Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу n А56-10324/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

на земельные участки, а также заключению кадастрового инженера от 21.11.2014 многоквартирный жилой дом и общее имущество многоквартирного жилого дома располагаются на трех земельных участках:

- земельный участок, общая площадь 7 705,0 кв.м., кадастровый номер 78:36:0005421:11, категория земель – земли населенных пунктов, адрес: Санкт-Петербург, Большая Озерная улица, дом 77, литера А. Собственник земельного участка – Феоктистов Сергей Николаевич;

- земельный участок, общая площадь 1 231,0 кв.м., кадастровый номер 78:36:0005421:12, категория земель – земли населенных пунктов, адрес: Санкт-Петербург, Елизаветинская улица, дом 3, литера Б. Собственник земельного участка – Феоктистов Сергей Николаевич;

- земельный участок, общая площадь 1 529,0 кв.м., кадастровый номер 78:36:0005421:1002, категория земель – земли населенных пунктов, адрес: Санкт-Петербург, Елизаветинская улица, участок 2, (севернее дом 3, литера Б). Собственник земельного участка – данные отсутствуют, что подтверждается Уведомлением об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений №39/010/2014-925 от 13.02.2014.

Как пояснил истец на земельных участках располагаются многоквартирный жилой дом и общее имущество жилого дома (в том числе, здания контрольно-пропускных пунктов, здание администрации (правления) ответчика, уличная парковка для жителей дома, элементы озеленения и благоустройства)(л.д. 67).

ТСЖ не оспаривает, что единый земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 2 Правил 491 в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Как указано выше два земельных участка принадлежат на праве собственности физическому лицу – Феоктистову С. Н., а в отношении третьего земельного участка отсутствует информация о правообладателе, единый земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован и границы его не определены.

В силу подпункта «в» пункта 15 Правил 491 в состав услуг и работ не входит уборка и санитарно-гигиеническая очистка земельного участка, не входящего в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков. В случае если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и границы его не определены на основании данных государственного кадастрового учета начисление платы за содержание земельного участка (озеленение, содержание придомовой территории), не входящего в состав общего имущества, неправомерно, так как нарушает требования действующего законодательства.

В 2011-2014 гг. ответчик незаконно установил для собственников помещений тариф на горячую воду исходя из городских тарифов для домов с центральным горячим водоснабжением.

Как следует из материалов дела в состав общего имущества многоквартирного дома входит собственная газовая котельная, следовательно, ответчик самостоятельно производит коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению.

В соответствии с п.54 Правил предоставления коммунальных услуг установлено, что в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из  объема коммунального ресурса, использованного в течение расчетного периода при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (далее – использованный при производстве коммунальный ресурс), и  тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс.

Тем не менее, ответчик в нарушение положения п.54 Правил предоставления коммунальных услуг устанавливал в платежных документах иной размер платы за горячее водоснабжение. Ответчик производил расчет платы за горячее водоснабжение исходя из городского тарифа, установленного для домов с центральным горячим водоснабжением,  что прямо противоречит положениям п.54 Правил предоставления коммунальных услуг.

Далее суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о том, что ответчик незаконно осуществлял распределение расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома без учета общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Согласно ч.2 ст.39 Жилищного кодекса РФ установлено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с ч.1 ст.158 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, расходы на содержание общего имущества, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п.2 ч.2 ст.158 ЖК РФ), подлежат распределению между всеми собственниками помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

При этом, согласно ч.1 ст.37 Жилищного кодекса РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Как уже изложено выше, в соответствии с техническим паспортом на жилой дом общая полезная площадь помещений в доме составляет 11 797,7 кв.м., в том числе жилые – 7 376,1 кв.м., нежилые – 4 421,6 кв.м. Таким образом, расходы на содержание общего имущества в соответствии с положениями ст.ст.39, 37 и 158 Жилищного кодекса РФ подлежат распределению между собственниками всех помещений (жилых и нежилых) общей площадью 11 797,7 кв.м.

Как следует из материалов дела, в частности смет обязательных платежей и расходов на 2011-2014 гг., расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, а также расходы на ресурсы (газ на отопление, электроэнергия для общих нужд) в 2011, 2012 гг. распределялись ответчиком исходя из общей площади помещений 7 395,6 кв.м., в 2013 году -7 687,1 кв.м., в 2014 году 9 572,04 кв.м.

Суд апелляционной инстанции соглашается с мнение истца о том, что ответчик  в 2011-2013 гг. фактически возложил обязанность по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома исключительно на собственников жилых помещений, а собственники нежилых помещений были в полном объеме освобождены от несения данных расходов. В 2014 г. ответчик частично включил в оплату расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома некоторых собственников нежилых помещений.

Данные действия ответчика противоречат ст.ст.39, 37 и 158 Жилищного кодекса РФ, так как расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома подлежали распределению между всеми собственниками как жилых, так и нежилых помещений исходя из общей полезной площади дома – 11 797,7 кв.м.

