Богдановой Натальи Олеговны в части, соответствующей правам на приобретение в собственность после получения на ввод в эксплуатацию части объекта недвижимости, расположенного по адресу: ул. Промышленности/ул. Авроры в Советском районе г. Самары, в виде нежилого помещения № 41 общей площадью 7 кв. м на 4 этаже и пропорционально площадь общего пользования 2,87 кв. м, переданные ей ответчиком по договору № 2/04 от 20.06.2008 г. об уступке права требования по договору № 4\07 долевого участия в строительстве салона по продаже и обслуживанию автомобилей от 19.11.2007 г., зарегистрированному в Главном Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Обстоятельства уклонения ответчика от регистрации расторжении договора № 4\07 от 19.11.2007 г. не оспариваются самим ответчиком, подтверждаются предъявлением ответчиком встречного иска, его пояснениями, возражениями на иск, которые сводятся к наличию у ООО «Лука-Авто» перед ООО «Строй-инженеринг» задолженности по  договору № 78 от 26.10.2007 г. за подрядные работы, которая подлежит зачету в сумме стоимости долевого участия в строительстве по договору № 4\07 от 19.11.2007 г., в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения.

Указанный довод ответчика правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку обстоятельства наличия задолженности по договору № 78 от 26.10.2007 г. не являются предметом настоящего спора и не входят в предмет доказывания в рамках заявленного иска о вынесении решения о государственной регистрации сделки – подписанного сторонами дополнительного соглашения от 05.02.2009 г. о расторжении договора № 4\07 от 19.11.2007 г. – в связи с уклонением одной из сторон сделки от такой регистрации.

Как свидетельствуют материалы дела, взаимоотношения сторон по договору № 78 от 26.10.2007 г. являются предметом исследования и оценки при рассмотрении Арбитражным судом Самарской области дела №А55-4412/2009 по иску ООО «Строй-инженеринг» к ООО «Лука-Авто» о взыскании задолженности по договору № 78 от 26.10.2007г. и встречному иску о взыскании ущерба и упущенной выгоды.

Кроме того, как обоснованно указал истец, ООО «Строй-инженеринг» уже было выражено согласие на расторжение договора № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве путем подписания дополнительного соглашения от 05.02.2009 г. о расторжении данного договора, несмотря на то, что обстоятельства, на которые ссылается ответчик во встречном исковом заявлении, были известны ему на момент подписания дополнительного соглашения о расторжении.

Обстоятельства же нарушения ответчиком как участником долевого строительства условий об оплате самого договора № 4\07 от 19.11.2007 г. долевого участия в строительстве могут иметь правовое значение лишь при установлении обстоятельств наличия либо отсутствия оснований у застройщика – истца для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, как это предусмотрено пунктом 9.3. договора, пунктом 5 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, что в данном случае не имеет места быть, поскольку договор расторгнут сторонами в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования.

Предъявив встречный иск, ООО «Строй-инженеринг» указало на то, что согласно акту сверки от 10.06.2008 г. задолженность ООО «Лука-Авто» перед ним по договору №78 от 26.10.2007 г. составляет сумму в размере 45683320 руб. (т. 2, л.д. 79).

22.07.2009 г. ответчик направил истцу соглашение от 21.07.2009 г. о внесении изменения в договор № 4\07 от 19.11.2007 г., а именно: в счет погашения задолженности засчитать оплату в размере 37274000 руб. (т. 2, л.д. 47).

Не получив отказ в срок, указанный в предложении, то есть до 03.08.2008 г., ответчик обратился в суд со встречным иском.

Поскольку предложение об изменении договора № 4\07 от 19.11.2007 г. направлено ответчиком после подписания дополнительного соглашения от 05.02.2009 г. о расторжении данного договора, которым сторонами выражена воля на прекращение обязательств сторон, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу о том, что оснований для внесения изменений в договор не имеется.

При этом суд обоснованно исходил из того, что, предъявляя встречный иск, ответчик не доказал наличия у истца обязанности заключить соглашение от 21.07.2009 г. к договору № 4\07 от 19.11.2007 г.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, ответчик, ссылаясь на статью 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учел правовую позицию, выраженную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма № 65 от 29.12.2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», согласно которой обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

Поскольку требование о вынесении решения о государственной регистрации сделки, заявленное истцом в первоначальном иске, и встречное требование о зачете денежных средств в счет уплаты долга по договору № 4\07 от 19.11.2007 г., предъявленное ответчиком, различны по своей юридической природе и не являются однородными, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового заявления в указанной части.

При этом суд правильно отметил, что ООО «Строй-инженеринг» имело возможность воспользоваться своим правом на предъявление встречного иска, направленного к зачету первоначального требования, в случае предъявления к нему истцом денежных требований об оплате долга по договору № 4\07 от 19.11.2007 г. о долевом участии в строительстве, но не в рамках настоящего спора, требования по которому не являются денежными, однако, это не лишает ответчика возможности предъявить самостоятельный иск о взыскании задолженности, что и сделано им по делу №А55-4412/2009. Однородные требования в рамках заявленного иска ответчиком не предъявлялись.

Доводы апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение от 05.02.2009г. о расторжении договора долевого участия № 4/07 от 19.11.2007 г. нарушает права третьих лиц и не соответствует требованиям пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 3.1.1.-3.1.4. договора залога № 697/21/08З1 от 23.12.2008 г., а потому в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, установленных пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрены пунктом 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому