Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу n А55-24189/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Федерации от 30 апреля 1998 года № 396-р «О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями» и от 14 мая 1999 года № 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом».

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 года № 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.

В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01 февраля 2005 года № ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что спорный договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен 20 мая 2003 года.

Пунктом 3.1 установлен размер арендной платы на основании расчета в соответствии с методикой (приложение № 2) .

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемых помещений, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Дополнительным соглашением от 18 ноября 2005 года № 132 к этому договору стороны изменили пункт 3.1 и установили, что согласно отчету независимого оценщика за указанные в пункте 1.1 договора нежилые помещения устанавливается арендная плата (без учета НДС) в сумме 226 933 руб. 80 коп. в месяц по срокам оплаты, установленным договором аренды.

Кроме того, стороны договора дополнили пункт 3.5 договора указанием на то, что арендодатель оставляет за собой право изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Тем самым сторонами договора аренды дополнительным соглашением применен иной метод определения размера арендной платы в соответствии с Законом об оценочной деятельности и распоряжением Правительства Российской Федерации и согласовано право арендодателя в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Направляя дело на новое рассмотрение, Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 04 июня 2013 года указал, что судом не проверено соответствие размера арендной платы, установленного истцом, указанным нормам права, в материалах дела отсутствует исследование об определении рыночной арендной ставки в полном объеме.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции была проведена судебная экспертиза по вопросу рыночной цены арендной платы за аренду нежилых помещений, расположенных в подвале и на первом этаже по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Стара-Загора, 151А, общей площадью 1 404,6 кв.м, сведения о которых предоставлены в техническом паспорте Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 21 февраля 2011 года (инвентарный номер объекта 1-43981 (36:401:001:000589230) без учета оплаты эксплуатационных, коммунальных и хозяйственных расходов, и НДС, за период с марта 2012 года по июль 2012 года.

Согласно заключению эксперта № 673/07-3 от 12 мая 2014 года рыночная цена ежемесячной арендной платы в период с марта 2012 года по июль 2012 года нежилых помещений, расположенных в подвале и на первом этаже по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Стара-Загора, 151А, общей площадью 1 404,6 кв.м, сведения о которых предоставлены в техническом паспорте Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 21 февраля 2011 года (инвентарный номер объекта 1-43981 (36:401:001:000589230) без учета оплаты эксплуатационных, коммунальных и хозяйственных расходов, и без учета НДС составит 942 178 руб.

Из материалов дела следует, что за спорный период с марта по июль 2012 года по ставке арендной платы в размере 226 933 руб. 80 коп. ответчик перед истцом задолженности не имеет.

Учитывая вышеизложенное, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года подлежал удовлетворению в размере 3 576 221 руб. (4 710 890 руб. (942 178 руб. х 5) – 1 134 669 руб. (226 933 руб. 80 коп. х 5)). В остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом заявлено о расторжении договора аренды № 3910 от 20 мая 2003 года.

В соответствии с пунктом 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 28 апреля 2012 года, в которой предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность.

10 июля 2012 года в адрес ответчика вновь была направлена претензия о необходимости погашения долга по договору аренды и в случае непогашения задолженности в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями.

Согласно подпункту 3 абзаца 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 5.2.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор – выселению по требованию в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, а именно если арендатор более двух месяцев подряд не вносит арендную плату независимо от ее последующего внесения. 

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В указанный срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не погасил. Кроме того, согласия на расторжение договора ответчик истцу письменно не дал, и в указанной части на претензию не ответил.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, суд апелляционной инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о том, что решение Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-11555/2011 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и значении исследованных в данном деле доказательств для разрешения настоящего дела, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается по следующим основаниям.

В рамках дела № А55-11555/2011 Арбитражный суд Самарской области рассматривал требование ОАО «Управление торговли Приволжского военного округа» к ООО «СФК» о расторжении договора аренды.

Отказ в удовлетворении иска был вызван отсутствием права на иск у ОАО «УТ ПриВО», к моменту рассмотрения спора продавшего объект истцу и утратившего материальный интерес к договору, истечением срока давности по требованию о расторжении договора в связи с проведением ответчиком самовольной реконструкции, а также тем, что такой реконструкцией вред объекту аренды причинен не был.

Таким образом, в рамках дела № А55-11555/2011 требование об изменении арендной платы не рассматривалось, требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Имеющиеся в деле доказательства оцениваются судом на предмет их допустимости, достоверности каждого из них в отдельности, а также достаточности и взаимной связи с другими доказательствами.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и на основании п. 3 ч. 1, п. п. 2, 3 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить частично.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе взыскиваются со сторон пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 сентября 2013 года, принятое по делу № А55-24189/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № 3910 от 20 мая 2003 года, заключенный между Департаментом управления государственным имуществом Администрации Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью "СФК".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СФК" (ОГРН 1036302395800) в пользу Индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны (ОГРНИП 311631827200028) 3 576 221 руб. арендной платы, 40 632 руб. 31 коп. расходов по государственной пошлины по иску, 18 556 руб. 56 коп. судебных издержек.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью "СФК" из арендуемых помещений.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СФК" (ОГРН 1036302395800) в пользу Индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны (ОГРНИП 311631827200028) 1 978 руб. 40 коп. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалоб.

Перечислить Самарской лаборатории судебных экспертиз (гор. Самара, ул. Третий проезд, 55) с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 18 556 руб. 56 коп. стоимости экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева

Судьи                                                                                                        Е.М. Балакирева

Н.Ю. Пышкина