Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 по делу n А26-6444/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

(работ, услуг).

В случаях, предусмотренных п. 2 ст. 40 Кодекса, когда цены товаров, работ, услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы, услуги (п. 3 ст. 40 Кодекса).

Рыночная цена определяется с учетом п. 4 - 11 ст. 40 Кодекса. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене и скидки.

В соответствии с п. 4 ст. 40 Кодекса рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Исходя из смысла п. 1 ст. 40 Кодекса бремя доказывания несоответствия цены реализации уровню рыночных цен возлагается на налоговые органы.

При рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в п. 4 - 11 ст. 40 Кодекса (п. 12 ст. 40 Кодекса).

Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Рынком товаров (работ, услуг) признается сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской Федерации.

Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

Рыночная цена может быть определена по заключению специалиста - оценщика, эксперта.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Поскольку рыночная цена реализованных Обществом квартир была определена налоговым органом с нарушением положений статьи 40 НК РФ (несопоставимость экономических показателей по сделкам и данным экспертизы) и таковая не может быть применена для целей налогообложения налогом на прибыль, а также  в связи с невозможностью использования  экспертного заключения ООО «Карельская оценочная компания» судом первой инстанции назначена повторная экспертиза порученная  сотрудникам Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» Максимовой Алине Владимировне и Прокиной Дарье Валерьевне.

По результатам судебной экспертизы оценки рыночной стоимости права требования на квартиры в материалы дела представлены отчеты об оценке № 85/13, № 104/13, № 105/13, № 106/13.

Согласно отчетов об оценке  рыночная стоимость  реализованных Обществом квартир  составила 35 804 000 рублей.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ отчеты оценщика, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие в нем противоречивых выводов, а также несоответствие отчетов об оценке требованиям действующего законодательства делают невозможным его использование в целях определения рыночной стоимости спорных жилых помещений.

Апелляционный суд  считает выводы суда первой инстанции правомерными.

Из отчета оценщика № 85/13 (т. 13) следует, что рыночная стоимость  прав требования  на квартиры в строящемся доме по ул. Пограничная, 52 (оценка проведена  по состоянию на дату заключения предварительного договора) составляет:

№ 88 – 1 207 000 рублей;

№ 94 – 1 335 585 рублей;

№ 100 – 1 365 863 рубля;

№ 106 – 1 335 585 рублей;

№ 112 – 1 225 449 рублей.

Положения пункта 9 статьи 40 НК РФ предписывают при определении рыночных цен товара учитывать информацию о заключенных на момент реализации этого товара сделках с идентичными (однородными) товарами в сопоставимых условиях.

Вместе с тем, как усматривается в отчете, при определении рыночной цены квартир использовался сравнительный подход, при этом за рыночную цену принята цена предложения на объекты-аналоги по данным источников информации - газеты «Все», газеты «Мир Карелии» и данных  интернет сайтов  указанных СМИ.

 Таким образом, для сравнения использованы цены предложения на квартиры, а не цены заключенных сделок, при этом данные о фактической цене реализации объектов недвижимости в отчете оценщика № 85/13 отсутствуют. Следовательно, такая оценка не отражает рыночной стоимости идентичного, однородного объекта.

Такой подход означает нарушение принципа сопоставимости условий сделок, установленный в пункте 9 статьи 40 НК РФ.

Кроме того, отчет оценщика не содержит сведений об исследовании характеристик и осмотре объектов-аналогов, что позволяет усомниться в соблюдении принципа аналогичности, предписанного тем же пунктом статьи 40 названного Кодекса. Так же следует отметить, что  однокомнатные квартиры № 26, 32,  38, 44, 50  в отличие от  иных однокомнатных квартир,  согласно  технического плана имеют одно окно. Указанная техническая особенность  квартир  не была учтена  ни при выборе аналогов, ни при  применении  корректирующих коэффициентов.

