Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2010 по делу n А01-2174/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

земельного участка площадью 10 000 кв.м.

Опираясь на свои титулы – истец на титул арендатора земельного участка,  ответчик на титул собственника объекта незавершенного строительства, спорящие стороны обосновывают свои требования к друг другу.

Материалами дела подтверждено и спорящими сторонами не отрицается, что сосуществование предпринимателя и общества как носителей прав соответственно на земельный участок и объект незавершенного строительства невозможно, не позволяет обществу и предпринимателю удовлетворять свои интересы в соответствующем объекте.

По пояснениям представителя предпринимателя в судебном заседании суда апелляционной инстанции,  не опровергнутым представителем общества, объект незавершенного строительства расположен, по сути, в центре земельного участка, предоставленного предпринимателю, эксплуатация предпринимателем данного участка для указанных в договоре целей в связи с наличием на нем объекта общества исключена.

Расположение на участке фундамента отражено также в акте от 26.03.2009г. – том2, л.д.54-56.

Апелляционный суд, исследовав обстоятельства дела, приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции правомерно признал законными и заслуживающими защиты интересы предпринимателя, удовлетворив первоначальный иск и отказав в удовлетворении встречного иска.

Земельный кодекс в п.5 ст.30 предполагает четкую последовательность действий уполномоченного органа при обращении к нему с заявлением о предоставлении земельного участка для целей строительства в аренду.

Согласно установленному ЗК РФ порядку первым юридически значимым действием является выбор земельного участка, оформленный актом о выборе.

Далее принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка.

Затем проводятся работы по формированию земельного участка, осуществляется государственный кадастровый учет.

Только после этого принимается решение о предоставлении земельного участка.

Земельный участок предоставлен предпринимателю с соблюдением всех требований к предоставлению земельного участка:

- в материалы дела представлен акт выбора земельного участка от 28 июня 2004г., согласно которому комиссия произвела выбор земельного участка для строительства станции технического обслуживания в поселке Яблоновский, по ул.Гагарина, б/н из земель Яблоновоского поселкового округа, площадью 6 759 кв.м. – том2, л.д.162;

- постановлением администрации муниципального образования “Тахтамукайский район” “О предварительном согласовании места строительства и даче согласия на проектирование станции технического обслуживания по адресу: пос.Яблоновский, уг.Гагарина, б/н, Тес Р.И.” от 2 сентября 2004г. №764 данный акт выбора утвержден, из текста постановления следует, что место строительства предварительно согласовано – том1, л.д.45, том 2, л.д.162;

- постановлением от 11 сентября 2007г. №850 срок действия постановления главы администрации муниципального образования “Тахтамукайский район” от 02.09.2004г. №764 продлен на один год – том1, л.д.44;

- предпринимателем проведено межевание, получен кадастровый план земельного участка - том1, л.д.33;

- постановлением администрации муниципального образования “Тахтамукайский район” от 21 декабря 2007г. №1415 принято решение о предоставлении предпринимателю земельного участка в аренду сроком на 49 лет – том1, л.д.43;

- договором аренды земельного участка №353 от 29 декабря 2007г. земельный участок предоставлен предпринимателю для проектирования и строительства станции технического обслуживания, на 49 лет; договор зарегистрирован в реестре 11 февраля 2008г.; участок передан по акту – том1, л.д.34-42.

Анализ текста постановления администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 02.09.2004г. №764  приводит апелляционный суд к выводу, что предварительное согласование в данном постановлении выражено.

Довод общества, согласно которому площадь испрашиваемого предпринимателем земельного участка (предприниматель просил 5 000 кв.м.) и площадь земельного участка, указанного в постановлении об утверждении акта выбора земельного участка, различаются, не порочит в данном случае сложный юридический состав, лежащий в основе возникновения у предпринимателя права арендатора, к ничтожности договора аренды, заключенного с предпринимателем, не приводит. Материалами дела не подтверждаются какие-либо негативные последствия  указанного расхождения для соблюдения положений ст.34 ЗК РФ.

На основании изложенного апелляционный суд отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении предусмотренного Земельным кодексом РФ порядка предоставления земельного участка предпринимателю.

Продление срока действия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта законодательству не противоречит, поскольку срок, предусмотренный п.8 ст.31 Земельного кодекса РФ пресекательным не является.

Таким образом, предприниматель является законным владельцем земельного участка с кадастровым номером 01:05:02 00 166:0252 общей площадью 6759 кв.м., расположенный в пос. Яблоновский, по ул.Гагарина, б/н Тахтамукайского района Республики Адыгея.

Судебными актами по делу № А01-642/2007-5 установлено, что земельный участок площадью 6 759 кв. м, согласованный предпринимателю постановлением № 764, и земельный участок, предоставленный обществу, налагаются в части площадью 5 тыс. кв. м.

Постановление главы администрации муниципального образования "Южный округ" от 08.06.06 № 435 о предоставлении обществу земельного участка признано судебными актами по указанному делу недействительным в части предоставления обществу в аренду земельного участка, расположенного по указанному выше адресу, площадью 5 тыс. кв. м.

Правоотношения по использованию земли на праве аренды возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения и заключение договора аренды.

Поскольку в основе предоставления обществу земельного участка лежит недействительный (в части наложения с участком предпринимателя) ненормативный правовой акт, за обществом не может быть признан какой-либо титул на соответствующий земельный участок.

Кроме того, общество не представило доказательств, подтверждающих подачу заявления в администрацию о предоставлении ему спорного земельного участка ранее обращения предпринимателя, соблюдения процедуры предоставления, установленной Земельным кодексом Российской Федерации. Данное обстоятельство отмечено также в постановлении ФАС СКО от 21 февраля 2008 г. № Ф08-383/07.

В соответствии с легальным определением самовольной постройки, установленном в ст.222 ГК РФ,  постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):

возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию;

существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Наличие достаточного критерия квалификации спорной постройки как самовольной установлено в рамках дела № А01-642/2007-5¸ рассмотренного с участием общества и предпринимателя.

В случае, если недвижимое имущество, право на  которое зарегистрировано, отвечает признакам самовольной постройки,  наличие такой регистрации не исключает возможность требования о признании объекта самовольной постройкой и его сносе.

Наличие реестровой записи в отношении незавершенного строительством объекта, соответствующего критериям самовольной постройки,  не позволяет в данном случае обществу получить защиту от требований предпринимателя.

Положение п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” создает презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, но допускает оспаривание зарегистрированного права в суде.

Поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, при рассмотрении дела в суде действуют общие правила оценки доказательств, установленные процессуальным законом. Согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Поэтому, установив при рассмотрении гражданского спора отсутствие правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр, арбитражный суд не может считать существующим право как на объект недвижимого имущества. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре, установление неопровержимости записи без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела, создавало бы исключительное и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.

Апелляционный суд также полагает необходимым учитывать правовую природу права арендатора.

Являясь, в отличие от права собственности, права хозяйственного ведения, оперативного управления, исходя из господствующей в доктрине точки зрения, правом обязательственным (при наличии по данному вопросу научной дискуссии),  право арендатора, тем не менее, является правом на вещь.

Вещь, в данном случае земельный участок, закрепляется за арендатором в качестве объекта его гражданского права, что означает установление в отношении этой вещи границ его дозволенного поведения, в пределах которых он располагает возможностью удовлетворять собственные интересы в вещи, и наличие средств, позволяющих ему отстаивать сферу своего правомерного поведения относительно этой вещи.

Именно вещь является тем благом, возможность удовлетворять собственные интересы в котором получает субъект благодаря наличию у него права арендатора.

В этом смысле положение арендатора не имеет каких-либо отличий от положения собственника либо носителя ограниченного вещного права и принципиально отличается от положения, например,  хранителя.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно подпункту 2 п.1 ст.60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В пункте 2 статьи 62 названного Кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Апелляционный суд отклоняет представленное представителем общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции доказательство, а именно копию постановления главы администрации “Тахтамукайский район” от 28.12.2006г. №790 о предоставлении обществу за плату земельного участка.

Данное постановление нарушает права предпринимателя, поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка, границы которого налагаются на участок, в отношении которого процедура его предоставления начата ранее, недопустимо.

Акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащий закону, в силу положений ст. 12 ГК РФ применению не подлежит.

Кроме того, позиция администрации муниципального образования “Тахтамукайский район” выражена в отзыве на апелляционную жалобу. Согласно данной позиции,  спорное сооружение нарушает права предпринимателя как арендатора, администрация просит оставить решение суда без изменения.

По общему правилу п.10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (но не городских поселений).

То есть, именно администрация муниципального образования “Тахтамукайский район” является органом,  уполномоченным распоряжаться земельным участком.

С учетом того, что основание предоставления земельного участка обществу опорочено в ином процессе с участием тех же сторон, постройка создана  в то время, когда участок уже был выделен для предоставления предпринимателю, администрация Тахтамукайского района однозначно выразила свою позицию в отзыве на апелляционную жалобу, материалами дела подтверждается наличие у истца титула на земельный участок, самовольный характер постройки и ее расположение в границах принадлежащего истцу участка, оснований для отмены решения суда не имеется.

Отказ арендатору, владеющему участком, предоставленному ему на 49 лет, в защите против лица, возведшего на участке фундамент, отвечающий критериям самовольной постройки, только со ссылкой на наличие реестровой записи, при том, что муниципальные образования привлечены к участию в деле и протеста против сноса не выразили, не соответствует правовой природе права аренды, положениям ст.41 ЗК РФ, наделяющей арендатора всеми возможностями собственника по эксплуатации земельного участка, положениям подпункта 4 п.2 ст. 60 ЗК РФ.

С учетом того, что в ряде случаев (например, земли особо охраняемых природных территорий) земельный участок может быть предоставлен  только в аренду, но не в собственность, титул арендатора является для предоставления земельных участков основным. Поэтому отказ судебной власти от защиты арендатора при участии в деле муниципальных образований, не возражающих против предоставления такой защиты, мотивированный только лишь наличием реестровой записи у ответчика, заведомо не основанной на действительном основании, недопустим. Обратный подход означает устранение судебной власти от предоставления защиты лицу, чье право нарушено.

Общество не лишено возможности взыскать все причиненные ему убытки в порядке ст. 1069 ГК РФ.

Что касается оспаривания постановления главы МО “Южный округ” от 07.07.2006г.