Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 по делу n А05-1062/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Указанные нормы права позволяют сделать вывод о том, что одновременно с передачей прав на здание, находящееся на земельном участке, происходит передача прав на земельный участок в том объеме, которым обладал продавец здания.

Одним из принципов земельного законодательства согласно статье 1            ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Из материалов дела видно, что на момент заключения договора купли-продажи  земельного участка от 27.12.2005  единственным зарегистрированным  собственником здания по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлся ООО «Гранд Авто». Вместе с тем, на тот момент уже имел место факт заключения 16.12.2005 договора купли-продажи  доли в праве общей долевой собственности на здание, расположенное на данном земельном участке, между ООО «Гранд Авто» (продавец) и Предпринимателем (покупатель).

Из материалов дела видно, что на 16.12.2005 земельный участок находился  у ответчика на праве аренды и представлял собой  земельный участок, государственная собственность на который  не разграничена.

На основании  пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу  пункта 13 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Статьей  223 ГК РФ  определено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации АС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Из материалов дела видно, что заключая договор купли-продажи недвижимости от 16.12.2005, Предприниматель и ООО «Гранд Авто»  определили следующий порядок его исполнения: продавец передает помещения покупателю по передаточному акту в течение 7 дней  с даты  подписания договора, а покупатель  оплачивает  стоимость недвижимости  тремя платежами: 19.08.2005, 20.12.2005 и 20.01.2006. Государственная регистрация  перехода права собственности на недвижимость  стороны поставили в зависимость  от окончательного расчета по договору.

Согласно условиям договора на момент заключения договора истец  уплатил  первый взнос в размере 514 350 руб.

Поскольку  покупатель на момент заключения договора купли-продажи недвижимости не оплатил стоимость  недвижимого имущества в полном объеме, он не приобрел права владения и распоряжения  данным имуществом. Договор на момент его подписания фактически не исполнен.  В связи с этим факт передачи Предпринимателю  помещений по акту от 16.12.2005 свидетельствует лишь о возникновении у него права  пользования  данным имуществом.

Таким образом, оснований считать, что на 27.12.2005  Предприниматель стал фактическим владельцем доли в праве собственности на имущество, расположенное на спорном земельном участке, не усматривается. В связи с этим требование о признании договора от 27.12.2005 недействительным обоснованно не удовлетворено судом.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с  выводом суда о недействительности  зарегистрированного права ООО «Гранд Авто» на 77/100 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Суд пришел к данному выводу исходя из того, что на момент ранее произведенной 22.02.2006 государственной регистрации  права ООО «Гранд Авто» на весь земельный участок имел место факт  регистрации 26.01.2006 права  Предпринимателя на  20/100 доли в праве общей долевой собственности на базу торга.

Апелляционная инстанция полагает, что суд первой инстанции не учел следующее.

Из статьи 2 Закона № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также  иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

При этом пункт 2 приведенной статьи предусматривает, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный настоящей статьей, должен быть доступен для ознакомления заинтересованным лицам.

Статья 18 Закона  № 122-ФЗ содержит требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

Пункт 1  приведенной статьи определяет, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Из материалов дела  видно, что регистрация за ООО «Гранд Авто» права на 77/100 доли в праве общей долевой собственности  на земельный участок  произведена 11.02.2008 на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.12.2005, акта приема-передачи от 27.12.2005 и договора купли-продажи  от 21.01.2008 (с  Кожариным Я.А. и Перепелицей  М.С.).

Ранее  в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 22.02.2006  внесена запись № 29-29-05/001/2006-103 о регистрации права  собственности ООО «Гранд Авто»  на земельный участок. Основанием регистрации послужили  договор купли-продажи земельного участка от 27.12.2005 и акт приема-передачи от 27.12.2005.

Суд первой инстанции установил, что на момент заключения договора от 27.12.2005 ООО «Гранд Авто» стало фактическим владельцем земельного участка. Данное обстоятельство следует из условий договора и материалов дела.  На указанную дату договор  сторонами исполнен:  продавец передал земельный участок по акту приема-передачи, а покупатель – полностью  уплатил его стоимость.

В этом случае  следует признать, что, поскольку  на момент заключения договора от 27.12.2005 ООО «Гранд Авто» являлось единственным  собственником  объекта недвижимости «база торга» и фактическим владельцем земельного участка, оснований для отказа на 22.02.2006 в государственной регистрации право  собственности на данный участок не имелось. Регистрация   произведена    в    соответствии с требованиями Закона № 122-ФЗ на основании вышеназванных документов, не признанных судом недействительными.

То обстоятельство, что истец 26.01.2006 зарегистрировал право собственности  на  долю в праве общей долевой собственности  на  объект «база торга» не могло повлиять на  регистрацию права  собственности ООО «Гранд Авто»  на весь земельный участок, поскольку владельцем земельного участка указанное общество стало еще 27.12.2005.

Таким образом, оснований для признания  зарегистрированного в последующем за ООО «Гранд Авто» права на 77/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  недействительным  у суда первой инстанции не имелось. В удовлетворении исковых требований в этой части  следует отказать.

Довод подателя жалобы о том, что право  в отношении доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок  возникло у истца в силу статьи 36 ЗК РФ, является необоснованным, поскольку отсутствуют  основные условия для его возникновения, а именно: договор от 16.12.2005 на момент заключения  договора от 27.12.2005 Предпринимателем фактически не исполнен, в связи с этим у него не возникло  право владения; сведений о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  о регистрации права собственности  Предпринимателя на долю в праве общей долевой собственности на объект «база торга» на момент заключения договора от 27.12.2005 не имелось.

Исходя из вышеизложенного, а также учитывая отсутствие объективных доказательств, суд не  может согласиться с  позицией истца о  злоупотреблении ответчиком  правом и применении в данном случае  статьи 10 ГК  РФ.

Довод  ООО «Гранд Авто»  о том, что в данном случае  в удовлетворении исковых требований  истца следует отказать по сроку исковой давности, который по оспоримой сделке составляет один год, не принимается во внимание.

Из материалов дела видно, что о применении указанного  срока давности заявило  ООО «Гранд Авто».

Рассматривая данное заявление, суд первой инстанции указал, что к указанному требованию  подлежит  применению  установленный статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности  – три года, который  Предпринимателем не пропущен.

Апелляционная инстанция считает, что оснований для переоценки данного обстоятельства и иного вывода не имеется с учетом применения пункта 1 статьи 181 ГК РФ.

Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции  полагает, что  требование ООО «Гранд Авто» об отмене судебного акта в части  удовлетворения исковых требований является обоснованным, жалоба - подлежит удовлетворению.

В то же время оснований для удовлетворения  жалобы Предпринимателя не усматривается. Решение суда в обжалуемой им части является законным и отмене не подлежит.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм  материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Расходы по уплате сторонами государственной пошлины по настоящему делу распределяются  по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а