Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу n А65-10011/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа по делу А65-10014/2012.

Установленные ответчиком тарифы носят произвольный характер и являются завышенными. Помимо этого, в материалы дела представлено четыре варианта односторонних актов ООО «Каисса» за один и тот же период.

Анализируя материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что отношения между истцом и ответчиком строились следующим образом: заключен договор аренды 001/А от 22.12.2008 года (том 9 л.д.71) на помещение площадью 38.1 кв.м сроком на 11 месяцев, заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений от 23.01.2009г. (том 9.л.д.81), заключен договор на аренду нежилого помещения площадью 220 кв.м № 001/А от 06.03.2009г. сроком на 3 месяца (том 9 л.д.76), договор аренды № 001/А от 01.06.2009г. на помещение площадью 293,63 кв.м. на 3 месяца (том 9.л.д.79), договор аренды № 001/А от 01.07.2009г. на 3 месяца - площадь 120 кв.м., (том 9 л.д.80), предварительный договор на аренду нежилого помещения от 01.01.2010г. сроком с 01.01.2010 года по 31.12.2010 года, площадь 440 кв.м (том 9 л.д.84).

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случае если срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, истек, а основной договор не заключен, то согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, при условии, что в указанный срок ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Ни один из представленных в материалы дела предварительных договоров аренды не содержит указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Вышеизложенное свидетельствует об отсутствии согласования такого срока и составляет один год с момента его подписания (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в указанный срок, то есть до 01.01.2011, основной договор аренды сторонами не заключен, таким образом обязательства по заключенному между сторонами предварительному договору аренды 01.01.2010г. считаются прекращенными (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В период с января 2010 года до 15.03.2011 года ООО «ИнфоЦентрКонсультант» осуществлял пользование указанным помещением.

20 января 2011 года между сторонами заключен договор № 0117/2011 купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 578,5 кв.м., расположенные по адресу РТ, г.Казань, ул.Бутлерова, д.21, право собственности зарегистрировано 15.03.2011 года.

Как установлено судебной коллегией, спорное нежилое помещение, расположенное в доме N 21 по ул.Бутлерова в период до 15.03.2011 года находилось в собственности ООО «Каисса», данное помещение    передано    собственником    в пользование ООО «ИнфоЦентрКонсультант» на основании вышеперечисленных договоров.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме), в силу требований закона, является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на сторон обязательств.

Таким образом, ООО «Каисса» являясь собственником спорного нежилого помещения, переданного ООО «ИнфоЦентрКонсультант», в силу закона являлась обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора или пользователя данного имущества в силу положений статей 161 , 162 Жилищного кодекса обязанность по оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Кроме того, при аренде части здания или как в рассматриваемом случае пользовании у арендатора (пользователя) не возникает обязанность уплачивать земельный налог, бремя несения которого относится к исключительной обязанности собственника. При заключении договора аренды или пользовании помещением право собственности на часть здания и соответствующую часть земли согласно статьи 60 и пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанному лицу не переходит.

При таких обстоятельствах, требование ООО «Каисса» возместить расходы на уплату земельного налога, загрязнения окружающей среды, содержания общего имущества в отсутствие соглашения сторон являются неправомерными.

При этом, учитывая, что согласованные между истцом и ответчиком протоколы согласования цен от 31.01.2011 (том 6.л.д.94),от 28.02.2011 (том 6 л.д.115), от 31.03.2011 (том 6 л.д. 134), от30.04.2011 (том 5 л.д.3), от 30 мая 2011 (том 5 л.д.70), от 30 .06.2011 (том 5 л.д.82) являются самостоятельными основанием для возникновения обязательств ООО «ИнфоЦентрКонсультант» перед ООО «Каисса» по оплате согласованных услуг за согласованные периоды и в одностороннем порядке изменению не подлежат. Представленные протоколы не содержат согласовании по земельному налогу и возмещение за негативное воздействие на окружающую среду.

С учетом вышеизложенного, расчет, представленный ООО «ИнфоЦентрКонсультант», с учетом того, что за период с января 2011 года по июнь 2011 года в расчет подлежат включению суммы, выставленные по протоколам согласования, за период с января по июнь 2011 года – принимается судебной коллегией. С 15.03.11 года подлежит возмещению земельный налог и плата за негативное воздействие окружающей среды, а также пропорциональная плата за электроснабжение МОП. Дополнительные услуги, ночная охрана, охрана, аренда парковочного места в расчет не приняты, поскольку вопреки положениям ст. 65 АПК РФ, доказательства согласования оказания данных услуг в материалы дела не представлены.

Общая сумма услуг подлежавших оплате ООО «ИнфоЦентрКонсультант» составила 1 328 193,99 рублей. Таким образом, размер неосновательного обогащения ООО «Каисса» составил 1 001 319,92 рубля.

При указанных обстоятельствах требования ООО «ИнфоЦентрКонсультант» подлежат удовлетворению частично, в размере 1 001 319 рублей 92 копейки.

