Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 по делу n А32-42194/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 №1425 (в ред. Постановлений от 20.12.2002 № 909, от 19.07.2006 № 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 ЗК РФ.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный земельный участок с кадастровым номером  23:49:0301004:0011, расположенный в границах города Сочи в Хостинском районе, в промзоне ручья Малого, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В кадастровом паспорте земельного участка №49/М/09-03-1247 от 14.01.2005 имеется отметка об обременении земельного участка особым режимом использования, в связи с нахождением участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта (т.1 л.д.13-14).

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды № 4900004111 от 06.03.2007 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13) судам разъяснено, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Вместе с тем, муниципальное образование г. Сочи не являлось собственником спорного земельного участка, как на момент заключения договора аренды № 4900004111 от 06.03.2007, так и на момент фактической передачи ответчику земельного участка, состоявшейся 01.01.1998 (п.1.2 договора аренды № 4900004111 от 06.03.2007). Доказательства того, что администрации, как на момент совершения сделки, так и на момент ее фактического исполнение посредством передачи земельного участка, были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

В данной ситуации, договор аренды № 4900004111 от 06.03.2007 не может рассматриваться как договор аренды будущей вещи, поскольку арендодатель на момент его фактического исполнения путем передачи во владение арендатору земельного участка не являлся собственником данного участка и не был на то специально уполномочен действительным собственником участка.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды №4900004111 от 06.03.2007 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит пункту 1 статьи 125, статьей 209, пункту 3 статьи 214 и статье 608 ГК РФ, поскольку органы местного самоуправления муниципального образования город Сочи фактически распорядились земельным участком, относящимся на момент заключения договора аренды и передачи земельного участка во владение ответчику к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

Нормы Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ не имеют обратной силы (ст.4 ГК РФ), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ), в связи с чем, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды №4900004111 от 06.03.2007, заключенного администрацией с превышением компетенции. Тот факт, что на момент обращения администрации в суд спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности не имеет правового значения для разрешения спора.

В силу статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 АПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды №4900004111 от 06.03.2007 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Вместе с тем, ничтожность договора аренды №4900004111 от 06.03.2007, на которую ссылается администрация, не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения арендной) отсутствующим.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком.

Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2012 по делу № А32-19331/2010.

В пункте 1.2 договора аренды № 4900004111 от 06.03.2007 зафиксирован факт передачи арендаторам земельного участка. Поскольку передача имущества во владение арендатора является фактическим, а не правовым обстоятельством, ничтожность договора № 4900004111 от 06.03.2007 не свидетельствует о том, что фактическая передача имущества в аренду не состоялась.

Доказательства того, что после получения спорного земельного участка ООО «Югстрой» утратило фактическое владение данным участком, в деле отсутствуют.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен по договору аренды для размещения и эксплуатации производственной базы. Аналогичный вид разрешенного использования земельного участка отражен в кадастровом паспорте №49М/09-03-1247 от 14.01.2009.

В преамбуле договора № 4900004111 от 06.03.2007 отражено, что договор подписан сторонами во исполнение постановления администрации города Сочи от №956/2 от 29.12.1997, предусматривающем возможность переоформления прав долгосрочной аренды после приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта (производственной базы).

Согласно преамбуле, договор № 4900004111 от 06.03.2007 подписан с учетом акта приемки законченного строительством объекта от 11.03.2004, что с учетом предусмотренного пунктом 1.1 договора назначения земельного участка свидетельствует о предоставлении земельного участка для эксплуатации объектов производственной базы, принятых в эксплуатацию на основании указанного акта.

Полученными судом апелляционной инстанции выписками из ЕГРП (т.1 л.д.110-113) подтверждается, что за ООО «Югстрой» на основании акта приемки законченного строительством объекта от 11.03.2004 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, а именно: здание дизельной площадью 24 кв.м. (запись регистрации               23-23-19/044/2006-422), столярный цех площадью 501,2 кв.м. (запись регистрации 23-23-19/044/2006-421), здание мастерской площадью 27,4 кв.м. (запись регистрации 23-23-19/044/2006-424), цех наружной изоляции труб площадью 191,2 кв.м (запись регистрации 23-23-19/044/2006-423). В ЕГРП также внесены записи об обременении данных объектов недвижимости ипотекой в пользу Банка ВТБ (ОАО).

Номера государственной регистрации права собственности общества на вышеперечисленные объекты соответствуют номерам регистрации права на объекты, указанные в преамбуле договора № 4900004111 от 06.03.2007, для размещения и эксплуатации которых был предоставлен спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции полагает, что размещение на спорном земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, свидетельствует о нахождении земельного участка во владении собственника объектов недвижимости.

Кроме того, из представленных в материалы дела писем ГК «Олимпстрой» №Д20-1448 от 21.01.2013 и ФКУ «ДСД «Черноморье» от 27.12.2012 следует, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:11, являющегося объектов договора аренды № 4900004111 от 06.03.2007, был образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:1160, предоставленный в безвозмездное пользование ФКУ «ДСД «Черноморье» для проведения работ