Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по делу n А13-2929/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

государственного учреждения Фонд имущества Вологодской области Гасову А.П. Судом первой инстанции перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений № 30, 30а, 30б, 48а, 50, общей площадью 193,4 кв. м, расположенных в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Герцена, дом 14, по состоянию на 10.12.2009 (т. 2, л. 120-124).

Из представленного в материалы дела заключения № 682/2010 следует, что экспертом сделан следующий вывод: рыночная стоимость нежилых помещений № 30, 30а, 30б, 48а, 50 общей площадью 193,4 кв. м, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, улица Герцена, дом 14, составляет 2 946 000 руб. (т. 3, л. 20-49).

По ходатайству заявителя, поддержанному администрацией, определением суда от 02.11.2010 по делу была назначена повторная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Внешэкономсервис Вологодской торгово-промышленной палаты», оценщику Упадышевой Елене Александровне (т. 3, л. 114-118).

Судом перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений № 30, 30а, 30б, 48а, 50, общей площадью     193,4 кв. м, расположенных в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Герцена, дом 14, по состоянию на 10.12.2009.

Из представленного в материалы дела заключения № 038-03-00518 следует, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет        6 200 000 руб. включая НДС (т. 4, л. 1-99).

В соответствии с пунктами 5-8 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО    № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

В силу пункта 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

На основании пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Пунктом 24 ФСО № 1 предусмотрено, что оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Пунктом 4 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 (далее - ФСО № 3), определено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 186/12/09, заключение эксперта № 682/2010 и заключение эксперта № 038-03-00518, пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта № 038-03-00518 (повторная судебная экспертиза) является наиболее достоверным и объективно отражает рыночную стоимость спорного имущества по следующим основаниям.

Из экспертного заключения № 186/12/09 (т. 1, л. 103-128) следует, что помещения имеют все коммуникации (таблица 2 «Общая характеристика объекта недвижимости», т. 1 л. 106).

Однако предприниматель и его представители в судебном заседании суда первой инстанции указали, что спорные помещения не оборудованы отоплением, горячим водоснабжением. Пояснили, что помещения отапливаются при помощи бытовых электрических обогревателей, расположенных вдоль стен (протокол судебного заседания от 07.09.2010, т. 3, л. 55).

Администрацией изложенные обстоятельства в апелляционной жалобе не оспариваются, доказательств, опровергающих приведенные доводы предпринимателя и его представителя, в материалы дела не представлено.

С учетом приведенных положений ФСО № 1 и ФСО № 3 суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что информация, использованная при проведении данной оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, поскольку не соответствует действительности, поэтому данный отчет не соответствует пункту 19 ФСО № 1.

Кроме того, при проведении данной оценки оценщиком не соблюдены принципы существенности, обоснованности и однозначности, так как в отчете не отражена информация об отсутствии отопления и горячего водоснабжения; информация о наличии всех коммуникаций документально не подтверждена; содержание отчета вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, поэтому отчет не соответствует пункту 4 ФСО № 3, статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Помимо этого, использование дополнительной информации в отношении спорного объекта недвижимости приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного отчет об оценке № 186/12/09 обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверность указанной в этом отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Изучив представленное в материалы дела заключение эксперта № 682/2010 (т. 3, л. 22-49), суд первой инстанции также пришел к выводу о несоответствии данного заключения требованиям пунктов 4 и 10 ФСО № 3, поскольку при проведении оценки в данном случае не соблюден принцип обоснованности, поскольку информация, приведенная в отчете об оценке, ничем не подтверждена, конкретные ссылки об источниках информации отсутствуют (номера и даты средства массовой информации «Городокъ»).

Из содержания заключения эксперта № 682/2010 и пояснений эксперта Гасова А.П. в судебном заседании суда первой инстанции (протокол судебного заседания от 07.09.2010, т. 3, л. 55) следует, что при определении рыночной стоимости сравнительным подходом аналоги были подобраны только по назначению помещений как торговых. При этом выбранные аналоги         (улица Энгельса, дом 23; улица Ярославская, дом 31б) не сходны с объектом оценки ни по метражу, ни по месторасположению, ни по состоянию (т. 3, л. 34), что, по мнению суда первой инстанции, повлекло занижение показателей и рыночной стоимости объекта в целом.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отчет № 682/2010 нельзя признать достоверным доказательством по делу. Указанный вывод суда первой инстанции администрацией не оспаривается.

Вместе с тем, апелляционная инстанция согласна с выводом суда первой инстанции о том, что заключение эксперта № 038-03-00518 (т. 4, л. 1-99) каких-либо противоречий не содержит, выполнено в полном соответствии с требованиями статей 82-86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется. В отчете № 03/518/2010 выдержаны принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 4 ФСО № 3) и он отвечает требованиям, указанным в пункте 8 ФСО № 3. Отчет об оценке № 03/518/2010 соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Администрацией в апелляционной жалобе доводов относительно несогласия с указанным выводами суда первой инстанции не приведено.

Согласно статье 12 Федерального закона № 159-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как было указано выше, пунктом 2 оспариваемого постановления обществу предоставлено преимущественное право на приобретение указанных помещений по цене 6 780 000 руб. с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком (при проведении повторной экспертизы) в сумме 6 200 000 руб., включая НДС.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал не соответствующим Федеральному закону № 159-ФЗ постановление главы города Вологды от 31.12.2009 № 7257 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г.Вологда, ул.Герцена, д.14» в части установления цены указанных помещений (№ 30, 30а, 30б, 48а, 50 общей площадью 193,4 кв. м) -   6 780 000 руб. с учетом НДС, возложив обязанность на администрацию изменить цену приватизации спорных нежилых помещений путем установления цены в размере 6 200 000 руб., включая НДС.

В обоснование апелляционной жалобы администрация ссылается на то, что экспертиза отчета № 186/12/09 не проводилась. Указанный довод не принимается апелляционным судом ввиду следующего.

Как было указано ранее, в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 разъяснено, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Однако, как следует из материалов дела и не оспаривается представителем администрации, соответствующее ходатайство о назначении экспертизы отчета № 186/12/09 ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялось.

Апелляционной инстанцией также не принимаются доводы подателя жалобы, который, ссылаясь на мнение эксперта-оценщика Упадышеву Е.А., указывает о допустимости разницы в стоимости спорного объекта, установленной двумя разными отчетами, до 20 %, тогда как в данном случае имеет место разница – 8,5 %.

Данное утверждение администрации не подтверждено ссылками на соответствующие нормативные акты, при этом мнение эксперта-оценщика по данному вопросу не может быть положено в основу для вывода об обоснованности отчета № 186/12/09, выполненного оценщиком Купецковым А.Е. Кроме того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, указанный отчет оценщика не может быть принят в качестве достоверного доказательства по делу по основаниям, выше изложенным в настоящем постановлении.

Также в апелляционной жалобе администрация указала на необоснованность взыскания с нее судебных расходов в размере 10 000 рублей, которые относятся на оплату расходов предпринимателя по оплате оценочной экспертизы, назначенной определением суда от 24.06.2010 и проведенной специализированным государственным учреждением Фондом имущества Вологодской области, экспертом – оценщиком Гасовым А.П. (заключение        № 682/2010).

Судом первой инстанции с администрации в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы за проведение указанной экспертизы в сумме       10 000 руб.

Статья 101 АПК РФ устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле,