Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2010 по делу n А32-22906/2009. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Российской Федерации договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Передача в аренду помещения с определением размера арендной платы не является существенным условием договора займа.

Истцом не представлено доказательств наличия в совокупности предусмотренных пунктом 2 статьи 450 и статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения договоров займа.

Вместе с тем, апелляционная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае необоснованными являются выводы суда первой инстанции в части возможности внесения изменений в пункт 3.1 договора аренды №13(п) от 10.11.2004 г., пункт 3.1 договора аренды №13(п)/1 от 10.11.2004 г. в части определения размера платежей за пользование торговым местом. Судебная коллегия считает, что в указанной части в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Юдниковой Т.Е. следует отказать.

При этом судебная коллегия учитывает следующее:

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу п.п. 1,2 ст.1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.1. договоров аренды стороны определили, что платежи за пользование торговым местом производятся согласно предъявленных расчетов.

Пунктом 3.4 договоров аренды №13(п) от 10.11.2004 г. и №13(п)/1 от 10.11.2004 г. стороны определили, что сумма платы за пользование торговым местом может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен. Сторона, выступившая инициатором пересмотра платы за пользование торговым местом должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.

В соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия приходит к выводу, что отказ ответчика от подписания соглашений об изменении размера арендной платы в размере, определенном истцом, существенным нарушением условий договора аренды не является. Иные доказательства наличия существенных нарушений условий договоров в деле отсутствуют.

Из буквального толкования п.3.4 договоров аренды №13(п) от 10.11.2004 г. и №13(п)/1 от 10.11.2004 г. следует, что любой из сторон предоставлено право потребовать пересмотра размера арендной платы, но не установлена обязанность в любом случае согласиться с предложенной ценой.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно  следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушало бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Из названных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Кодекса условий.

В судебных актах по делу № А32-17449/2006-55/283, имеющих преюдициальное значение для сторон, дана правовая квалификация договоров и оценка взаимосвязанности договоров займа и аренды, по условиям которых заемщик обязан получить денежные средства, предоставить в аренду займодавцам торговые точки и возвратить заем путем зачета части арендной платы, а займодавец – предоставить денежные средства и уплачивать арендную плату, часть которой зачитывается в счет возврата займа (л.д. 26-30 т. 1)).

В рассматриваемом случае истец документально подтвердил наличие исключительных обстоятельств, дающих ему право требовать изменения действующих договоров аренды (п.3 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, доказательств, свидетельствующих о наличии остальных условий в совокупности (п.п.1,2,4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) для изменения условий договоров в части определения размера арендной платы суду не представлено.

Изменение роста цен вследствие инфляционных процессов не является обстоятельством, которое стороны не могли разумно предвидеть при заключении договоров и преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота. Напротив из условий договоров следует что стороны предвидели данное обстоятельство и предусмотрели возможность изменения цены по требованию одной из них исходя из реально складывающихся цен. Кроме того, предпринимательская деятельность предполагает риск изменения имущественного положения лица (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При отсутствии в договоре аренды (механизма) определения новой цены она подлежит установлению по правилам п.3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно имеющейся в материалах дела справки Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, на которую сослался суд первой инстанции, средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. торгового места на территории продовольственного рынка в г. Абинске Краснодарского края в ценах по состоянию на 21 сентября 2009 г. составляет 450 рублей в месяц за 1 кв.м. с учетом НДС. (381,35 рублей без учета НДС) (л.д. 22 т. 2).

С учетом указанной справки суд первой инстанции пришел к выводу, что имеют место наличие основания (договор) и наступившие условия для изменения арендной платы (инфляционные процессы) и право истца требовать изменить ее размер, так как арендная плата должна отражать реальную стоимость пользования арендованным имуществом. При этом суд первой инстанции исходил из необходимости соблюдения принципа баланса интересов сторон.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что в рассматриваемом случае указанные выше выводы суда первой инстанции в части определения размера арендной платы являются необоснованными, затрагивающими экономические интересы собственника имущества – арендодателя. При этом судебная коллегия учитывает следующее:

Во-первых, соблюдение принципа баланса интересов сторон, на который сослался суд первой инстанции, предполагает, в свою очередь, соблюдение принципа обеспечения и охраны прав собственности, которые, в свою очередь, предполагают двустороннее согласование стоимости арендной платы, взимаемой собственником – арендодателем помещений, исходя из анализа конъюнктуры рынка, системного анализа цен на аналогичные услуги, а также анализа соотношения спроса и предложения на соответствующем рынке услуг.

