Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А57-14599/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

использования, установленными градостроительным регламентом.

Из договора аренды № 719 от 09.06.2005 усматривается, что земельный участок предоставлен Рабаевой Т. Ф. с разрешенным использованием арендуемого земельного участка - временная автостоянка без права капитального строительства.

Таким образом, договором не было предусмотрено право арендатора возводить на земельном участке какие-либо капитальные объекты.

Впоследствии вид разрешённого использования спорного земельного участка не изменялся.

Представители ООО «Солнечный 2007» и ООО «Антей» в обоснование наличия у арендатора права возвести на арендуемом земельном участке объект недвижимости – асфальтовое покрытие, ссылаются на  соглашение от 25.09.2007 к договору № 719 от 09.06.2005, заключенное администрацией и ООО «Солнечный 2007» об изменении разрешенного использования - для временной автостоянки без права капитального строительства, на разрешенное использование - для строительства многоэтажных жилых домов.

Между тем, ЗК Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства административного здания, что соответствует законодательству. Однако, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 ЗК Российской Федерации.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК Российской Федерации.

Изменение целевого назначения спорного земельного участка соглашением сторон  может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства, поскольку для арендатора создаётся возможность в обход установленного законом порядка (проведение аукциона), получить право на жилищное строительство на спорном земельном участке.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

С учётом приведённых норм права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный земельный участок был изначально предоставлен для временного размещения автостоянки без права капитального строительства.

Однако,  и такой вид разрешённого использования как «для строительства многоэтажных жилых домов»  предполагает использование спорного земельного участка именно для осуществления жилой застройки, а не для возведения асфальтового покрытия.

Таким образом, само по себе существование соглашения № 1 от 25.09.2007 к договору № 719 от 09.06.2005, в соответствии с которым был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040420:0007 вместо «для временной автостоянки без права капитального строительства» на «для строительства многоэтажных жилых домов»,  не является основанием для государственной  регистрации права собственности на  сооружение - асфальтовое покрытие площадью 5939 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика О.А. Антонова,

Вместе с тем, наличие зарегистрированного права на асфальтовое покрытие, как объект недвижимости, послужило основанием для заключения договора аренды земельного участка N А-10-370Ю-4 от 31.03.2010 г.  в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

ООО «Солнечный 2007», а впоследствии заменивший его на стороне арендатора ООО «Антей», не являлись и не являются собственниками объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, Администрация не вправе была передавать указанный земельный участок названным лицам в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ под размещение объекта недвижимости, а предоставление земельного участка и заключения договора аренды с нарушение требований закона влечет признание такого договора недействительным как ничтожной сделки, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка N А-10-370Ю-4 от 31.03.2010 г.

Также в ходе рассмотрения дела установлено, что ООО «Солнечный 2007» по  договору аренды № А-10-370Ю-4 от 31 марта 2010 г.  на основании статьи 36 ЗК РФ был предоставлен земельный участок общей площадью 8 443 кв.м. под объект недвижимости - асфальтовое покрытие общей площадью 5 939 кв.м.;, что значительно превышает площадь занимаемого асфальтового покрытия.

 Абзацем 2 части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.  Согласно части 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями части 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, площадь испрашиваемого в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка значительно превышает площадь находящегося на нём асфальтового покрытия, и доказательства в обоснование предоставления в аренды по договору аренды № А-10-370Ю-4 от 31 марта 2010 г.  земельного участка именно такой площади ответчиками не представлены.

Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, наличие у ООО «Антей» зарегистрированного права собственности на находящееся на спорном земельном участке асфальтовое покрытие, не являющееся объектом недвижимости и возведённое в нарушение требований о целевом использовании арендуемого участка,  даёт Обществу преимущественное право на выкуп данного земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, что, с учётом приведённых выше обстоятельств, будет нарушать права как собственника земельного участка, так и других участников рынка.

При таких обстоятельствах, истцом правомерно заявлено требование о признании отсутствующим право ООО «Антей» на спорный объект недвижимости и признании недействительной сделки договору аренды № А-10-370Ю-4 от 31 марта 2010 г.

Судебная коллегия считает необходимым отметить также, что Администрация, заявляющая в рамках арбитражного дела № А 57-13441/2013 аналогичные настоящим исковые требования (о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Антей» на то же асфальтовое покрытие), может быть признана пропустившей срок исковой давности.

Довод апелляционных жалоб об избрании истцом ненадлежащего способа защиты судебная коллегия находит основанным на ошибочном толковании норм права.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим. Согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

В пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из данных разъяснений судебная защита прав владельца имущества против лиц, не являющихся собственниками имущества, осуществляется путем предъявления виндикационного или негаторного иска и только в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Рассматривая довод жалоб об отсутствии у истца права на заявление настоящих исковых требований, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В данном случае под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

По смыслу вышеназванных норм права, отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Как указывалось выше, в соответствии с положениями ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно п.1.2., 2.1. Устава, жилищно-строительный кооператив «Олимп-С» является некоммерческой организацией, созданной в форме специализированного потребительского кооператива – жилищно-строительного кооператива, в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в доме.

В соответствии с п.1.7. Устава ЖСК «Олимп-С» может от своего имени представлять общие интересы членов Кооператива в государственных органах.

В соответствии со ст. 42 Конституции РФ каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

Статьёй 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является  участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

Таким образом, Кооператив вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства, в интересах своих членов.

Согласно предоставленному в материалы дела кадастровому плану территории (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 24.04.2013 года №64/201/2013-127201 в отношении кадастрового квартала 64:48:040420, в котором находятся земельные участки, принадлежащие на праве аренды ЖСК «Олимп-С» (земельный участок с кадастровым номером 64:48:040420:20) и ООО «Антей» (земельный участок