По встречному иску ООО «Каииса» просило взыскать с ООО «ИнфоЦентр «Консультант» 185 995,48 рублей долга за оказанные услуги по договору от 27.05.2011 № 0527 за период с 15 марта 2011 года по 15 ноября 2012 года., а также 4 098 195,35 рублей как неосновательное обогащение за период с июля 2009 года до 15 марта 2012 года (том 12 л.д. 101-102) и 143 708,93 рублей (том 12 л.д.100) долга по электроэнергии и 825 747,93 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами согласно расчету (Т.21 л.д.155-156).

Требование о взыскании задолженности за электричество, в том числе по МОП удовлетворению не подлежит по следующим обстоятельствам.

Период заявлен ООО «Каисса» с июля 2009 года до 15 марта 2011 года, при этом допустимых доказательств нахождении ответчика в период до 2010 года в спорном помещении в материалы дела не представлено. Как следует из заключения экспертизы раздельный бухгалтерский учет у ООО «Каисса» не налажен, оплата по счетчику, установленному у ответчика произведена последним в полном объеме в соответствии с показаниями. Согласно пояснениям представителей ООО «Каисса» счетчик ответчика был установлен в помещении изначально.

Следовательно, как уже указывалось выше ООО «Каисса» являясь собственником спорного нежилого помещения, переданного ООО «ИнфоЦентрКонсультант», в силу закона являлась обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества и возложены на арендатора (пользователя) в отсутствии соглашения о возмещении быть не могут.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В   соответствии   с   п.    1    с.   614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п.2.1 договора аренды от 22.12.2008г., договора аренды № 001/А от 06.03.2009г., договора аренды № 001/А от 01.06.2009г., договора № 001/А от 01.07.2009г. арендодатель передает арендатору указанное помещение, при этом стороны составляют и подписывают акт сдачи-приемки помещения, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п.5.2 договоров арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя со ссылкой в платежных поручениях на настоящий договор ежемесячно в течение 10-ти дней после выставления арендодателем счета. Арендодатель обязуется выставлять арендатору счет на оплату арендной платы не позднее 5 (пятого) числа следующего месяца.

Ответчиком (истцом по встречному иску) акты сдачи-приемки помещения к договорам аренды в материалы дела не представлены. Доказательств выставления ответчику счетов в соответствии с п.5.2 договоров также не представлено.

Сторонами не оспаривалось, что в период с 2010 года по 15.03.2011 года спорные помещения были переданы ООО «ИнфоЦентрКонсультант».

Из расчета ООО «Каисса» (том 2 л.д. 2) следует, что по арендной плате принята оплата ООО «ИнфоЦентрКонсультант» в размере 1 138 143,60 рублей. Доказательств подтверждающих выставления счетов за аренду в материалы дела не представлено.

Как следует из представленного в материалы дела соглашения об отсутствии задолженностей от 19.01.2011 года заключенного между ООО «ИнфоЦентрКонсультант» и ООО «Каисса» стороны подтверждают факт, что по договору аренды недвижимого имущества, заключенного между ООО «Каисса» и ООО «ИнфоЦентрКонсультант», задолженности по арендной плате не имеется.

С учетом выраженного в соглашении волеизъявления сторон, требование ООО «Каисса» по взысканию задолженности по арендной плате за период по 19.11.2011 года включительно удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как следует из представленных в материалы дела договоров аренды стоимость аренды помещения ООО «ИнфоЦентрКонсультант» составляла 242 000 рублей в месяц.

Из расчета задолженности по арендной плате, представленного ООО «Каисса» (том 12 л.д. 101-102) следует, что оплату за пользование помещением в период с 20.01.2011 года по 14.03.2011 года ООО «ИнфоЦентрКонсультант» не производил. В отсутствие действующего договора аренды помещение использовалось ответчиком. Доказательств обратного ООО «ИнфоЦентрКонсультант» не представлено.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что требования ООО «Каисса» по взысканию неосновательного обогащения за пользование помещением в период с 20.01.2011 года по 14.03.2011 года в размере 435 599, 99 рублей подлежит удовлетворению (из расчета 242/30*54).

Требование о взыскании процентов за пользование чужими средствами в размере 825 747,93 рублей, удовлетворению не подлежит.

С учетом того, что судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования по основному долгу, требование о взыскании процентов в размере 25 367,64 рубля также не подлежит удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 , 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч.1 ст. 66 АПК РФ).

С учетом того, что наличие задолженности по арендной плате до 19.01.2011 года материалами дела не подтверждено, доказательств направления требования по оплате за период после 19.01.2011 года суду не представлено, оснований для удовлетворения требования ООО «Каисса» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 800 380,29 рублей (том 21 л.д. 155) не имеется.

Требование истца по встречному иску о взыскании 185 995, 18 рублей долга (том 21 л.д.95-96) за оказанные услуги по договору № 0527 от 27.05.2011г. за период с 15 марта 2011 года по 15 ноября 2012 года подлежит частичному удовлетворению.

В указанный период ООО «ИнфоЦентрКонсультант» являлось собственником помещения.

Развернутый расчет задолженности в размере 185 995, 18 рублей долга в материалы дела не представлен, ввиду чего возможность для его проверки отсутствует. Как следует из пояснений ООО «ИнфоЦентрКонсультант» места общего пользования не были определены ввиду чего, электроснабжение МОП последним не оплачивалось.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности