Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2013 по делу n А32-32913/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

судебного акта, что ООО «Техно 2000» не претендует на возмещение стоимости нежилых помещений с учётом увеличения площади в результате реконструкции, о чём он указал в устных выступлениях и изложенной письменно правовой позиции по делу;        

- суд необоснованно сослался в обжалуемом решении на заключение №РГИ-283/11 от 05.11.2011 Рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности;

- суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о признании незаконным действий департамента в части предоставления недостоверных сведений в задание оценочной организации. ООО «Техно 2000» передало департаменту кредитное соглашение №721/0555-0000040, договор (полис) №Д-32306220-4.0-2-000100-09 страхования залогового имущества от 06.10.2009, отчёт об оценке №0136 по состоянию на 17.03.2008, подготовленный ООО «Центр экономических и правовых экспертиз». Однако данные документы не были переданы департаментом ООО «АФК-Аудит» для подготовки отчёта, о чём свидетельствует поступивший ООО «Техно 2000» от ООО «АФК-Аудит» запрос (факс от 27.05.2010). Это повлекло уменьшение определённой оценщиком выкупной стоимости и убытков.

От ООО «АФК-Аудит» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ООО «АФК-Аудит» просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители  ООО «Техно 2000» изложили доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить.

Представители департамента и ООО «АФК-Аудит» возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

ЗАО «Банк ВТБ 24», будучи надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, представителя в судебное заседании не направил. В отношении него дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ООО «Техно 2000» являлось собственником нежилых помещений первого этажа №1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46 (т. 3 л.д. 71).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.05.2008 право собственности ООО «Техно 2000» на указанные помещения было зарегистрировано в ЕГРП 15.05.2008 на основании договора купли-продажи и ипотеки нежилых помещений от 16.04.2008.

Из кадастрового паспорта от 24.08.2010 (т. 3 л.д. 72-75) и технического паспорта спорных нежилых помещений, составленного по состоянию на 24.08.2010 (т. 3 л.д. 76-86), следует, что данные помещения были подвергнуты реконструкции. На поэтажном плане нежилых помещений (т. 3 л.д. 83) стоит штамп «на возведение или переоборудование нежилых помещений №1, 2 разрешение не предъявлено».

В результате самовольной реконструкции площадь нежилых помещений ООО «Техно 2000» составила 178,6 кв. м.

Согласно распоряжению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.12.2009 №1051-р «Об изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения» (т. 1 л.д. 11-12), объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Техно 2000», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:27 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, д. 46, подлежали изъятию в собственность Краснодарского края путём выкупа в целях размещения олимпийского объекта краевого значения «Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Пластунской и ул. Макаренко - нижний съезд (Макаренко) (проектные и изыскательские работы, строительство)».

При изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения Федеральный закон от 01.12.2007 №310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №310-ФЗ) предусматривает выплату денежной компенсации в виде выкупной цены земельного участка  и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, размер которой не может превышать размеры, определенные в отчёте об  оценке (части 25 и 25 статьи 15 Федерального закона №310-ФЗ).

Согласно пункту 21 статьи 15 Федерального закона №310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Письмом от 30.12.2009 №81-10527/09-05 департамент уведомил общество о принятии вышеуказанного распоряжения и указал, что для осуществления дальнейших мероприятий по изъятию недвижимого имущества между администрацией Краснодарского края, «ГК Олимпстрой» и оценщиком будет заключен договор оценки, в соответствии с которым будет произведена оценка указанной недвижимости по рыночной стоимости, а также оценка убытков, причиненных таким изъятием.

Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года подготовлено задание на оценку.

В последующем в соответствии с частью 21 статьи 15 Федерального закона №310-ФЗ департаментом заключён договор с оценщиком - ООО «АФК-Аудит» на проведение оценки спорных объектов.