Согласно расчету истца вышеуказанные незаконные действия ответчика привели к тому, что истец за 2011-2014 гг. переплатил ответчику 191 341,89 рубль, если исходить из сумм на содержание общего имущества, указанных в сметах обязательных платежей и расходов на 2011-2014 гг.

Также необходимо отметить, что часть расходов на содержание общего имущества («Использование сетей», «ТО и текущий ремонт системы домофонной связи» и «ТО и текущий ремонт системы охранного видеонаблюдения») ответчик отнес исключительно за счет собственников жилых помещений, указав, что платеж рассчитывается не в зависимости от площади помещения, а поквартирно, что противоречит ст.ст.39, 37 и 158 Жилищного кодекса РФ.

Является обоснованным и законным требование истца об обязании ответчика перевыставить (переоформить) платежные документы, оформленные в нарушение требований п.38 Правил 307 и п.69 Правил № 354.

Требования к платежным документам установлены п.38 Правил № 307 и п. 69 Правил № 354 и ст. 157 ЖК РФ, которые носят императивный характер.

Как видно из материалов дела, в платежных документах, выставляемых ответчиком, отсутствует следующая информация, которая должна быть отражена в силу вышеуказанных нормативно-правовых актов:

- адрес (место нахождения) ответчика, номера контактных телефонов, номера факсов, адреса электронной почты, адрес сайта в сети Интернет. Ответчик не отражает данной информации в платежных документах.

- объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды в расчете на каждого потребителя, и размер платы за каждый вид таких коммунальных услуг. Ответчик не отражает в платежных документах: ежемесячный расход (объем) электроэнергии на коммунальное освещение придомовой территории и МОП в расчете на каждого потребителя; ежемесячный расход (объем) газа при производстве коммунальной услуги по отоплению в расчете на каждого потребителя; ежемесячный расход (объем) газа при производстве коммунальной услуги по горячему водоснабжению в расчете на каждого потребителя.

- общий объем каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды, предоставленный в многоквартирном доме за расчетный период, показания коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, суммарный объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объем каждого вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

Ответчик не отражает в платежных документах: ежемесячный расход (объем) электроэнергии на коммунальное освещение придомовой территории и МОП в многоквартирном доме; ежемесячный расход (объем) газа при производстве коммунальной услуги по отоплению в многоквартирном доме; ежемесячный расход (объем) газа при производстве коммунальной услуги по горячему водоснабжению в многоквартирном доме; ежемесячные показания общедомовых приборов учета расхода электроэнергии; ежемесячные показания общедомовых приборов учета расхода газа на отопление; ежемесячные показания общедомовых приборов учета расхода газа на горячее водоснабжение; ежемесячный суммарный расход (объем) электроэнергии, предоставленный во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме; ежемесячный суммарный расход (объем) газа, предоставленный во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме.

Не отражая в платежных документах вышеуказанную информацию ответчик нарушает требования нормативно-правовых актов. Отсутствие информации, подлежащей указанию в соответствии с нормативно-правовыми актами, нарушает права истца на надлежащее и достоверное информирование о об объеме потребляемых услуг на общедомовые нужды, а также на надлежащее и достоверное информирование об исполнителе.

При таких обстоятельствах решение следует изменить. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения требований, изложенных в пунктах 1 и 2 уточненных исковых требований в отношении 2011 года. В остальной части иск подлежит удовлетворению.

 Суд апелляционной инстанции не принимает возражения ТСЖ, поскольку они не основаны на приведенных выше нормах права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2014 по делу №А56-10324/2014 отменить.

Признать незаконным размер платежей, начисленных и отраженных за 2012, 2013 и 2014 года в платежных документах Товарищества собственников жилья «Шуваловский Дом», выставленных Обществу с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги», в части превышения размера данных расходов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга, установленного Распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 18.07.2011 г. №134-р «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга», по следующим статьям расходов:

- Использование сетей

- Обслуживание автоматики ворот въезда на территорию

- Обслуживание газовой котельной

- Обслуживание тревожной кнопки

- Озеленение

- Содержание и ремонт внутридомовой систем газоснабжения

- Содержание общего имущества в многоквартирном доме

- Содержание и ремонт наружных систем газоснабжения

- Содержание администраторов жилого комплекса

- Содержание персонала

- Содержание придомовой территории

- Страхование имущества (газовая котельная)

- Текущий ремонт общего имущества (Резервный фонд)

- Уборка лестничных клеток        

- Уборка уличной парковки

- ТО и текущий ремонт системы домофонной связи

- ТО и текущий ремонт системы охранного видеонаблюдения.

Обязать Товарищество собственников жилья «Шуваловский Дом» произвести перерасчет вышеуказанных расходов за 2012, 2013 и 2014 годах, установив в платежных документах, выставляемых (оформляемых) Обществу с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» за 2012, 2013 и 2014 годах, размер данных расходов в соответствии с Распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 18.07.2011 г. №134-р «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга» (далее – «Распоряжение») в течении десяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу, при этом:

- по п.1 Распоряжения (включаются расходы: Содержание администраторов жилого комплекса, Содержание персонала): 174,05 руб./мес.

- по