Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2013 по делу n А32-18248/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

применяются при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия только в случаях, не противоречащих интересам сохранения данного объекта культурного наследия.  Физические и юридические лица, ведущие разработку проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство проведением работ по сохранению данного объекта, технический и авторский надзор за проведением работ на объекте культурного наследия до дня выполнения указанных работ. В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, такие работы проводятся в соответствии с требованиями Закона № 73-ФЗ и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению от 25.04.2013 по результатам комплексной историко-культурной и строительной экспертизы, проведенной экспертами автономной некоммерческой организации «Центр Судебных экспертиз», г. Москва Рыбаковым Г.А., Волковым А.Н., Лурье Б.Д., Родиным М.С., принимая во внимание незавершенную стадию производства работ на объекте культурного наследия федерального значения «Санаторий «Кавказская Ривьера» (1904-1909 годы, арх. Ион В.А.), расположенного по адресу: Г. Сочи, Центральный район, Курортный пр., д. 2, на данном этапе можно говорить лишь об общих объемно-пространственных габаритах, конструктивных схемах и применяемых строительных материалах.

По мнению экспертов, существующие на момент обследования реконструированные, реставрированные, возведенные и воссозданные здания незавершенного строительного цикла, взамен утраченных, входящие в состав ансамбля санаторного комплекса, существенно не соответствуют по конфигурации, очертаниям плана (занимаемой площади) и высотным отметкам объектам комплекса, исторически формировавшим архитектурную целостность ансамбля санатория. Данное вмешательство не направлено на сохранение,  воссоздание и регенерацию историко-культурного облика архитектурного ансамбля и среды объекта культурного наследия, так как были существенно изменены объемно-пространственные композиционные и градостроительные параметры ранее существующих строений, формирующих и организующих гармоническое соотношение всего архитектурного ансамбля в целом. Возведенные строения в значительной мере отступают по объемам от проектных решений согласно «Проекту реставрации и приспособления», выполненного ООО «Мастерские Андрея Анисимова».

При ответах на вопросы, поставленные судом, было учтено, что на настоящий момент определить окончательный внешний облик зданий при отсутствии ограждающих стен и парапетов, а также их декоративно-чистовой отделки (кроме главного корпуса) ввиду их незавершенного этапа строительства – не представляется возможным.

Эксперты установили, что заявленный в иске к сносу семиэтажный объект незавершенного строительства площадью застройки 595,17 кв.м., расположенный на месте литера «А» («Главный корпус», по техническому паспорту «Спальный корпус № 1» литера «А», «А2» - цокольный этаж, «a», «al», «а2», «а3», «а4») по внешнему облику, техническим характеристикам и параметрам, в том числе: габаритным размерам (высота, площадь застройки), типу конструктивной схемы, материалов конструкций соответствует зданию главного корпуса, входящему в состав объекта культурного наследия. Главному корпусу данное здание не соответствует по количеству и высоте этажей. Указанный объект возведен в результате реставрации и реконструкции. Вместе с тем его 4-й этаж имеет переустройство перекрытий с деревянных на монолитный железобетон. Дополнительно возведены 5 и 6 этажи из монолитного железобетона. На уровне первого этажа на углу с северным фасадом возведена пристройка размером 2,54м*1,8 м. Пристроены лестнично-лифтовые узлы (северный и южный фасады) площадью 32 м2 (северный фасад). Периметр внешних стен здания не изменился. Площадь объекта – 735,5 м2. «Главный корпус» литер «А» имеет сохранность основных ограждающих конструкций первоначального облика, существовавшего до начала работ, не менее 95 %. Указанное здание, как и все остальные спорные объекты, относится к первой группе капитальности, соответствует нормам СНиП и строительным правилам, действующим на территории Российской Федерации и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Возможен снос и демонтаж двух уровней (этажей) в виде 6 и 7 этажей, выходящих за пределы исторической этажности первоначального строения, а также всех пристроек.

Все остальные, заявленные в иске к сносу объекты, согласно экспертному заключению, возведены в результате нового строительства, произведенного в период 2009-2012 годов. Одноэтажный объект незавершенного строительства площадью застройки 445,85 кв.м., расположенный на тротуарной части набережной (фото 14) представляет собой конструкции здания ресторана (столовой), ранее рекомендованного к воссозданию и находящийся в настоящее время в стадии демонтажа.

Эксперты установили, что кроме главного корпуса в отношении всех остальных строений комплекса «Санаторий Кавказская Ривьера» - Казино (лит.А1), Административное здание («Лечебный корпус» (лит.В)), «Приморский корпус» (Спальный корпус № 2, (лит.Б и б), «Стенки подпорные», расположенные вдоль тротуарной части набережной, реконструированные из нового материала, данных по сохранности как объектов культурного наследия не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство, либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

Согласно пункту 1.3. договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 27.05.1998 № 939 земельный участок предоставляется ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» для использования его в целях санаторно-курортной деятельности. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем в договоре «разрешенным использованием» и не подлежит расширительному толкованию. Таким образом, для целей строительства спорных объектов земельный участок в установленном порядке не предоставлялся.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона Российской Федерации «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Материалами дела подтверждается, что проводимые ответчиком работы не являются ремонтно-реставрационными работами, направленными на сохранение объекта культурного наследия (статьи 40, 45 Закона № 73-ФЗ). На предоставленном ответчику в аренду для санаторно-курортной деятельности земельном участке он ведет строительство новых объектов и реконструкцию здания главного корпуса, что прямо противоречит пункту 2 статьи 35 Закона № 73-ФЗ. При этом отсутствие разрешения на строительство, равно как и создание объектов на земельном участке, не отведенном для целей строительства, придают строящимся и реконструируемым объектам правовой режим самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В силу части 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для субъектов права собственности, права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком законом установлено исключение из общего правила пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возможности приобретения права собственности на объект недвижимости, созданный без получения на это необходимых разрешений.

В силу положений статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Однако при этом указанные нормы не разрешают вопрос о возникновении права собственности арендатора земельного участка на возводимые им объекты.

Статья же 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставляет арендатору земельного участка возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, расположенную на соответствующем земельном участке.

Спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203031:12 по адресу: г. Сочи, Центральный район, проспект Курортный, 2, возведены и реконструированы ответчиком на земельном участке, не принадлежащем ему на каком-либо вещном праве, названном в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не отведенном ему для целей строительства. Земельный участок принадлежит ответчику на праве аренды.

Между тем, для легитимации самовольной постройки ответчик должен обладать вещным титулом землепользования (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) участком, на котором расположены строения.

Таким образом, признание за ответчиком права собственности на спорные строения в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно. Истец же, являющийся собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203031:12, требования о признании права собственности на спорные строения не заявлял.

При таких обстоятельствах выводы экспертов о том, что спорные строения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Как указано в пункте 24 Постановления № 10/22, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правильности принятого судебного решения о сносе спорных объектов, за исключением здания главного корпуса.

Апелляционный суд, принимая во внимание выводы экспертов о том, что объект незавершенного строительства, расположенный на месте литера «А», («Главный корпус», по техническому паспорту «Спальный корпус № 1» литера «А», «А2» - цокольный этаж, «a», «al», «а2», «а3», «а4») по внешнему облику, техническим характеристикам и параметрам, в том числе: габаритным размерам (высота, площадь застройки), типу конструктивной схемы, материалов конструкций соответствует зданию главного корпуса, входящему в состав объекта культурного наследия, имеет сохранность основных ограждающих конструкций первоначального облика, существовавшего до начала работ, не менее 95 %, соответствует