Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2013 по делу n А32-32913/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

эксперт указал, что подобрал объекты-аналоги, в то время, как при использовании метода сравнения продаж необходимо использовать объекты-аналоги из верифицированной базы РГ НСОД (грубое нарушение методических рекомендаций).

При использовании ООО НПП «ЮрИнСтрой» доходного метода определения рыночной стоимости спорных объектов были допущены такие нарушения, как, в частности:

- экспертом некорректно рассчитан чистый операционный доход объекта оценки, в его состав не были включены операционные расходы, проценты от недозагрузки и неплатежей;

- эксперт некорректно рассчитал коэффициент капитализации, чем значительно (более чем в два раза) завысил стоимость объекта оценки;

- отсутствует обоснование индекса роста цен в размере 8%.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает указанные допущенные ООО НПП «ЮрИнСтрой» нарушения при подготовке экспертного заключения существенными, а использованные ООО НПП «ЮрИнСтрой» методы определения рыночной стоимости – необоснованными.

Если отчёт об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены имущества для целей заключения сделки по смыслу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ отсутствуют.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств недостоверности оспариваемого отчёта об оценке №807-26/2010-А/1, наличие заключения экспертного совета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» о соответствии оспариваемого отчёта требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, а также наличие заключения Национального совета по оценочной деятельности от 05.10.2011 №РГИ-283/11 о несоответствии заключения ООО НПП «ЮрИнСтрой» от 01.08.2011 №176/16.1 вышеуказанным требованиям, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о недоказанности ООО «Техно 2000» недостоверности отчёта №807-26/2010-А/1.

Довод апелляционной жалобы о том, что при подготовке оспариваемого отчёта №807-26/2010-А/1 необоснованно не был учтён договор (полис) №Д-32306220-4.0-2-000100-09 страхования заложенного имущества от 16.10.2009, отклоняется судом апелляционной инстанции. Расходы по страхованию заложенного имущества относятся к расходам, связанным с исполнением обязательственного правоотношения – договора залога, и не могут рассматриваться как убытки ООО «Техно 2000».

Судом апелляционной инстанции также отклоняется довод ООО «Техно 2000» о том, что оспариваемый отчёт №807-26/2010-А/1 составлен без учёта кредитного соглашения №721/0555-0000040, согласно которому ООО «Техно 2000» было предоставлено 6 000 000 руб. для покупки спорных помещений с процентной ставкой по кредиту в размере 16,5% годовых. ООО «Техно 2000» не доказало, что указанные документы были им своевременно предоставлены департаменту. Кроме того, указанные обстоятельства не имеют значения для правильного разрешения дела. В силу принципа свободы договора, ограниченного только законом или добровольно принятым на себя обязательством (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), ООО «Техно 2000» вправе было приобрести имущество по любой цене, в том числе, превышающей рыночную, равно как и самостоятельно определять условия кредитного договора по соглашению с банком. При таких обстоятельствах, учёт кредитного соглашения, заключённого ООО «Техно 2000» как участником гражданского оборота на условиях, согласованных с банком, может привести к необоснованному завышению размера компенсации, подлежащей выплате обществу в связи с изъятием спорных объектов, по сравнению с рыночной стоимостью последних.

Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о недопустимости возмещения стоимости самовольно реконструированного объекта недвижимости, поскольку по смыслу статей 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение стоимости осуществляется только в случае изъятия введенных в гражданский оборот имущественных объектов. На самовольно реконструированные помещения право собственности не возникает (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательств легализации реконструированных помещений в материалы дела не представлено.

В настоящее время административно-складской блок, литер Д2, снесен (справка Сочинского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» №196 от 31.05.2011 (т. 7 л.д. 53). Таким образом, возможность легализации самовольно реконструированного объекта утрачена, визуальное исследование объекта невозможно.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования федерального законодательства, регулирующего порядок определения рыночной стоимости изъятых объектов недвижимости не нарушены, а оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица), требования ООО «Техно 2000» о признании отчёта недостоверным удовлетворению не подлежат.

Как следует из статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федераци, ненормативные акты, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления, иных органов могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, если такие акты, решения либо действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Исходя из этого, для признания незаконными действий органа исполнительной власти необходимо подтвердить нарушение закона при оформлении задания на оценку и передаче соответствующей информации об объекте оценки.

Суд первой инстанции правильно указал, что требование о признании незаконными действий Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года 2014 в части предоставления недостоверных сведений в задание оценочной организации - ООО «АФК-Аудит», повлекших уменьшение величины стоимости объекта оценки, незаконными также не подлежит удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих совершение Департаментом каких-либо действий, направленных на уменьшение величины определенной оценщиком выкупной стоимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что  департаментом оценщику не было передано кредитное соглашение №721/0555-0000040, договор (полис) №Д-32306220-4.0-2-000100-09 страхования залогового имущества от 06.10.2009, отчёт об оценке №0136 по состоянию на 17.03.2008, подготовленный ООО «Центр экономических и правовых экспертиз»,  что повлекло уменьшение определённой оценщиком выкупной стоимости и убытков, отклоняется судом апелляционной инстанции. ООО «Техно 2000» не было представлено доказательств передачи обществом департаменту данных документов до заключения договора на оценку. Кроме того, указанные документы по вышеназванным основаниям не могли учитываться при определении размера компенсации за изъятое имущество.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом при вынесении решения не допущено.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу суд относит на ООО «Техно 2000».

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой по настоящему делу ООО «Техно 2000» по чеку-ордеру от 24.01.2013 уплатило 3 000 руб. государственной пошлины,  государственная пошлина в размере 1 000 руб. в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возвращению ООО «Техно 2000» из федерального бюджета как излишне уплаченная.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 декабря 2012 года по делу № А32-32913/2010 оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Техно 2000» (ОГРН 1027801551106 ИНН 7802169879) из федерального бюджета 1 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                           В.В. Галов

              Н.Н. Мисник