При этом, как видно из текстов пункта 3.1 договоров аренды №13(п) от 10.11.2004 г. и №13(п)/1 от 10.11.2004 г., предприниматель своевременно производит платежи за пользование торговым местом согласно предъявленных расчетов (л.д. 10, 12 т. 1).

Исходя из указанного положения договоров аренды №13(п) от 10.11.2004 г. и №13(п)/1 от 10.11.2004 г. следует, что определение размера арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется согласно предъявленных расчетов собственником торговых местом (ООО «Рубин», правопреемником которого является ООО «Торговый комплекс «Казачий»). При этом с учетом общеправовых принципов свободы договора, обеспечения баланса интересов сторон в гражданском обороте, обеспечения и охраны прав собственности следует, что размер арендной платы может устанавливаться собственником имущества с учетом конъюнктуры рынка, системного анализа цен на аналогичные услуги, а также анализа соотношения спроса и предложения на соответствующем рынке услуг.

Во-вторых, согласно имеющейся в материалах дела справки Торгово-промышленной палаты Краснодарского края от 07.12.2009 г. № 15/09-240, на которую сослался суд первой инстанции, средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. торгового места на территории продовольственного рынка в г. Абинске Краснодарского края в ценах по состоянию на 21 сентября 2009 г. составляет 450 рублей в месяц за 1 кв.м. с учетом НДС. (381,35 рублей без учета НДС) (л.д. 22 т. 2).

При этом из указанной справки невозможно установить аналоги, которыми руководствовался эксперт при определении средней рыночной стоимости аренды 1 кв.м. торгового места, следовательно, требования п.3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя считать соблюденными. О проведении судебной экспертизы с целью установления размера обычно взимаемой платы за аналогичное имущество при сравнимых обстоятельствах, стороны не заявляли.

Таким образом, доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для изменения договора, в порядке, предусмотренном п.4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в этой части.

Кроме того, как видно из текста указанной выше справки Торгово-промышленной палаты Краснодарского края от 07.12.2009 г. № 15/09-240, средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. торгового места на территории продовольственного рынка в г. Абинске Краснодарского края определена для прилавка, отгороженного от соседей пластиковыми перегородками, под навесом. При этом истцом по делу не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что рассматриваемые в рамках настоящего дела торговые секции № 18, № 19, № 36, № 37 являются по своим техническим характеристикам и параметрам прилавками, отгороженными от соседей пластиковыми перегородками, под навесом.

При этом, как следует из заключения судебного эксперта от 30.10.2009 г. № 326/09 (л.д. 169, т. 1) каждое отдельно взятое торговое место представляют собой палатку либо ларёк (легко возводимую сборно-разборную конструкцию, оснащенную прилавком, не имеющую торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанную на одно или несколько рабочих мест продавца, на площади которых размещен товарный запас на один день торговли), располагающееся в целом объекте, по адресу: г. Абинск, ул. Советов, №17а, не являются объектом недвижимости (капитальным строением), так как не имеют прочную связь с землёй посредством фундаментов и могут быть демонтированы (уменьшены либо увеличены в размерах) без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Торговые секции № 18, № 19, № 36, № 37 (нумерация согласно технического паспорта на продовольственный рынок) представляют собой палатку либо ларёк (легко возводимую сборно-разборную конструкцию, оснащенную прилавком, не имеющую торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанную на одно или несколько рабочих мест продавца, на площади которых размещен товарный запас на один день торговли), располагающееся в целом объекте по адресу: - г. Абинск, ул. Советов, №17а, не являются объектом недвижимости (капитальным строением), так как не имеют прочную связь с землёй посредством фундаментов и могут быть демонтированы (уменьшены либо увеличены в размерах) без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Таким образом, по мнению судебной коллегии определение размера арендной платы по указанным выше торговым секциям № 18, № 19, № 36, № 37, являющимся согласно заключению эксперта палатками либо ларьками, является недостаточно обоснованной с учетом того, что согласно справки Торгово-промышленной палаты Краснодарского края от 07.12.2009 г. № 15/09-240, на которую сослался суд первой инстанции, средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. торгового места на территории продовольственного рынка в г. Абинске Краснодарского края определена для прилавка, отгороженного от соседей пластиковыми перегородками,