Согласно отчёту об оценке от 02.06.2010 №807-26/2010-А/1, подготовленному ООО «АФК-Аудит», рыночная стоимость имущества ООО «Техно 2000», подлежащего изъятию, составила 2 546 413 руб., размер убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества, составил 44 740 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15 сентября 2010 года по делу № А32-23342/2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2010 года, для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения «Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Пластунской и ул. Макаренко - нижний съезд («Макаренко») (проектные и изыскательские работы, строительство)» изъяты в собственность Краснодарского края путём выкупа принадлежащие на праве собственности ООО «Техно 2000» нежилые помещения первого этажа №1-2, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46. Суд обязал Управление автомобильных дорог Краснодарского края предоставить ООО «Техно 2000» денежную компенсацию в размере 2 591 153 руб. (согласно отчёту об оценке от 02.06.2010 №807-26/2010-А/1).

Указанное решение принято в порядке пункта 33 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 №310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ООО «Техно 2000», не согласившись с данными, содержащимися в отчете об оценке от 02.06.2010 №807-26/2010-А/1, обратилось в суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №135-ФЗ) достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Частью 26 статьи 15 Федерального закона №310-ФЗ предусмотрено, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.

Таким образом, поскольку определённая в отчёте №807-26/2010-А/1 величина компенсации является для сторон обязательной в силу закона, ООО «Техно 2000» вправе оспаривать данный отчёт в рамках настоящего дела.

Согласно статье 12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом №135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчёта об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчётов.

Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки. Если отчёт об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены имущества для целей заключения сделки по смыслу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ деятельности отсутствуют.

Исходя из предмета заявленных требований, доказыванию в суде первой инстанции подлежала, прежде всего, недостоверность отчёта ООО «АФК-Аудит» №807-26/2010-А/1.

В обоснование заявленных требований истцом в материалы дела представлены заключение ООО «Независимый оценщик» от 08.11.2010 №118, заключение ООО «Независимый оценщик» от 03.11.2010 №117, экспертное заключение ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» от 22.09.2010 №0.366, экспертное заключение ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» от 22.09.2010 №0.369 на отчёт №807-26/2010-А/1, отчёт ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» №0136.

Из материалов дела следует, что ООО «Независимый оценщик» по заказу ООО «Техно 2000» было подготовлено заключение от 08.11.2010 №118 (т. 1 л.д. 15-97), согласно которому величина убытков, причиненных ООО «Техно 2000» в результате изъятия, принадлежащего последнему недвижимого имущества, составила 2 732 556 руб. (без учёта НДС), упущенная выгода - 1 602 191 руб. (без учёта НДС) и прочие убытки - 1 130 365 руб. (без учёта НДС).

ООО «Независимый оценщик» также подготовлено заключение от 03.11.2010 №117 (т. 1 л.д. 98-213), согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений №№1, 2, 1а, 2а, 2б общей площадью 178,6 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46, составила 16 720 000 руб.

На основании договора №0.366 от 22.09.2010 ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» подготовлено экспертное заключение от 22.09.2010 №0.366 (т. 2 л.д. 36-69), согласно которому среднерыночная цена 90,1 кв. м нежилых помещений без учета земельного участка (в районе пересечения улиц Макаренко, Донская, Пластунская и Конституции СССР) составила 5 597 552 руб. 60 коп.

По заказу ООО «Техно 2000» ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» подготовило экспертное заключение от 22.09.2010 №0.369 (т. 2 л.д. 21-35) на отчет №807-26/2010-А/1, согласно которому отчет №807-26/2010-А/1 не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объекта оценки, ООО «АФК-Аудит» необоснованно не применялся доходный подход и метод сравнения продаж, что привело к значительному занижению рыночной стоимости.

ООО «Техно 2000» также в материалы дела представлен отчёт ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» №0136 (т. 2 л.д. 70-134), подготовленный  по заданию ООО «Техно 2000» при заключении кредитного соглашения №721/0555-0000040. Согласно данному отчёту №0136 рыночная стоимость права собственности на нежилые помещения первого этажа №1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46, по состоянию на 17.03.2008 составила 9 280 783 руб. (без учёта НДС).

Экспертным советом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено заключение по экспертизе отчета №807-26/2010-А/1 (т. 3 л.д. 127-139), согласно которому отчёт №807-26/2010-А/1 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ и стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объекта оценки. Расчёт выполнен в соответствии с требованиями методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчётов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и представляемых в рамках Федерального закона №310-ФЗ, включающих расчёты платы за установление сервитута и расчёт размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием,