Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 по делу n А05-1062/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

после регистрации права  собственности на долю покупателя  в органах  федеральной регистрационной службы.

Пункт 1.6  предусматривает, что переход права собственности на долю от продавца к покупателю подлежит  обязательной государственной регистрации. Регистрация перехода  права общедолевой  собственности на долю осуществляется силами и за счет покупателя после окончательного  расчета с продавцом, то есть покупатель не вправе предпринимать  действия по государственной  регистрации права общей долевой  собственности настоящего договора до полной  оплаты (внесения денежных средств) стоимости доли, предусмотренной  в пункте 2.3 договора.

Стороны  определили  цену доли в размере 1 004 700 руб.

В договоре от 16.12.2005 также указано, что в соответствии с условиями предварительного договора  купли-продажи  от 19.08.2005 покупатель внес  в качестве задатка 50 % от цены  доли, то есть 514 350 руб. Остальная часть  суммы  в размере 490 350 руб. вносится покупателем  в следующем порядке: 20.12.2005 – 245 175 руб., 20.01.2006 – 245 175 руб. (раздел 2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 помещения передаются  продавцом покупателю  по передаточному акту в течение 7 календарных дней с даты подписания  договора.

Стороны 16.12.2005  составили и подписали акт приема-передачи соответствующих  доле покупателя в праве общей долевой  собственности (т. 1, л. 14).

В Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним 26.01.2006 сделана запись  № 29-29-05/005/2005-395 о регистрации права собственности Предпринимателя на 20/100 доли  в праве общей   долевой собственности  на объект «база торга»   общей площадью 6864,7 кв.м с инвентарным номером 13, литера А, этажность 1, что подтверждается  свидетельством о  государственной регистрации права от 26.01.2006 серии 29 АЕ № 046279 (т. 1, л. 15).  В качестве документов-оснований  в свидетельстве указаны: договор купли-продажи  от 16.12.2005 и акт приема-передачи от 16.12.2005.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.03.2008 база торга, назначение объекта – нежилое  торгового назначения  площадью 6864,7 кв.м с кадастровым номером 29:27:000000:0000:000013/00, расположенная по упомянутому адресу, принадлежит на праве общей долевой собственности: ООО "Гранд Авто" - 52/100 доли в праве, Гончарову Г.С. - 7/100 доли в праве, Гусейнову Т.А. - 18/100 доли в праве, Перепелице М.С. - 23/200 доли в праве, Кожарину Я.А. - 23/200 доли в праве (т.1 л. 42-43).

Право собственности Предпринимателя на 7/100 доли в праве общей долевой собственности на базу торга зарегистрировано  18.04.2007  на основании договоров купли-продажи  от 16.12.2005 № 01-к/ГрА/05-О, от 28.03.2007 и акта приема-передачи от 28.03.2007.

Согласно  свидетельству  о государственной регистрации права от 18.04.2007 право собственности на 13/100 доли в праве  общей долевой собственности на базу торга зарегистрировано  за обществом с ограниченной ответственностью «Дары леса» на основании договора купли-продажи  от 28.03.2007 с Предпринимателем (т. 1 , л. 122, т. 3, л. 10-15).

В последующем право собственности на 13/100 доли в праве собственности на базу торга зарегистрировано за Шапкиным  А.А. на основании договора  купли-продажи от 20.12.2007 с ООО «Дары леса» (т. 3,                 л. 22-26).

Право собственности Кожарина  Я.А. на 23/200 доли в праве  собственности на базу торга зарегистрировано  11.02.2008 на основании  договоров купли-продажи  от 21.01.2008 (с ООО «Гранд Авто» на 5/100 доли) и от 23.01.2008 (с Шапкиным А.А. на 13/200 доли).

Право собственности  Перепелицы М.С. на 23/200 доли в праве собственности на базу торга  зарегистрировано 11.02.2008 на основании договоров  купли-продажи  от 21.01.2008 (с ООО «Гранд Авто» на 5/100 доли) и от 23.01.2008 (с Шапкиным А.А. на 13/200 доли).

Право собственности Гусейнова Т.А. на 18/100 доли в праве общей долевой собственности на базу торга  зарегистрировано  на основании  договора купли-продажи  от 07.08.2007 (с ООО «Гранд Авто»).

Таким образом, суд установил, что на момент рассмотрения дела  сособственниками  базы торга являются: Гончаров  Г.С. - 7/100 доли в праве, Гусейнов Т.А. - 18/100 доли в праве, Кожарин Я.А. - 23/200 доли в праве,           ООО «Гранд Авто» - 52/100 доли в праве, Перепелица М.С. - 23/200 доли в праве.

Здание базы торга расположено на земельном участке общей площадью 11 619 кв.м с кадастровым номером 29:27:060303:0201.

Первоначально  данный земельный участок предоставлен  ООО «Гранд Авто» в аренду  на основании постановления  главы муниципального образования «Город Онега и Онежский район» и договора  аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2005 № 270 (т. 4).

В соответствии с постановлением главы муниципального образования «Город Онега и Онежский район» от 27.12.2005 № 901 (т. 1, л. 62) Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Онега и Онежский район» (продавец) и Общество (покупатель) 27.12.2005 заключили договор № 266 купли-продажи земельного участка,  находящегося в государственной собственности (т. 1, л. 59-60).

Согласно данному договору продавец  обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях  настоящего договора земельный участок площадью 11 619 кв.м из земель поселений с кадастровым номером 29:27:060303:0201, находящийся по адресу: Архангельская область,  город Онега, проспект Ленина, дом 222 в, для  здания торговой базы, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору. На участке имеется  база торга  общей площадью 6864,7 кв.м.

Раздел 2 договора предусматривает, что цена за участок без учета НДС составляет 120 396 руб. 21 коп. Покупатель оплачивает  установленную  выкупную цену участка в течение 7 календарных дней с момента заключения договора.  Полная оплата  стоимости участка должна быть  произведена до регистрации права собственности на участок.

Стороны 27.12.2005 составили акт приема-передачи земельного участка, из которого следует, что  продавец передает, а покупатель  принимает земельный участок площадью 11 619 кв.м по адресу: город Онега, проспект Ленина, дом 222 в. При этом продавец получил от покупателя 100 % оплаты стоимости земельного участка (т. 1, л. 61).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.02.2006 сделана запись  № 29-29-05/001/2006-103 о регистрации права собственности на земельный участок  площадью 11 619 кв.м по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 222 в,  за Обществом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  серии 29 АЕ № 046408 (т. 1, л. 58). В качестве документов-оснований в свидетельстве указаны  договор  купли-продажи  земельного участка от 27.12.2005 № 266 и акт приема-передачи от 27.12.2005.

ООО «Гранд Авто» (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 02.01.2007 заключили договор аренды  земельного участка № 01-аз/ГрА/07-О,  по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает  в аренду земельный участок площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская область, город Онега, проспект Ленина, дом 222 в.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2, земельный участок  считается переданным  арендодателем и принятым арендатором в аренду с 02.01.2007 по 31.12.2007 без оформления акта приема-передачи. Стороны определили, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 02.01.2006.

Из отзыва УФРС на исковое заявление (т. 1, л. 36-38) и представленной выписки из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.03.2008 (т. 1, л. 40-41) следует, что правообладателями  земельного участка с кадастровым номером 29:27:060303:0201 являются:              ООО «Гранд Авто» - 77/100 доли в праве, Перепелица М.С. - 12/100 доли в праве и Кожарин Я.А. - 11/100 доли в праве.

Право собственности  ООО «Гранд Авто» на 77/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 11.02.2008, запись  регистрации № 29-29-05/001/2008-109 (т. 3, л. 1).

Права собственности  Кожарина Я.А. на 11/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и Перепелицы  М.С. на 12/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрированы 11.02.2008 на основании договора  купли-продажи  от 21.01.2008 с ООО «Гранд Авто» (т. 3, л. 4 - 6, 114,  147).

Считая, что договор купли-продажи земельного участка от 27.12.2005 является ничтожным, а последующая регистрация  права собственности                ООО «Гранд Авто» на 77/100 доли в праве собственности на земельный участок недействительной,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Исковые требования  в части признания  недействительным договора купли-продажи  от 27.12.2005 удовлетворению не  подлежат в связи со следующим: право на 20/100 доли в праве общей долевой собственности на базу торга у истца возникло с момента государственной регистрации права, то есть с 26.01.2006;  на момент заключения договора  от 27.12.2005 Предприниматель не являлся собственником  20/100  доли  в праве общей долевой собственности на базу торга;  суд оценивает договор купли-продажи  от 16.12.2005 как смешанный договор, содержащий условия двух договоров: купли-продажи  доли в праве  общей долевой собственности на базу торга и договора о порядке  владения  и пользования  имуществом, находящемся в долевой собственности, заключенного в порядке статьи 247 ГК РФ;  передача  истцу в пользование части помещений касается договора купли-продажи от 16.12.2005 не в части условий этого договора, касающихся  отчуждения имущества (доли в праве собственности) в собственность Предпринимателя, а в части условий указанного  договора, касающихся  порядка совместного использования  сособственниками здания базы торга;  совершение каких-либо фактических действий по исполнению договора купли-продажи  доли в праве  собственности  на вещь не требуется, в том числе не требуется  совершения  каких-либо  действий  по фактической передаче покупателю  доли. Совершение таких действий  законодательством не предусмотрено, поскольку  доля в праве собственности  по своей  правовой природе  не является  вещью, в связи с этим  не может быть фактически передана  от одного лица  другому. На момент заключения  оспариваемого договора  единственным  собственником  расположенного на спорном  земельном участке  здания базы торга являлся  ООО «Гранд Авто», который  в соответствии со статьей 36 ЗК РФ  обладал правом  на приобретение  в собственность всего земельного участка.  Право общей долевой собственности на здание базы торга возникло у заявителя  позднее  момента  заключения оспариваемого  договора, в связи с этим данное обстоятельство не может рассматриваться  как основание  для признания  договора недействительным.

Требования истца о признании недействительным зарегистрированного  за ООО «Гранд Авто»  права на 70/100  доли в праве общей долевой  собственности на спорный земельный участок являются обоснованными исходя из следующего: при осуществлении  государственной регистрации за               ООО «Гранд Авто» права собственности на спорный земельный участок возникла коллизия  между  правами ООО «Гранд Авто» и правами  Предпринимателя на земельный участок; в любом случае  регистрация 22.02.2006 за обществом  как за единоличным собственником  права собственности на спорный земельный участок нарушала  права заявителя на этот земельный участок, предоставленные истцу  статьей 36 ЗК РФ; поскольку зарегистрированное за ООО «Гранд Авто»  право на 77/100 доли в праве общей долевой собственности  на спорный земельный участок основано на регистрации  от 22.02.2006 права собственности на весь земельный участок, то  зарегистрированное за ООО «Гранд Авто»  право на 77/100 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный  участок является недействительным. Оснований  для  удовлетворения  заявления ООО «Гранд Авто» о применении  к исковым требованиям о признании договора купли-продажи  от 26.12.2005  срока исковой давности не имеется в силу требований статьи 196 ГК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении  исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора  от 27.12.2005.

Из материалов дела следует, что в качестве  правового обоснования заявленного требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи спорного земельного участка от 27.12.2005 истец сослался на пункт 1 и 3 статьи 35 и статью 36 ЗК РФ и статьи 10, 166 - 168 ГК РФ.

Суд установил, что по существу спор касается прав на земельный участок, на котором расположено здание,  находящееся у нескольких лиц на праве общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Норма статьи 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 35 ЗК РФ определяет порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

В свою очередь, норма статьи 36 ЗК РФ называет   условия приобретения  прав на земельные участки, которые  находятся  в государственной  или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Истец считает, что  договор купли-продажи  земельного участка от 27.12.2005 не соответствует требованиям вышеназванных норм ЗК РФ, так как при его заключении не были учтены права Предпринимателя, являющегося владельцем доли в праве  общей долевой собственности на  здание, расположенное на данном земельном участке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции при оценке доводов истца и имеющихся в деле  доказательств пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания рассматриваемого договора недействительным, поскольку на  момент его заключения единственным собственником расположенного на  спорном земельном участке  здания являлось ООО «Гранд Авто».

Оснований не согласиться с данным выводом у суда апелляционной инстанции не имеется. Поскольку он соответствует обстоятельствам дела и  согласуется с нормами  материального права.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно  пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности