Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по делу n А57-1753/12. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

у лица, обратившегося с заявлением; нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. Однако у истца, с учетом вышеустановленных судом обстоятельств (Предварительный договор N 22 от 31 августа 2011 г. между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М. Видео Менеджмент" является не заключенным), отсутствуют оба основания для обращения в суд.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ООО «М. видео Менеджмент» о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности, так как истец не является лицом, имеющим правовые основания оспаривать названную сделку и его права и законные интересы указанной сделкой не нарушаются, а также в связи с тем, что оспариваемая сделка не противоречит нормам какого-либо закона.

Судом первой инстанции также обоснованно оставлено без удовлетворения требование ООО «М.видео Менеджмент» об обязании заключить с ООО «М.видео Менеджмент» основной договор аренды, предусмотренный в приложении №2 к предварительному договору аренды №22 от 31.08.2011г., заявленное к Управлению Росреестра по Саратовской области.

Управление Росреестра по Саратовской области не является ни собственником помещения, в отношении которого истец имеет намерение заключить договор аренды, ни стороной предварительного договора аренды №22 от 31.08.2011г., в связи с чем судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что данное требование ООО «М.видео Менеджмент» к Управлению Росреестра по Саратовской области заявлено как к ненадлежащему ответчику.

Рассматривая по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковые требования ООО «М. видео Менеджмент» к ООО «Клуб Страйк», ИП Строковой С. В. о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды № 22 от 31.08.2011 – заключить с ООО «М. видео Менеджмент» основной договор аренды, предусмотренный в приложении № 2 к предварительному договору аренды № 22 от 31.08.2011, на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, судебная коллегия находит их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

  В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

 Статьёй 608 ГК РФ императивно установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 Данная норма закона полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФЮ регламентирующей принадлежность права владения, пользования и распоряжения своим имуществом лишь собственнику.

           22.06.2012, между ООО «Клуб Страйк» (продавец) и ИП Строковой С. В. (покупатель) заключен договор купли-продажи № 22, по условиям которого продавец передал покупателю в собственность помещения за номерами согласно плану БТИ с №221 по №245 общей площадью 4 206,1 кв.м., расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, а покупатель уплатил продавцу предусмотренную договором стоимость помещений.

Согласно выписке из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 г. №01/004/2013-35311 на момент рассмотрения спора Строкова С. В. является собственником нежилого помещения площадью 4206,1 кв.м. на основании вышеуказанного Договора купли-продажи, заключенного между ООО «Клуб Страйк» и ИП Строковой С.В. на помещения за номерами согласно плану БТИ с №221 по №245, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, 2 (л.д. 4 т.12).

Факт отсутствия у ООО «Клуб Страйк» статуса собственника спорного помещения подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Из анализа приведённых выше норм права следует, что договор аренды, заключенный арендодателем, не являющимся собственником переданного в аренду недвижимого имущества, нарушает положения статей 209, 606 ГК РФ, в связи с чем является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий.

  Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

  Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности купли-продажи) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

 В случае если лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

 Указанная позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09.

 При таких обстоятельствах, требования ООО «М. видео Менеджмент» о понуждении ООО «Клуб Страйк» исполнить предусмотренное предварительным договором аренды № 22 обязательство заключить с ООО «М.видео Менеджмент» договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, не основаны на нормах права и материалах дела, в связи с чем удовлетворению не подлежат, поскольку на момент рассмотрения данного дела о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества спорные объекты являлись предметом уже заключенного между ООО «Клуб Страйк» и ИП Строковой С. В. договора купли-продажи тех же объектов, которые фактически выбыли из владения собственника.

Между тем, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, в силу пункта 1 статьи 393 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, истец не лишён права требовать возмещения убытков в результате, причиненных невозможностью заключения основного договора.

Судебная коллегия отмечает также, что довод ООО «Клуб Страйк» о незаключенности предварительного договора аренды № 22 правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку никак не влияет на наличие либо отсутствие у ООО «Клуб Страйк», не являющегося в настоящее время собственником спорного помещения, обязанности заключить договор аренды с ООО «М. видео Менеджмент».

Вывод суда первой инстанции о незаключенности названного договора, как указывалось выше, также являлся преждевременным. Оставляя требование истца о понуждении ответчика исполнить обязанность заключить основной договор аренды, суд фактически предрешал исход дела, поскольку незаключенность предварительного договора аренды лишает сторону данного договора требовать заключить основной договор аренды в порядке ч. 5 ст. 429, ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

            В связи с переходом к рассмотрению дела по правилам 1-й инстанции в части оставления без рассмотрения требований истца, данный вывод суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора, изложенный в части, касающейся оставления заявления без рассмотрения, подлежит исключению.

 Заявляя требование об обязании ИП Строковой С. В. заключить договор аренды на спорные помещения с ООО «М. видео Менеджмент», истец руководствуется нормами части 1 статьи 617 ГК РФ, применяя их к спорным отношениям по аналогии закона, и полагает, что ИП Строкова С. В. обременена обязательством по заключению основного договора аренды с ООО «М. видео Менеджмент» наравне с ООО «КлубСтрайк».

Суд апелляционной инстанции указанные доводы находит ошибочными, противоречащими нормам права и имеющимся в деле доказательствам.

  Как указывалось выше, согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

  В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким, образом, у стороны предварительного договора может возникнуть лишь обязательство по заключению основного договора.

В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, неисполненное, по мнению истца, обязательство ООО «Клуб Страйк» по заключению основного договора аренды с ООО «М. видео Менеджмент» не влечёт возникновение аналогичных обязанностей у ИП Строковой С. В., не являющейся стороной предварительного договора аренды № 22 между ООО «Клуб Страйк» и ООО «М. видео Менеджмент».

Кроме того, в соответствии со статьёй 617 ГК РФ, регламентирующей охранение договора аренды в силе при изменении сторон, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Между тем, в момент перехода права собственности на спорные помещения по договору купли-продажи  к ИП Строковой С. В. от ООО «Клуб Страйк», последнее не состояло в арендных правоотношениях с  ООО «М. видео Менеджмент».

Таким образом, в настоящем споре речь идёт не о сохранении существующих арендных отношений ООО «Клуб Страйк» и ООО «М. видео Менеджмент», существовавших на момент заключения договора купли-продажи спорных помещений ООО «Клуб Страйк» и ИП Строковой С. В., а об обязании заключить основной договор аренды в отношении имущества, являющегося собственностью ИП Строковой С. В.

Данный вывод согласуется с позицией суда кассационной инстанции, изложенной  в постановлении от 28.03.2013 года по настоящему делу (л.д. 104 т.8).

Исчерпывающий перечень оснований перемены лиц в обязательстве содержится в главе 24 ГК РФ. Сделка купли-продажи не является основанием для правопреемства либо замены лица в обязательстве. Следовательно, ИП Строкова С. В. по договору купли-продажи с ООО «Клуб Страйк» не приобрела обязанности последнего, существовавшие в отношении спорного имущества на момент заключения сделки, и не заменила ООО «Клуб Страйк» как сторону предварительного договора аренды № 22.

При таких обстоятельствах, к новому собственнику права и обязанности по исполнению предварительного договора аренды, стороной которого он не является, не перешли.

Наличие иных оснований, по которым у ИП Строковой С. В. возникло бы обязательство по заключению договора аренды с ООО «М. видео Менеджмент», истцом не доказано.

Вместе с тем, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказательств, на которых основаны заявленные требования, лежит на истце.

ООО «Эльдорадо» по договору аренды № 21, заключенному с ООО «Клуб Страйк» от 01.02.2012, были переданы нежилые помещения согласно данным БТИ с № 228 по 245 по вышеуказанному адресу (л.д. 119-155 т. 11).

01.02.2013 года между ИП Строковой С. В. и ООО "Эльдорадо" заключен долгосрочный договор аренды на спорные помещения.  

Право аренды ООО "Эльдорадо" названных помещений зарегистрировано в установленном порядке, о чем в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 г. N 01/004/2013-35311 (л.д. 4 т. 12).

Судом установлено, что Помещения, являющиеся предметом проекта Предварительного договора № 22 от августа 2011 года (л.д. 36-108 т. 1, л.д. 62 т. 6), Помещения, являющиеся предметом Предварительного договора N 3 от 07.09.2011 г. (л.д. 35-112 т. 11), Помещения, являющиеся предметом Договора аренды торговых помещений № 21 от 01.02.2012 г. (л.д. 119-155 т. 11) и входящие в общую площадь предмета Договора от 22.06.2012 г. (л.д. 80-84 т. 6), с учетом изменений в площадях в связи с введением объекта в эксплуатацию и получением технической документации, являются одними и теми же помещениями.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13 «О внесении дополнений в  Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков.

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

 Доводы истца о незаключенности и ничтожности договора аренды от