Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2013 по делу n А32-32913/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

или в связи с установлением сервитута, утвержденных решением Национального Совета по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 №5).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

До рассмотрения спора по существу от ООО «Техно 2000» поступило ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 февраля 2011 года (т. 6 л.д. 174-177) ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено негосударственному образовательному учреждению «Институт оценки и управления собственностью Кубанского государственного Технологического Университета».

Письмом от 23.03.2011 №78 (т. 7 л.д. 2-3) негосударственным образовательным учреждением «Институт оценки и управления собственностью Кубанского государственного Технологического Университета» заявлен самоотвод, мотивированный тем, что оценщики экспертного учреждения и оценщики ООО «АФК-Аудит» являются членами одной саморегулируемой организации оценщиков Российского общества оценщиков.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 мая 2011 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «ЮрИнСтрой» (далее – ООО НПП «ЮрИнСтрой»).

ООО НПП «ЮрИнСтрой» подготовлено заключение от 01.08.2011 №176/16.1 (т. 9 л.д. 2-112), согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46, принадлежащих ООО «Техно 2000» на праве собственности, по состоянию на 16.04.2010 составила 5 127 899 руб. и по состоянию на 17.06.2011 составила 8 008 522 руб. Величина убытков, причиненных ООО «Техно 2000» в результате изъятия в целях размещения олимпийских объектов краевого значения нежилых помещений первого этажа №1-2 общей площадью 90,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 46, принадлежащих обществу на праве собственности, по состоянию на 16.04.2010 составила 671 715 руб., а по состоянию на 17.06.2011 - 1 119 154 руб.

Из заключения ООО НПП «ЮрИнСтрой» от 01.08.2011 №177/16.1 следует, что экспертами Иваницким И.В. и Пономаренко Т.С. при определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений были использованы сравнительный и доходный подходы.

Отказ от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости указанных помещений мотивирован тем, что строительство отдельно взятых спорных помещений является объективно невозможным, так как они представляют собой часть двухэтажной пристройки литер Д2. Оценка на основе составления сметного расчёта затрат на строительство не даст объективной стоимости оценки, поскольку на сегодняшний день стоимость строительства значительно ниже сложившихся цен на законченные строительством объекты. Кроме этого, отсутствуют данные по состоянию на 16.04.2010 о размерах, конфигурации и правовом режиме земельного участка, отведённого для строительства части двухэтажной пристройки.

Национальным советом по оценочной деятельности подготовлено заключение от 05.10.2011 №РГИ-283/11 (т. 9 л.д. 128-133) о соответствии заключения ООО НПП «ЮрИнСтрой» от 01.08.2011 №177/16.1 нормативно правовым актам в области оценочной деятельности. Согласно заключению национального совета заключение ООО НПП «ЮрИнСтрой» от 01.08.2011 №177/16.1 не соответствует стандартам оценки ФСО №№1-3, утвержденным приказами Минэкономразвития от 20.07.2007 №№254-256.

При этом, Национальный совет по оценочной деятельности (далее - НСОД) как организация, функциями которой являются, в частности, разработка стандартов оценки, вправе подготавливать заключения о соответствии отчётов оценщиков указанным стандартам оценки. Указание в тексте заключения национального совета от 05.10.2011 №РГИ-283/11 иного номера и даты исследуемого заключения является технической опечаткой. Из текста заключения национального совета от 05.10.2011 №РГИ-283/11 следует, что рабочая группа НСОД проводила исследование именно заключения ООО НПП «ЮрИнСтрой» от 01.08.2011 №176/16.1. В связи с этим, соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

Статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, оценив все представленные в материалы дела заключения, пришёл к обоснованному выводу о том, что ООО «Техно 2000» в нарушение статей 65 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не было представлено убедительных доказательств, подтверждающих ошибочность отчёта об оценке №807-26/2010-А/1 и его несоответствие требованиям стандартов оценки.

Как указывалось выше, в соответствии со статьёй 12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ при отсутствии очевидного несоответствия отчёта об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам её осуществления, отчёт презюмируется достоверным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92) в силу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Таким образом, разъяснения, изложенные в пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92, согласно которым для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, не означают, что получение иного результата посредством проведения судебной экспертизы достаточно для признания отчета оценщика недостоверным.

