Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2014 по делу n А65-24538/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный ЗК РФ срок (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).

Таким образом, ЗК РФ исходит из того, что разрешенные условия использования соответствующей территории могут объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения, несмотря на то, что они содержатся в неопубликованных для всеобщего сведения документах.

Кроме того, после определения участков, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения, оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

В силу правила пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

Исходя из положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Решением Казанской городской Думы от 17.02.2010 №15-6 «Об опубликовании муниципальных правовых актов» источником официального опубликования муниципальных правовых актов и иной информации признается сборник документов и правовых актов муниципального образования города Казани. Муниципальные правовые акты также могут быть официально опубликованы в газетах «Казанские ведомости» и «Шахри Казан» с пометкой «официальное опубликование и на официальном сайте муниципального образования города Казани в сети Интернет www.kzn.ru.

Однако при предоставлении исполнительным комитетом муниципального образования города Казани земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:172025:15 и 16:50:172025:16 публичное информирование о предстоящем предоставлении земельных участков не производилось ни в одном печатном издании, в том числе официальных печатных изданиях «Казанские ведомости» и «Шахри Казан».

При этом исполнительным комитетом муниципального образования города Казани было произведено опубликование лишь самого постановления №6320 от 12.07.2010 «О предварительном согласовании ООО «Центр аудита и консалтинга места размещения объекта в жилом массиве Кояшлы» и акта выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта в еженедельнике «Сборник документов и правовых актов муниципального образования города Казани», что является по существу не информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства и заинтересованных лиц - возможных претендентов на земельный участок, а фактическим его предоставлением конкретному хозяйствующему субъекту.

Таким образом, при предоставлении исполнительным комитетом муниципального образования города Казани земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:172025:15 и 16:50:172025:16 с предварительным согласованием мест размещения объекта для строительства ООО «Центр аудита и консалтинга» не соблюдены требования пункта 3 статьи 31 ЗК РФ. Тем самым нарушен принцип справедливого, открытого и прозрачного предоставления земельных участков, закрепленный в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ.

Более того, постановление исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 01.04.2011 № 1563 «О внесении изменений в Постановление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 10.09.2010 № 8123», согласно которому срок действия договоров аренды земельных участков: №14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92142 кв.м, и №14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1250 кв.м, продлевался с трех до семи лет, не было опубликовано ни в одном печатном издании.

Реализация права хозяйствующих субъектов на информацию, обеспечение свободного доступа к имеющей общественное значение информации, информационная открытость органов местного самоуправления являются важнейшими условиями функционирования органов местного самоуправления.

При таких обстоятельствах неопределенный круг лиц был лишен любой возможности получения информации о наличии между комитетом земельных и имущественных отношений и ООО «Центр аудита и консалтинга» договоров аренды земельных участков: №14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92142 кв.м, и №14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1250 кв.м, и о продлении их действия с трех до семи лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ земля - основа жизни и деятельности человека, природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основа осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.

Согласно пункту 1 статьи 1 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2.2 постановления исполнительного комитета муниципального образования города Казани №8123 от 10.09.2010 «О предоставлении ООО «Центр аудита и консалтинга» земельных участков в жилом массиве Кояшлы» установлено, что арендатору ООО «Центр аудита и консалтинга» необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Татарстан договоры аренды земельных участков: №14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92142 кв.м, и №14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1250 кв.м.

Как указано в пункте 3 постановления исполнительного комитета муниципального образования города Казани №8123 от 10.09.2010 «О предоставлении ООО «Центр аудита и консалтинга» земельных участков в жилом массиве Кояшлы», контроль за выполнением указанного постановления возложен на должностное лицо исполнительного комитета муниципального образования города Казани.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92142 кв.м, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы по регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан 26.10.2010.

Однако, как установлено антимонопольным органом в ходе рассмотрения дела, информация о государственной регистрации договора аренды №14931 участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1250 кв.м, отсутствует.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

С учетом изложенного ООО «Центр аудита и консалтинга» не имело преимущественного права на заключение договора на новый срок, а также не могло противопоставлять свои права на земельные участки по договорам аренды третьим лицам.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Постановлением исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 01.04.2011 № 1563 в постановление исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 10.09.2010 № 8123 внесены изменения.

На основании указанного постановления заключены дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков: №14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92142 кв.м, и №14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1250 кв.м. Дополнительными соглашениями в договоры внесены изменения, согласно которым срок действия договоров продлен до семи лет.

Пунктом 2 постановления исполнительного комитета муниципального образования города Казани №1563 от 01.04.2010 ООО «Центр аудита и консалтинга» предложено зарегистрировать соглашения об изменении сроков действия договоров аренды в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Татарстан.

В пункте 4 постановления исполнительного комитета муниципального образования города Казани №1563 от 01.04.2011 указано: контроль за его выполнением возложить на должностное лицо исполнительного комитета муниципального образования города Казани.

Комиссией Татарстанского УФАС России в ходе рассмотрения дела установлено, что информация о государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков: №14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92142 кв.м, и №14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1250 кв.м, отсутствует.

Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается не заключенным, если оно не прошло регистрацию.

Целями государственной регистрации сделок с земельными участками является обеспечение стабильности оборота земли, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с земельными участками за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

При этом придается предельная открытость (прозрачность) правам на земельные участки, а также информации об этих правах, ведется государственный контроль за совершением сделок с земельными участками (переходом прав) и тем самым максимально защищаются