Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу n А55-36403/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

от 27.06.2013г. установлена начальная цена продажи имущества должника, находящего в залоге у ОАО «Банк Уралсиб», а именно:  11 позиций недвижимого имущества в размере 23 368 000 рублей и 80 позиций оборудования в размере 2 544 000 рублей.

Положение о порядке и условиях продажи недвижимого имущества и оборудования, принадлежащих ЗАО «СВ-Квадро» и находящихся в залоге у конкурсного кредитора ОАО «Банк Уралсиб» было согласовано между конкурсным управляющим ЗАО «СВ-Квадро» Губаревой Т.Н. и конкурсным кредитором ОАО «Банк Уралсиб».

Пункт 3.1 Положения о порядке и условиях продажи предусматривает реализацию имущества отдельными лотами, однако, в собственности у ЗАО «СВ-Квадро» находится земельный участок, без обременений правами третьих лиц: земельный участок S=32972,5 кв.м., объект права: единое землепользование, назначение: земли поселений, адрес объекта: г.Самара, Совхозный проезд д.24, кадастровый номер 63:01:0000000:0651, стоимостью 69 230 000 руб.  На этом земельном участке расположены 11 объектов недвижимого имущества, которое находится в залоге у ОАО «Банк Уралсиб», также здание гаража, назначение: нежилое здание, площадь 999,80 кв.м,этажность:1, Литера:А, инвентарный номер: 36:401:002:000088240:0000, адрес объекта: г.Самара, Совхозный проезд,д.2а, кадастровый номер 63-63-01/283/2006-214, без обременений правами третьих лиц.

Кроме того, на указанном земельном участке расположено следующее недвижимое имущество: нежилое здание (Административно-бытовой корпус, Столовая УЖБИ), Литера: 4. Площадь 1574,50 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 1. Кадастровый (условный) номер 63:01:000000:0000(0)//1:4860800:4//0001:08:0382:163:в:0, Самарская область, г.Самара, Промышленный район, ул.Кабельная, д.163в. Данное здание находится в залоге у ООО «Оренсал» (определением Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2011г. по делу №А55-36403/2009 требование ООО «Оренсал» включено в реестр требований кредиторов ЗАО «СВ-КВАДРО» в размере 218 184 920,66руб., в том числе 34 345 254,00руб. как обеспеченные залогом имущества должника, определением АС С/о от 05.09.2012г. утверждена начальная цена реализации).

Заявитель апелляционной жалобы считает, что при вынесении оспариваемого определения суд неверно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Считает представленное Предложение, утвержденное собранием кредиторов, необоснованным. По мнению заявителя, продажа единым лотом сужает круг возможных покупателей и влечет невозможность залогового кредитора получить денежные средства в погашение задолженности.

Изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы удовлетворению не подлежат.

Из содержания  абзаца 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно ст.25.5  ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что реализацию недвижимого имущества должника, расположенного на едином земельном участке возможно осуществить только единым лотом.

Кроме того, как отметил суд первой инстанции, целесообразно включить в Лот движимое имущество, принадлежащее ЗАО «СВ-Квадро» и находящееся в залоге у ОАО «Уралсиб», в виде трубопровода. Указанное движимое имущество является неотделимой частью нежилых зданий, которые находятся в залоге у ОАО «Уралсиб», и не может быть реализовано самостоятельно. Начальная цена утверждена определением Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2013г.

Конкурсным управляющим ЗАО «СВ-Квадро» Губаревой Т.Н. было разработано Предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, в том числе, которое находится в залоге у ООО «Оренсал», в залоге у ОАО «Банк «Уралсиб», а также в отношении которого отсутствуют обременения, в связи с единой судьбой земельного участка и находящихся на нем зданий.

Порядок продажи имущества был поддержан и утверждён собранием кредиторов 14.01.2014 и 06.02.2014.

Довод апелляционной жалобы о том, что конкурсный управляющий не указал причины, по которым не проведено размежевание земельного участка, отклоняется, поскольку, как и отмечено судом первой инстанции, реализация имущества раздельно теряет привлекательность для потенциальных покупателей, которые вынуждены будут сами заниматься этим оформлением, при этом могут возникнуть определённые трудности с государственной регистрацией прав на недвижимость. Раздел и оформление земельного участка займёт много времени и потребует дополнительных затрат и в конечном итоге приведёт к затягиванию самого процесса о банкротстве предприятия, находящегося в стадии банкротства уже более 5 лет.  Кроме того, при реализации единым лотом, возможно, получить наиболее высокую цену и в дальнейшем удовлетворить требования кредиторов.

Довод о возможности реализации имущества, которое находится в залоге у заявителя отдельными лотами в соответствии с Порядком реализации, утвержденным ранее, заявитель ссылается на п. 1 ст. 552 ГК РФ  и считает, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, является несостоятельным.

Такой способ реализации лишает кредиторов, в том числе и участников долевого строительства, которые расторгли договора долевого участия, на получение денежных средств от реализации земельного участка, который является основным активом должника, не находящемся в залоге.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции законно и обоснованно разрешил разногласия, утвердив порядок продажи имущества в редакции, предложенной арбитражным управляющим и утверждённой собранием кредиторов должника.

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Судом апелляционной инстанции не установлено нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 27 февраля 2014 года по делу № А55-36403/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий                                                                      О.Н. Радушева

Судьи                                                                                                    Е.Я. Липкинд

Е.А. Серова