Из отчета оценщика № 104/13 (т. 14) следует, что рыночная стоимость  прав требования  на квартиры в строящемся доме по ул. Пограничная, 54 (оценка проведена  по состоянию на дату заключения предварительного договора) составляет:

№ 26 – 1 263 000 рублей;

№ 32 – 1 346 000 рублей;

№ 38 – 1346 000 рубля;

№ 44 – 1 356 000 рублей;

№ 50 – 1 231 000 рублей;

№ 25 – 1 735 000 рублей;

№ 37 – 1 891 000 рублей

№ 43 – 1 871 000 рублей;

№ 49 – 1 729 000 рублей.

Положения пункта 9 статьи 40 НК РФ предписывают при определении рыночных цен товара учитывать информацию о заключенных на момент реализации этого товара сделках с идентичными (однородными) товарами в сопоставимых условиях.

Как следует из текста  отчета об оценке, экспертом использовалась информация  из газеты «Все», газеты «Мир Карелии», газеты «Карельский медведь» и данных  интернет сайтов  указанных СМИ.

 Таким образом, для сравнения использованы цены предложения на квартиры, а не цены заключенных сделок, при этом данные о фактической цене реализации объектов недвижимости в отчете оценщика № 104/13 отсутствуют. Следовательно, такая оценка не отражает рыночной стоимости идентичного, однородного объекта.

Такой подход означает нарушение принципа сопоставимости условий сделок, установленный в пункте 9 статьи 40 НК РФ.

Кроме того, отчет оценщика не содержит сведений об исследовании характеристик и осмотре объектов-аналогов, что позволяет усомниться в соблюдении принципа аналогичности, предписанного тем же пунктом статьи 40 названного Кодекса.

При определении рыночной стоимости 9 квартир, расположенных в кирпичном доме  под чистовую отделку, оценщиком в качестве аналога определены 4 квартиры, в том числе  две из которых находятся  в строящихся  панельных домах с полной отделкой, одна - в кирпичном доме без отделки,    одна - в кирпичном доме с полной отделкой.

Такой подход означает нарушение принципа сопоставимости условий сделок, идентичности (аналогичности) товара, установленный в пункте 9 статьи 40 НК РФ.

Применение поправок и коэффициентов не означает, что рыночная цена определена с учетом цен заключенных сделок.

Исследования цены предложения на квартиры, а не цены заключенных сделок,  свидетельствует о том, что, такая оценка не отражает рыночной стоимости однородного объекта.

Кроме того, отчет оценщика не содержит сведений об исследовании характеристик и осмотре объектов-аналогов, что позволяет усомниться в соблюдении принципа аналогичности, предписанного тем же пунктом статьи 40 названного Кодекса.

Так же следует отметить, что  однокомнатные квартиры № 26, 32,  38, 44, 50  в отличие от  иных однокомнатных квартир,  согласно  технического плана имеют одно окно. Указанная техническая особенность  квартир  не была учтена  ни при выборе аналогов, ни при  применении  корректирующих коэффициентов.

Судом также  учитывается, что в отчете анализ величины оцениваемого объекта оценки был произведен на основании 4 аналогов объектов оценки, из которых путем выборки сравнению подвергнуто 3 объекта.

Апелляционный суд также обращает внимание на то обстоятельство, что при оценке не учитывалась категория продавца: застройщик, участник долевого строительства (по договору уступки права требования) и так далее.

Принятая корректировка на риэлтора в размере 2% не может быть принята в качестве объективного показателя изменения цены в зависимости от категории продавца.

Из отчета оценщика № 105/13 (т. 15) следует, что рыночная стоимость  прав требования  на двухкомнатные квартиры в строящемся доме по ул. Пограничная, 54 (оценка проведена  по состоянию на дату заключения предварительного договора) составляет:

№ 20– 1 929 000 рублей;

№ 41 – 2 250 000 рублей;

№ 47 – 2085 000 рубля;

№ 121 – 2 164 000 рублей;

№ 125 – 1 954 000 рублей.

