Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 по делу n А65-28560/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

процессуального кодекса Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительные сделки подразделяются на две группы: оспоримые - недействительны в силу признания их таковыми судом и ничтожные - недействительны в силу закона независимо от такого признания.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По правилам ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или предусматривает иные последствия нарушения.

В силу ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с требованиями закона, а именно ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение заложенного по ипотеке имущества возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

По правилам пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статья 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право залогодержателя в случае отчуждения имущества с нарушением установленных законом правил потребовать признания такой сделки об отчуждении недействительной.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

Несоблюдение указанных правил дает залогодержателю право по своему выбору требовать признания сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности этой сделки либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.

Следовательно, закон предусматривает иные последствия нарушения правила п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, как уже отмечено выше в пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина «Марина» не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости.

То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, спорные объект недвижимости и земельный участок на момент заключения 25 августа 2011 года договора ипотеки не находились в залоге у истца.

Довод истца о том, что п. 2.4 договора купли-продажи является недействительным в силу ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется, поскольку согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07 февраля 2012 года № 11746/11, для признания сделки недействительной и, соответственно, отдельного пункта договора на основании указанной нормы необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

Исходя из указанного, по основанию притворности недействительной сделка, равно как отдельный пункт договора, может быть признана лишь та сделка или пункт договора, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Поскольку из материалов дела усматривается, что стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года в части п. 2.4, договор в целом, а также п. 2.4 договора, подписан обеими сторонами. Договор зарегистрирован в  установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 19 августа 2011 года. Воля сторон по сделке купли-продажи, в том числе п. 2.4 договора, была направлена на исполнение сделки, то есть стороны намеревались создать соответствующие правовые последствия.

Доказательством исполнения сделки является то, что ответчик после совершения сделки купли-продажи и по настоящее время пользуется спорными объектами недвижимости.

Таким образом, требование о признании договора купли-продажи земельного участка и здания магазина 08 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 2.4 следующего: «Земельный участок и нежилое здание магазина «Марина» находятся в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости; Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество  «Сбербанк России». П. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (Объекты недвижимости до полной оплаты не будут находиться в залоге у Продавца)», исключив его из числа допустимых доказательств относительно правил залога по договору, удовлетворению не подлежит.

Относительно довода жалобы о необоснованности отказа о признании акта приема-передачи  от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в пункте 4 следующего: «Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и  земельный участок) произведена  в полном объеме», следует отметитьу.

10 августа 2011 года между Индивидуальным предпринимателем Лаибуришвили Мунирой Рифкатовной (Продавец) и  Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Покупатель) подписан акт приема-передачи земельного участка и здания магазина.

В п. 4 акта приема-передачи стороны указали, что претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и  земельный участок) произведена  в полном объеме.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что акт приема-передачи, в том числе п. 4, не является самостоятельной сделкой, отвечающим признакам, установленным статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не может быть признан недействительным.

В соответствии с положениями главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными могут признаваться только сами сделки (договоры), как они определены в статьях 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не документы, оформляющие исполнение этих сделок.

Исходя из вышеизложенного, требование о признании акта приема-передачи  от 10 августа 2011 года недействительным в части указания в п. 4 следующего: «Претензий стороны не имеют, оплата за все указанные объекты (здания и  земельный участок) произведена  в полном объеме», исключив его из допустимых доказательств относительно передачи денежных средств в оплату договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит.

Относительно довода жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении требования о признании договора ипотеки № 411779/0 от 25 августа 2011 года недействительным и о прекращении (аннулировании) записи о регистрации договора ипотеки, произведенной Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии  по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года № 16-1603/012/2011-482, следует отметить.

Согласно договору ипотеки № 411779/0 от 05 августа 2011 года, заключенного  между Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (Залогодержатель или Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Залогодатель), предметом договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка, указанных в п. 1.2 договора - здание магазина двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 180,8 кв.м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, № 22, инвентарный номер 2690 и земельный участок, расположенный по адресу:  Республика Татарстан, гор. Агрыз, ул. К. Маркса, № 22, площадью 405,85 кв.м.

Пунктом 2.1 договора ипотеки стороны предусмотрели, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем, возникших на основании кредитного договора № 411779, заключенного между Заемщиком (Индивидуальный предприниматель Ахметшин Марат Муллаянович) и Залогодержателем (Кредитором – Открытое акционерное общество «Сбербанк России») в городе Агрыз 08 августа 2011 года.

Данное исковое требование мотивировано тем, что в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости) истец вправе требовать от ответчика не только принудительной уплаты оставшейся стоимости проданных объектов недвижимости, то есть 2 000 000 руб., но и признания его залогодержателем в силу закона, причем первоначальным залогодержателем.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 07 мая 2013 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Как указано выше, в пункте 2.4 договора купли-продажи от 08 августа 2011 года стороны определили, что существенными условиями договора является согласие продавца на то, что земельный участок и здание магазина «Марина» не признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения ответчиком обязанности по оплате оставшейся суммы за проданные объекты недвижимости. То есть, стороны согласились, что к отношениям по договору купли-продажи от 08 августа 2011 года не применяются положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, спорные объект недвижимости и земельный участок на момент заключения 25 августа 2011 года договора ипотеки не находились в залоге у истца.

Сделка по заключению договора об ипотеке в соответствии с нормами статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является оспоримой, в связи с чем в предмет исследования и оценки включается совокупность всех обстоятельств, связанных как с заключением договора ипотеки, так и кредитного договора № 411779 от 08 августа 2011 года, для обеспечения исполнения обязательств по которому и был заключен спорный договор ипотеки.

Кредитный договор № 411779 от 08 августа 2011 года, заключенный между Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (Кредитор) и Индивидуальным предпринимателем Ахметшиным Маратом Муллаяновичем (Заемщик), не оспорен, недействительным не признан. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Соответствующее требование о признании договора ипотеки недействительным может быть удовлетворено в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для истца, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежит нарушенное право.

Истец, обращаясь с данным требованием  должен указать в иске, повлекло ли совершение оспариваемой сделки неблагоприятные последствия для него, привело ли к реальному нарушению его прав и охраняемых законом интересов, и каким образом решение по делу восстановит нарушенные права истца.

Бремя указанных обстоятельств лежит на истце (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку истцом не представлено доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов, связанных с заключением договора ипотеки, а также доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора (неуплата стоимости проданных объектов недвижимости), суд отказывает в удовлетворении данного требования.

Также удовлетворению не подлежит требование о прекращении (аннулировании)  записи о регистрации договора ипотеки, произведенной Агрызским отделом Управления Федеральной службу госрегистрации, кадастра и картографии  по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 сентября 2011 года № 16-1603/012/2011-482, в силу следующего.

Согласно статье 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 07 мая 2013 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего