Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2013 по делу n А53-17475/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

арендатором земельного участка департаментом представлен составленный им акт от 8 ноября 2011 года № 8143/8, в котором содержатся сведения о том, что земельный участок не огорожен, объекты недвижимости на нем отсутствуют, на территории растут деревья, следы освоения не обнаружены.

Данный факт ответчиком не оспаривается.

В соответствии с частью первой статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Из этого следует, что в рамках правоотношений аренды арендатор приобретает субъективное право, содержание которого образуют правомочия владения и пользования объектом аренды, пределы которых определены договором аренды либо назначением имущества.

В силу изложенного содержание понятия «освоение» арендованного земельного участка включает в себя совершение арендатором действий по использованию объекта аренды в соответствии с определенным законом и договором аренды назначением.

Спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: строительство автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летней площадки (по состоянию на 2008 год – выписка из кадастрового паспорта земельного участка, т.1, л.д. 21).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренда земельный участок был предоставлен арендатору для строительства автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летней площадки. Определенная договором цель использования объекта аренды соответствует постановлению мэра – главы города Ростова-на-Дону № 258 от 17 февраля 2004 года.

Как следует из представленных ответчиком доказательств в целях освоения арендованного земельного участка им были совершены следующие действия. 1 декабря 2005 года ГУ МЧС по РО был выдан перечень исходных данных и требований для разработки инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, включаемых в задание на проектирование по объекту «Автомойка, павильон предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летняя площадка по ул. Киргизской – 50 лет Ростсельмаша в г. Ростове-на-Дону» (письмо № 6547 от 1 декабря 2005 года). 14 июня 2006 года ОАО «Производственное объединение Водоканал г. Ростова-на-Дону» были выданы технические условия на водоснабжение автомойки по ул. Киргизская – 50 лет РСМ № 3/7-4 сроком действия 2 года. 15 марта 2006 года ОАО «Производственное объединение Водоканал г. Ростова-на-Дону» были выданы технические условия на канализование автомойки по ул. Киргизская – 50 лет РСМ № 3/7-474 сроком действия 2 года. 16 октября 2006 года Ростовским техническим центром электросвязи ОАО «Южная Телекоммуникационная Компания» были выданы технические условия № 23-08-К-184/06 на телефонизацию здания автомойки сроком действия 6 мес. 21 ноября 2006 года Комитет по архитектуре и градостроительству согласовал генеральный план и объемно-планировочное решение автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей и кафе с летней площадкой по ул. Киргизской – 50 лет Ростсельмаша (письмо № 01-20/16952 от 21 ноября 2006 года). 24 января 2007 года обществом получены технические условия № 07-1.16.82 для подключения к электрическим сетям РГЭС сроком действия до 19 июня 2008 года. 10 марта 2007 года Министерством культуры Администрации Ростовской области дано заключение о том, что в зоне планируемого строительства автомойки объекты культурного наследия не выявлены.

29 января 2007 года Комитет по охране окружающей среды Администрации г. Ростова-на-Дону в ответ на обращение общества о возможности сноса зеленых насаждений для размещения объекта строительства установил, что освоение участка сопряжено со сносом в полном объеме древесной и кустарниковой растительности, выполняющей пыле- и шумозащитные функции, а эксплуатация автомойки и павильона предпродажной подготовки явится дополнительным фактором неблагоприятного влияния на существующие рядом детские учреждения. По этой причине Комитет по охране окружающей среды счел нецелесообразным размещение комплекса автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей и выразил возражение против сноса существующих земельных насаждений на указанном земельном участке.

21 февраля 2008 года обществом была получена землеустроительная документация.

11 марта 2011 года Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону письмом № ДА-01-21/3184 сообщил обществу о невозможности выполнения градостроительного плана земельного участка по ул. Киргизской – ул. 50-летия Ростсельмаша по причине невозможности обеспечения установленной пунктом 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» санитарно-защитной зоны (мойка автомобилей до двух постов – 50 метров, а при 2-х и более постах – 100 метров), поскольку в границах санитарно-защитной зоны с западной стороны участка на расстоянии 18 м расположено здание детского дошкольного учреждения «Искорка».

Действующее законодательство устанавливает специальный правовой режим осуществления строительной деятельности, включающий в себя правовые средства осуществления публичного контроля за такой деятельностью. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства может осуществляться только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, могут осуществляться. Из этого следует, что отсутствие разрешения на строительство исключает юридическую возможность осуществления строительства.

Из подпункта 2 пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что обязательным условием выдачи разрешения на строительство капитального объекта является наличие градостроительного плана.

Таким образом, разрешение на строительство, выданное уполномоченным на осуществление соответствующего публичного контроля органом, является необходимым условием осуществления арендатором земельного участка, предоставленного для целей капитального строительства, тех действий, юридически обеспеченная возможность которых образует содержание права аренды.

Как указано выше, Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону была установлена невозможность выполнения градостроительного плана арендуемого земельного участка по причине невозможности обеспечения установленной пунктом 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» санитарно-защитной зоны, что исключало выдачу разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах арендатор был лишен юридической возможности осуществления действий по строительству объекта, для которого был предоставлен земельный участок, а соответственно – его освоения в соответствии с договором аренды.

Для обеспечения соблюдения пункта 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 постановлением мэра г. Ростова-на-Дону № 636 от 22 сентября 2011 года целевое назначение земельного участка было изменено: из состава объекта капитального строительства была исключена автомойка.

Дополнительным соглашением № 5 от 16 мая 2012 года, заключенным между департаментом и обществом, соответствующее изменение было внесено в спорный договор аренды.

После указанного изменения назначения земельного участка обществом был получен градостроительный план земельного участка, иная техническая документация (технические условия на подключение объекта строительства к системам инженерной инфраструктуры и пр.) и разрешение на строительство № RU61310000-8006-1 от 16 апреля 2013 года.

Таким образом, юридическая возможность использования земельного участка в соответствии с его назначением, а соответственно, совершения тех действий, которые в контексте спорных правоотношений образуют понятие «освоение земельного участка» у общества появилась только после изменения назначения земельного участка и получения разрешения на строительство объекта, соответствующего указанному назначению.

В силу изложенного по состоянию на 8 ноября 2011 года (день составления департаментом акта № 8143/8) общество было лишено юридической возможности осуществлять строительство объекта, для создания и эксплуатации которого был предоставлен спорный земельный участок по причинам, которые не зависели от общества.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ не является основанием досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя неиспользование земельного участка в период, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению по причинам, за которые арендатор не отвечает.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Назначение данной нормы состоит в предоставлении арендатору возможности устранения нарушения договора до применения к нему санкции в виде расторжения договора. Из этого следует, что арендатор должен обладать юридической возможностью по совершению действий, направленных на устранение нарушений договора в течение срока, предоставленного ему арендодателем; разумность данного срока предполагает исполнимость соответствующего требования арендодателя.

Письмо № ИЗ-9495/6, содержащее требование о представлении в департамент доказательств освоения земельного участка в срок до 13 мая 2011 года, а в случае невыполнения данного требования – предложение о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, было направлено департаментом обществу 30 марта 2011 года.

Письмо № ИЗ-20371/6 с предложением об освоении земельного участка в срок до 10 августа 2011 года и предложение расторгнуть договор аренды земельного участка при неисполнении данного предложения было направлено департаментом обществу 6 июля 2011 года.

Как следует из материалов дела, на дни указанных уведомлений, а равно в течение предоставленного арендатору срока устранения нарушений договора, у последнего отсутствовала юридическая возможность освоения арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением по причинам, за которые арендатор не отвечает, в силу чего данный требования не отвечали критерию юридической исполнимости в установленный арендодателем срок.

Поскольку в период до изменения назначения земельного участка и получения разрешения на строительство объекта, соответствующего указанному назначению, у последнего отсутствовала юридическая возможность освоения арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением по причинам, за которые арендатор не отвечает, а выраженные в письмах департамента № ИЗ-9495/6, № ИЗ-20371/6 требования об освоении земельного участка не отвечали критерию юридической исполнимости, постольку основания для расторжения спорного договора аренды по причине его неосвоения по состоянию на день принятия решения судом первой инстанции отсутствуют.

Апелляционный суд принимает во внимание, что после установления департаментом факта неосвоения обществом арендованного земельного участка и выражения воли на расторжение спорного договора по данному основанию в претензионном (письма № ИЗ-9495/6 от 30 марта 2011 года, № ИЗ-20371/6 от 6 июля 2011 года) и исковом (исковое заявление по настоящему делу подано в Арбитражный суд Ростовской области 23 апреля 2012 года) порядках, департамент выразил волю на существование спорных правоотношений аренды, заключив 16 мая 2012 года с обществом дополнительное соглашение к спорному договору аренды, которым было изменено назначение земельного участка в договоре и акте передачи к нему, установлена арендная плата на 2012 год; действие данного соглашения распространено на отношения сторон с 1 января 2012 года. Данное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 7 июня 2012 года за номером регистрации 61-61-01/296/2012-240.

Доказательства существования иных, нежели неосвоение арендованного земельного участка, предусмотренных законом или договором аренды оснований досрочного расторжения данного договора по требованию арендодателя, в деле отсутствуют; довод о существовании таких оснований применительно к фактическому основанию иска по настоящему делу департаментом не приводился.

В силу изложенного в иске надлежит отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

Довод апелляционной жалобы о несоблюдении департаментом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истцом в адрес общества были направлены письмо (предупреждение) № ИЗ-9495/6 от 30 марта 2011 года, содержащее требование о представлении в департамент доказательств освоения земельного участка в срок до 13 мая 2011 года, а в случае невыполнения данного требования – предложение о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, а также письмо (уведомление) № ИЗ-20371/6 от 6 июля 2011 года о необходимости освоения земельного участка в срок до 10 августа 2011 года и предложение о расторжении договора аренды земельного участка при невыполнении данного требования.

Данные письма были направлены обществу по его юридическому адресу, что подтверждается