Положения пункта 9 статьи 40 НК РФ предписывают при определении рыночных цен товара учитывать информацию о заключенных на момент реализации этого товара сделках с идентичными (однородными) товарами в сопоставимых условиях.

Как следует из текста  отчета об оценке, экспертом использовалась информация  из газеты «Все», газеты «Мир Карелии», газеты «Карельский медведь» и данных  интернет сайтов  указанных СМИ.

 Таким образом, для сравнения использованы цены предложения на квартиры, а не цены заключенных сделок, при этом данные о фактической цене реализации объектов недвижимости в отчете оценщика № 105/13 отсутствуют. Следовательно, такая оценка не отражает рыночной стоимости идентичного, однородного объекта.

Такой подход означает нарушение принципа сопоставимости условий сделок, установленный в пункте 9 статьи 40 НК РФ.

Анализ величины оцениваемого объекта оценки был произведен на основании 3 аналога объектов оценки, расположенных  в панельных домах, реализация которых осуществляется  с полной отделкой.

Исходя из того что предметом оценки являются двухкомнатные квартиры в кирпичном доме  под чистовую отделку, следует сделать вывод о том, что  отчет об оценке  не соответствует принципу идентичности и аналогичности, предписанного тем же пунктом статьи 40 НК РФ.

Из отчета оценщика № 10/13 (т. 16) следует, что рыночная стоимость  прав требования  на трехкомнатные квартиры в строящемся доме по ул. Пограничная, 54 (оценка проведена  по состоянию на дату заключения предварительного договора) составляет:

№ 60 – 2 689 000 рублей;

№ 63 – 2 495 000рублей.

Как следует из текста  отчета об оценке, экспертом использовалась информация  из газеты «Все», газеты «Мир Карелии», газеты «Карельский медведь» и данных  интернет сайтов  указанных СМИ.

 Таким образом, для сравнения использованы цены предложения на квартиры, а не цены заключенных сделок, при этом данные о фактической цене реализации объектов недвижимости в отчете оценщика № 105/13 отсутствуют. Следовательно, такая оценка не отражает рыночной стоимости идентичного, однородного объекта.

Анализ величины оцениваемого объекта оценки был произведен на основании 3 аналогов объектов оценки, расположенных  в панельных домах, реализация которых осуществляется  с полной и частичной  отделкой.

Исходя из того что предметом оценки являются трехкомнатные квартиры в кирпичном доме  под чистовую отделку, следует сделать вывод о том, что  отчет об оценке  не соответствует принципу идентичности и аналогичности, предписанного тем же пунктом статьи 40 НК РФ.

В соответствии с пунктом 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации при определении и признании рыночной цены товара используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары и биржевых котировках.

Использованные  оценщиком  источники о рыночных ценах – СМИ не являются  официальными источниками.

В силу части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Сведения, которые носят противоречивый характер, не отвечают критериям достоверности и не могут быть положены в основу выводов суда.

Исследовав материалы дела и доводы общества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при проведении экспертизы ГУП РК «Фонд госимущества РК» № 85/13, 104/13, 105/13, 106/13 допущены существенные нарушения, приведшие к недостоверности итогового результата о рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно не приняты в качестве доказательства  рыночной стоимости  реализованных Обществом квартир  отчеты об оценке № 85/13, 104/13, 105/13, 106/13.

Как указывается в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 04.12.2003 N 442-О, рыночная цена товаров определяется не произвольно, а в соответствии с требованиями пунктов 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Налоговым кодексом Российской Федерации установлена определенная последовательность действий налогового органа для определения рыночной цены при доначислении налога.

Избранный законодателем вариант детального урегулирования соответствующих отношений, как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2003 N 12-П, объясняется обязанностью налоговых органов следовать предписаниям закона.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1999 N 41/9 разъяснено, что в статье 40 Налогового кодекса Российской Федерации закреплены принципы определения цены товаров, работ, услуг для целей налогообложения. Данной статьей установлена презумпция соответствия договорной цены уровню рыночных цен и предусмотрены