Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 по делу n А53-27956/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                   дело № А53-27956/2009

22 июля 2010 г.                                                                                   15АП-4507/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представитель Прохоренко Екатерина Николаевна – доверенность сроком с 08.10.2009,

от ответчика: представитель Суворова Ирина Владимировна – доверенность от 14.01.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 24 марта 2010 года по делу № А53-27956/2009,

принятое судьей Колесник И.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью научно-производственной фирме «Сельсофт»

о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственной фирме «Сельсофт» (далее – Общество) о взыскании 1 177 581 рубля задолженности по арендной плате за период с 2006 по 2009 годы, 145 501 рубля пени за период с 10.03.2008 по 31 декабря 2009 года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 70-73, 91)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 26 октября 2006 года.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24 марта 2010 года исковые требования удовлетворены в части 88 235 рублей 96 копеек задолженности по арендной плате, 15 020 рублей 95 копеек пени. Суд первой инстанции признал правомерным расчет ответчика, произведенный в судебном заседании на основании нормативных актов, исходя из следующего использования земельного участка: под кафе – 105 кв.м., под автостоянку – 532,8 кв.м., под объектом незавершенного строительства – 162,2 кв.м.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить и направить дело на повторное рассмотрение. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что первоначально представленный расчет задолженности по арендной плате был составлен с ошибкой, представление уточненного расчета судом первой инстанции необоснованно было расценено как злоупотребление правом. Истец просит взыскать задолженность по арендной плате, исходя из условий договора, поскольку дополнительные соглашения к договору не заключались.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24 мая 2010 года представитель истца просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Комитета изложил доводы апелляционной жалобы, представитель Общества доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 26.10.2006 Администрация Октябрьского района Ростовской области предоставила во временное владение и пользование Обществу земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 61:28:60 00 14:0584, находящийся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Краснокутское сельское поселение, автомагистраль «Дон-4» Воронеж-Ростов-на-Дону, 1003 км (слева), под торговый павильон и автостоянку, сроком с 26.10.2006 по 20.10.2007 (т. 1 л.д. 4-5).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом от 26.10.2006 года (т. 1 л.д. 7) и не оспаривается сторонами.

Поскольку по окончании срока договора Общество продолжило использовать земельный участок в отсутствие возражений со стороны арендодателя – договор аренды от 26.10.2006 считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что размер арендной платы за использование земельных участков устанавливается (регулируется) уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ установлено: в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено: порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 1 «Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» к постановлению Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, утвержденного постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 (далее – Постановление от 05.12.2007 N 475), предусмотрено: размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель не ниже размера земельного налога.

Поэтому требование Комитета об исчислении размера арендной платы в соответствии с условиями договора, а не положениями действующих нормативных актов, является неправомерным. Независимо от порядка изменения размера арендной платы, Комитет как орган местного самоуправления не вправе требовать большего предоставления по договору, чем то допустимо на основании муниципальных нормативных актов. Иное поведение может быть оценено как злоупотребление правом.

Судом первой инстанции установлено, что арендуемый земельный участок используется для различных видов деятельности, размер арендной платы по которым существенно отличается.

Однако ни Постановлением от 05.12.2007 N 475, ни муниципальными нормативными актами не урегулирован вопрос о порядке исчисления размера арендной платы в случае использования арендуемого земельного участка для различных видов деятельности. Более того, в действующем законодательстве аналогичные ситуации урегулированы различно (либо определяется основной вид использования, либо размер платы рассчитывается пропорционально виду использования), в связи с чем отсутствует норма права, которую можно применить по аналогии. В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ указанный вопрос может быть урегулирован в договоре аренды.

Согласно приложению № 2 к договору аренды земельного участка от 26.10.2006 года, при расчете размера арендной платы стороны руководствовались положениями действовавших нормативных актов, а также определили, что 275,6 кв.м. земельного участка используются под размещение торгового павильона, а 524,4 кв.м. – для размещения автостоянки.

Довод Общества о том, что земельный участок предоставлялся только для размещения автостоянки, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в п.1.1 договора аренды от 26.10.2006 прямо указано, что земельный участок предоставляется «под торговый павильон и автостоянку» (т. 1 л.д. 4). Фактические площади для каждого вида деятельности согласованы в приложении № 2, которое является частью договора.

Таким образом, поскольку иное не установлено императивными нормами применимых нормативных актов, стороны правомерно определили порядок расчета арендной платы за земельный участок, используемый для различных видов деятельности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что фактическое использование земельного участка отличается от условий договора: площадь, используемая под кафе, составляет 105 кв.м., поскольку именно эту площадь указывает ответчик, 532,8 кв.м. – под автостоянку, 162,2 кв.м. – под объектом незавершенного строительства.

Однако судом первой инстанции не учтено, что факт использования торгового павильона под размещение на арендуемом земельном участке кафе, подтверждается исключительно актом обследования земельного участка от 18.02.2010, в котором отражено: «в ходе обследования торгового павильона выявлено 97,6 кв.м. используемых для ведения торговли (кафе)» (т. 1 л.д. 84). В то же время, данный акт составлен за пределами спорно периода (истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период до 01.01.2010), а потому не может быть принят как относимое доказательство. Иных доказательств, что до 01 января 2010 года здание торгового павильона использовалось для размещения кафе, в материалах дела не имеется.

Исчисление судом арендной платы, исходя из нахождения на земельном участке объектов незавершенного строительства, является необоснованным. Как следует из материалов дела, на арендуемом земельном участке расположено капитальное строение – торговый павильон площадью 55,1 кв.м., литер «А,а», в отношении которого произведена государственная регистрация права собственности (выписка из ЕГРП от 26.10.2009 № 34/067/2009-53 – т. 1 л.д. 87, справка Октябрьского филиала государственного унитарного предприятия Технической инвентаризации Ростовской области от 26.10.2009 № 4103). Указанный объект введен в эксплуатацию на основании постановления главы администрации от 21.12.1998 № 832. К торговому павильону литера «А,а» возведена пристройка литера «А1», которая является объектом самовольного строительства (т. 1 л.д. 86, письмо государственного учреждения Федеральное управление автомобильных дорог «Северный Кавказ» - т. 1 л.д. 85). Возведение самовольных построек является правонарушением. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе ссылаться на наличие льготных коэффициентов, установленных действующим законодательством для строительства объекта; право на льготу предоставляется только правомерно действующему лицу.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы должен определяться исходя из тех условий использования земельного участка, которые отражены в договоре: 275,6 кв.м. земельного участка используемся под размещение торгового павильона, а 524,4 кв.м. – для размещения автостоянки.

В соответствии с п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

На основании ст. 393 ГК РФ в случае нарушения условий договора арендатором, в том числе путем использования земельного участка под определенный вид деятельности в большем размере, чем это отражено в договоре, арендодатель не лишен права требовать взыскания убытков (в том числе упущенной выгоды в виде недоплаченной арендной платы), доказав наличие соответствующих обстоятельств в спорный период.

В соответствии с представленным расчетом (т. 1 л.д. 72) истец испрашивает задолженность за период с 26.10.2006 по 31.12.2006 в размере 69 260 рублей 01 копейки (111 580,65 рублей начислено – 42 320,64 рубля уплачено).

В суде первой инстанции представитель Общества просил применить срок исковой давности (т. 1 л.д. 99).

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 3.2 договора аренды от 26.10.2006 арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала и не позднее 25 ноября за 4 квартал текущего года. Указанное условие согласуется с п. 5.1 решения Районного Собрания депутатов Октябрьского района Ростовской области от 17.02.2005 № 168.

Исковое заявление подано посредством почтовой связи 19 ноября 2009 года (т. 1 л.д. 18).

Таким образом, срок исковой давности по обязательству о внесении арендной платы за 4 квартал 2006 года не истек.

Из искового заявления не следует, что истец просит взыскать задолженность за период, предшествующий 4 кварталу 2006 года и дате заключения договора аренды (26.10.2006). Следовательно, оснований для применения срока исковой давности не имеется.

Согласно п. 3 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки» (действовавшему в период до 13.12.2007 года) размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности