Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 по делу n А32-10333/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

месяца. Расчетным периодом принимается календарный месяц (пункт 5.2 договора №12 от 01.04.2011).

Пунктом 7.2 договора №12 от 01.04.2011 предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,09% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, что не освобождает от уплаты ежемесячной арендной платы.

01 апреля 2011 между ИП Магомедовым А.С. (арендодатель) и ООО «Реал Комм» (арендатор) был заключен договор об аренде помещений №13, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду (во временное владение и пользование за плату) следующее недвижимое имущество: 1 этаж - 432,0 кв.м. для размещения офиса, пристройка 20,0 кв.м. – всего 452,0 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45 (т.1 л.д.16).

Согласно пункту 3.1 договора аренды №13 от 01.04.2011 срок действия договора начинается с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения с 01.04.2011 и оканчивается 29.02.2011.

Передача помещений первого этажа площадью 452 кв.м. оформлена актом приема-передачи №1 от 01.04.2011 (т.1 л.д.20).

Согласно пункту 4.1 договора аренды №13 от 01.04.2011 арендная плата включает в себя стоимость 1 кв.м. арендуемой площади. Арендная плата включает в себя также стоимость водоснабжения, вывоз бытовых отходов, охранного освещения, отопления, стоимость электроэнергии, используемой арендатором на освещение. Арендатор оплачивает арендодателю арендую плату исходя из стоимости 1 кв.м. арендуемой площади. Оплата суммы арендной платы в месяц за аренду площади 452 кв.м. составляет 403 500 руб. Арендная плата выплачивается за первый и последний месяц в течение 5-ти банковских дней со дня подписания договора. В дальнейшем, оплата суммы арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 2-го числа каждого расчетного месяца. Расчетным периодом принимается календарный месяц (пункты 4.2-4.3 договора №12 от 01.04.2011).

Пунктом 6.1 договора №13 от 01.04.2011 предусмотрено, что в случае невнесения платежей в срок, установленный в пункте 4.3 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По условиям соглашения о переводе долга №1 от 05.04.2011 ООО «Сатин» (сторона - 1) переводит, а ООО «Реал Ком» (сторона - 2) принимает на себя исполнение обязательств по договору № 8 об аренде нежилого помещения от 01.01.2011 и по договору № 9 об аренде помещений от 01.01.2011, заключенных между стороной 1 и ИП Магомедовым А.С., согласно которым ИП Магомедов А.С. (арендодатель) предоставил арендатору – стороне-1 в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45 (т.1 л.д.34).

Из пункта 2 соглашения №1 от 05.04.2011 следует, что на момент подписания данного соглашения объем обязательств (задолженность) стороны-1 перед ИП Магомедовым А.С. составляет:

- по договору №8 от 01.01.2011 – 1 106 400 рублей;

- по договору №9 от 01.01.2011 – 1 155 300 рублей, всего сумма задолженности составляет 2 261 700 рублей.

К согласию кредитора (ИП Магомедова А.С.) на перевод долга приложен график погашения задолженности, принятой ООО «Реал Комм» по условия соглашения №1 от 05.04.2011 (т.4 л.д.14).

Согласно пункту 1 соглашения о переводе долга № 2 ООО «Франция» (сторона-1) переводит, а ООО «Реал Комм» (сторона-2) принимает на себя исполнение обязательства стороны 1 по договору об аренде помещений от 01.12.2009, по договору № 3 об аренде помещений от 01.11.2010, заключенных между стороной-1 и ИП Магомедовым А.С., согласно которым ИП Магомедов А.С. (арендодатель) предоставил арендатору – стороне-1 в аренду недвижимое имущество, расположенное в офисном здании по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45 (т.1 л.д.41).

Пунктом 2 соглашения №2 от 05.04.2011 предусмотрено, что на момент подписания данного соглашения объем обязательств (задолженность) стороны-1 перед ИП Магомедовым А.С. составляет:

- по договору от 01.12.2009 – 8 127 000 рублей;

- по договору №3 от 01.11.2010 – 1 507 800 рублей, всего сумма задолженности составляет 9 634 800 рублей.

К согласию кредитора (ИП Магомедова А.С.) на перевод долга приложен график погашения задолженности, принятой ООО «Реал Комм» по условиям соглашения №2 от 05.04.2011 (т.3 л.д.12).

Таким образом, по условиям соглашений №1 и №2 05.04.2011 ООО «Реал Комм» приняло на себя исполнение обязательств предыдущих арендаторов (ООО «Сатин» и ООО «Франция») нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 по договорам №8 и №9 от 01.01.2011, №3 от 01.11.2010 и от 01.12.2009.

Полагая, что ООО «Реал Комм» ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды №12, №13 от 01.04.2011 и своевременно не погасил задолженность, принятую по условиям соглашений о переводе долга №1, №2 от 05.04.2011, ИП Магомедов А.С. направил в адрес общества претензию с требованиям погасить образовавшуюся задолженность в срок до 30.03.2012 (т.1 л.д.15).

Поскольку изложенные в претензии требования не были удовлетворены ООО «Реал Комм» в добровольном порядке, ИП Магомедов А.С. обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени по договорам об аренде помещений №12 и №13 от 01.04.2011 и соглашениям о переводе долга №1 и №2 от 05.04.2011.

В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По правилам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в силу норм гражданского законодательства определение признаков имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, является существенным условием договора аренды, без которого сделка данного вида не может быть признана заключенной.

Как следует из материалов дела, в пункте 1.1 договора аренды № 13 от 01.04.2011 предусмотрено, что арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатора недвижимое имущество: 1 этаж - 432,0 кв.м. для размещения офиса, пристройка 20,0 кв.м. – всего 452,0 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45.

В пункте 1.1 договора аренды №12 от 01.04.2011 указано, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование здание общей площадью 334,67 кв.м., для использования под кафе, в том числе зал обслуживания посетителей – 143,75 кв.м. Здание расположено по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45.

Аналогичным образом объекты аренды обозначены в актах приема-передачи от 01.04.2011 к договорам №12 и №13 от 01.04.2011.

Однако, ссылки в пунктах 1.1 договоров №12 и №13 от 01.04.2011 лишь на адрес и площадь арендуемых объектов не позволяют их должным образом индивидуализировать.

В подтверждение согласованности предмета договоров аренды №12 и №13 от 01.04.2011 предпринимателем представлено свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АК №184866 от 12.09.2011 (повторное) (т.1 л. д. 78).

Между тем, из данного свидетельства усматривается, что ИП Магомедову А.С. на праве собственности принадлежит административное 4-х этажное здание литер А, А1 площадью 2108 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, тогда как договоры №12 и №13 от 01.04.2011 не содержат указания на литеры передаваемого объекта недвижимости, а договор аренды №12 от 01.04.2011 предполагает передачу в аренду здания площадью 334,67 кв.м. в целом, без указания этажа.

Из плана усадебного участка по ул. Одесская, 45 в г.Краснодаре, являющегося приложением к техническому паспорту (т.1 л.д.91), следует, что по указанному адресу расположено как минимум 4 отдельно стоящих объекта недвижимости (литеры АА1, Б, В, Д с навесом Г). Однако, объекты аренды по договорам №12 и №13 от 01.04.2011 не индивидуализированы посредством указания на литер объекта недвижимости.

Поэтажные планы принадлежащего ИП Магомедову А.С. административного здания литер АА1, расположенного по ул. Одесской, 45 в г. Краснодаре, содержащиеся в техническом паспорте, также не позволяют достоверно установить арендуемые объекты по договорам аренды №12 и №13 от 01.04.2011, ввиду отсутствия в них обозначения конкретных помещений, подлежащих передаче арендатору, площадь которых соответствовала бы условиям спорных договоров аренды (т.1 л.д.88-188).

Из буквального толкования условия договора аренды №13 от 01.04.2011 следует, что арендатору передается 1 этаж здания площадью 432,0 кв.м. и пристройка площадью 20,0 кв.м.

Однако, согласно поэтажному плану здания литер АА1, принадлежащего ИП Магомедову А.С. на праве собственности, площадь первого этажа основного здания литер А составляет 92 кв.м. Площадь первого этажа пристройки литер А1 превышает 850 кв.м.

Стороны затруднились указать конкретные помещения первого этажа здания литер АА1 площадью 452 кв.м., согласованной в договоре №13 от 01.04.2011, которые были предоставлены в аренду ООО «Реал Комм».

Доводы истца о том, что сложность в определении на поэтажном плане конкретных помещений, предоставленных ответчику в аренду по договору №13 от 01.04.2011, обусловлена произведенной ООО «Реал Комм» самовольной перепланировкой, не подтверждены документально. Согласно представленному в дело техническому паспорту последние преобразования помещений первого этажа здания литер АА1 зафиксированы в БТИ 25.01.2007, в связи с чем, графическое изображение помещений первого этажа должно соответствовать их техническому состоянию на момент передачи по договору №13 от 01.04.2011 (т.1 л.д.99).

В случае передачи ООО «Реал Комм» нежилых помещений в состоянии, отраженном в техническом паспорте, последующее преобразование ответчиком внутреннего пространства помещений не могло создать затруднения в определении первоначально предоставленных помещений по данным технического паспорта, актуального в момент передачи помещений.

Из буквального толкования условий договора №12 от 01.04.2011 следует, что ООО «Реал Комм» предоставлено в аренду нежилое здание общей площадью 334,67 кв.м. (кафе), в том числе зал обслуживания посетителей – 143,75 кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45.

Между тем, в материалах дела отсутствует технический паспорт на здание указанной площади, расположенное по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что технический паспорт с указанием границ и месторасположения помещений или зданий по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, передаваемых в аренду ответчику, был предоставлен арендатору при подписании договоров аренды №12 и №13 от 01.04.2011. В договорах и актах приема-передачи также отсутствует и указание на то, что технический паспорт является приложением к договору.

ООО «Реал Комм» факт согласования объектов аренды по договорам №12 и №13 от 01.04.2011 отрицает. В деле имеется уведомление ООО «Реал Комм», в котором изложены претензии по вопросу несогласования площади помещений, передаваемых по договору аренды.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимания буквальное толкование условий договоров аренды №12 и №13 от 01.04.2011, суд первой инстанции обоснованно указал, что указанные договоры не содержат данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Выводы суда первой инстанции о незаключенности договоров аренды №12 и №13 от 01.04.2011 являются правомерными.

По смыслу статей 8, 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор аренды не порождает никаких правовых последствий, в связи с чем, не может являться основанием взыскания арендной платы и пени.

Вместе с тем, незаключенность договоров аренды №12 и №13 от 01.04.2011, при доказанности фактического использования помещений, не может являться основанием для освобождения ответчика от внесения соответствующей платы.

В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 №8467/10.

С учетом изложенного, изменение судом правовой квалификации требования предпринимателя о взыскании с ООО «Реал Комм»