Оценив оспариваемый отчёт ООО «АФК-Аудит» №807-26/2010-А/1 и заключение ООО НПП «ЮрИнСтрой» от 01.08.2011 №177/16.1, суд обоснованно указал, что расхождение установленных ООО «АФК-Аудит» и ООО НПП «ЮрИнСтрой» величин рыночной стоимости спорных объектов обусловлено использованием различных методик и исходных данных, в связи с чем, проводить сравнение указанных величин не представляется возможным.

Между тем, поскольку достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки, расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

В материалы дела представлено заключение экспертного совета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» по экспертизе отчета №807-26/2010-А/1 (т. 3 л.д. 127-139), согласно которому оспариваемый отчёт №807-26/2010-А/1 был выполнен в соответствии с требованиям Федерального закона №135-ФЗ и стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, а также в соответствии с требованиями договора на проведение оценки спорного объекта.

Между тем Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) подготовлено заключение от 05.10.2011 №РГИ-283/11, согласно которому было установлено несоответствие заключения от 01.08.2011 №177/16.1, подготовленного  ООО НПП «ЮрИнСтрой» в рамках проведения экспертизы по настоящему делу, стандартам оценки ФСО №№1-3, утвержденным приказами Минэкономразвития от 20.07.2007 №№254-256.

Статьёй 20 Федерального закона №135-ФЗ предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №№254, 255, 256.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» установлено, что в отчёте об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Обосновывая в оспариваемом отчёте №807-26/2010-А/1 невозможность применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, ООО «АФК-Аудит» указало на отсутствие объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектам по основным ценообразующим факторам производственно-складской недвижимости. Кроме этого, ООО «АФК-Аудит» указало, что сделки с подобными объектами носят единичный характер. Предложение настолько превышает спрос, что изначально выставленные на продажу объекты по завышенной цене, если реализуются, то со значительным дисконтом.

Отказ от применения доходного подхода к оценке мотивирован падением спроса на земельные участки как в России в целом, так и в г. Сочи, в частности, в связи с влиянием мирового финансового кризиса на российскую экономику. Мнения экспертов о сроках окончания кризиса и начала роста экономики разнятся, из-за чего долгосрочное прогнозирование доходов от сдачи объектов недвижимости в аренду сильно затруднено. Использование данного подхода потребует использование недостоверной информации и принятие большого количества допущений, которые приведут к высокой погрешности результата вычислений.

Таким образом, оценщик в полной мере в соответствии с ФСО №3 обосновал невозможность использования сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости спорных объектов и необходимости применения  затратного подхода.

Между тем экспертами ООО НПП «ЮрИнСтрой» при подготовке заключения от 01.08.2011 №177/16.1 были использованы только сравнительный и доходный методы. От использования затратного метода эксперты отказались.

Из заключения Национального совета по оценочной деятельности (НСОД) от 05.10.2011 №РГИ-283/11 следует, что ООО НПП «ЮрИнСтрой» в заключении от 01.08.2011 №177/16.1 при использовании ООО НПП «ЮрИнСтрой» сравнительного метода определения рыночной стоимости спорных объектов были допущены нарушения стандартов оценки ФСО №№1-3 такие, как, в частности:

- в описательной части отсутствует дата, на которую определяется стоимость объекта оценки;

- выборка аналогов для сравнения ООО НПП «ЮрИнСтрой» произведена неоднородно, максимальное значение отличается от минимального в 26 раз, таким образом, выводы о средней стоимости можно считать некорректными; вывод эксперта о том, что «наиболее эффективным использованием рассматриваемых нежилых помещений является их использование в качестве помещений коммерческого многоцелевого назначения, а именно, торговых, офисных и производственных площадей», не соответствует ФСО №№1-3, так как доходность и стоимость объектов недвижимости по данным трем видам целевого использования различны;

- некорректно подобраны объекты-аналоги, поскольку разница между объектом оценки (92 кв. м) и объектами-аналогами (600-1 700 кв. м) составляет от 6,5 до 17,5 раз;

- эксперт в качестве объектов-аналогов подобрал помещения офисного и торгового назначения, в то время как спорный объект является административно-складским комплексом и ООО «Техно 2000» осуществляет в данных помещениях производственную деятельность, указанные действия значительного завысили стоимость объекта оценки;

- эксперт указал, что реальные сделки купли-продажи объектов жилой недвижимости отличаются от цен предложения, и применил корректировку на торг в размере 13% для жилой недвижимости, что не соответствует объекту оценки, так как объектом оценки является объект коммерческого назначения;

- эксперт два раза в рамках сравнительного подхода учёл стоимость доли земельного участка, приходящегося на данные помещения, тем самым завысив стоимость объекта на 883 811 руб.;

-