Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013 по делу n А32-8735/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

конкретные площади сооружений, зданий, расшифровка пруда №1 как состоящего из нескольких строений в договоре аренды и в приложении не усматриваются, столь глубокая детализация, инвентаризация и умножение числа объектов (произведенные, к тому же, к судебному заседанию 29.07.2013) – результат самостоятельной деятельности истца без согласования с арендодателем. Из договора аренды следует, что в аренду передается Ахтарский участок общей площадью 214,67га, а также основные средства Ахтарского участка, в числе которых упомянут пруд №1. Истец присваивает нагульному пруду №1 характеристики сооружения, которое, в свою очередь, состоит из шести сооружений, включая «меллеоративное ложе», не поясняя, что понимается под этим объектом и почему суд должен рассматривать пруд не как водный объект, а как объект недвижимости – сооружение, состоящее из нескольких других сооружений. Доказательства строительства нагульного пруда №1 как капитального объекта в материалах дела отсутствуют (проектная документация, разрешительная документация и т.п.). Истец просит обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности на сооружение нагульный пруд №1 Ахтарского участка №1 общей площадью 214,67га, тогда как это площадь Ахтарского участка по договору аренды 1995 года, площадь пруда №1 ни в договоре, ни в приложении к нему не определена. Договор аренды от 06.10.1995 был зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а не органах технической инвентаризации, площадь Ахтарского участка определена в гектарах, то есть сторонами имелась ввиду аренда не сооружения, а земельного участка. Однако право собственности на земельный участок по договору от 06.10.1995 возникнуть не может, поскольку эти земли, как следует из материалов дела, находятся по настоящее время в государственной собственности, что подтверждается как договором аренды от 15.02.1996 между администрацией Приморско-Ахтарского района и ИЧП «Леант», так и представленным в материалы дела государственным актом на право пользования землей 1979 года, доводами истца о переходе к нему право постоянного пользования земельным участком под объектами. Из договора аренды с правом выкупа, заключенного  между коммерческими организациями, право собственности на находящийся в государственной собственности земельный участок в результате исполнения условий такого договора не возникает и не может быть признано судом.

      При проверке доводов сторон суд установил, что спорный объект – нагульный пруд №1 Ахтарского участка определяется ООО «Леант» и ответчиками по-разному. По мнению ООО «Леант», которое было озвучено после получения судом письма Управления Росреестра от 04.07.2013 №2284 о пообъектом составе Ахтарского участка, нагульный пруд №1 неправомерно обозначен ответчиками в технической и кадастровой документации как одна из секций пруда №1, пруд №1 незаконно образован из четырех прудов, которые ответчики обозначили как секции и объединили в один объект, присвоив ему название «пруд№1». Ответчики утверждают, что пруд №1 имеет площадь не 214,67га и не 190га, а более 800 га, и состоит не из четырех отдельных прудов, а из четырех относительно обособленных секций, первая из которых была передана истцу в аренду.

      Для проверки этого обстоятельства ООО «Леант» в заседании 29.07.2013 заявило ходатайство «об истребовании доказательств в порядке статьи 42 АПК РФ», в котором просило суд обязать «КТИ» по Приморско-Ахтарскому району изготовить новый техпаспорт пруда №1 Ахтарского участка согласно первичных правоустанавливающих документов – плана приватизации от 1993 года Ахтарского рыбокомбината, согласно инвентаризационной описи 1992 года, а также истребовать сведения о том, по каким документам был изготовлен план к ранее выданному техпаспорту на Ахтарский участок №1, разъяснтиь, где по плану находятся пруд №2, №3 и №4 Камянской балки, как согласуется план пруда №1 и пруда №2 Ахтарского участка по техпаспорту 2000 года с планом землепользования Ахтарского участка к госакту на право пользования указанным участком в части указания Ахтарского участка, состоящего из Лимана Головного и всей Камянской балки.

      Между тем, заявление такого ходатайства свидетельствует о неопределенности в индивидуализации предмета спора, представитель истца ссылался в заседании на возможное наличие технической ошибки и на проблемы с идентификацией спорного объекта. Однако вопросы идентификации предмета требования о признании права собственности должны разрешаться не в  процессе рассмотрения такого иска, а до обращения с ним. Если истец не уверен в правильности описания его объекта в технической документации, подозревает наличие технической ошибки и просит изготовить новый техпаспорт на основании первичной документации 1992 года, то такая позиция истца, высказанная после неоднократных заседаний в этом суде, расценивается как отсутствие у истца индивидуально-определенного объекта, на который только и может быть признано право собственности, будь то в форме вещно-правового иска или в форме регистрации перехода права собственности. Суд не может в рамках иска о признании права собственности (о регистрации перехода права собственности) обязать изготовить новую техническую документацию, внести изменения в существующую техническую, кадастровую, землеустроительную документацию, сформировать по просьбе истца тот объект, который истец считает надлежащим предметом спора – а потом признать право на него.

Такие действия в компетенцию суда не входят.

Из имеющихся материалов дела усматривается следующее. Приморско-Ахтарскому рыбокомбинату Приморско-Ахтарского района Краснодарского края был выдан государственный акт А-I №180160 от 05.11.1979 на бессрочное и бесплатное пользование 4895,60га в границах согласно плану землепользования. Из плана землепользования Приморско-Ахтарского рыбокомбината усматривается включение в этот план Балки Камянского, площадью 804,45га, определены контуры границ Балки Камянского. В техническом паспорте Ахтарского участка №1 (секции 1 – 4) пруда №1 («Камянская балка»), Приморско-Ахтарский район, х. Мирный, 18-й км. по дороге на х. Аджановку, указаны два пруда: пруд №1 площадью 805,15га и пруд №2 площадью 331га. Пруд №1 и пруд №2 изображены на схеме в техпаспорте (т. 4, л.д. 159). Пруд №2, состоящий из четырех секций, отношения к настоящему делу не имеет и предметом спора не является. Пруд №1 обозначен как состоящий из четырех секций, первая площадью 190 га, вторая – площадью 210 га, третья – 210 га, четвертая – 195 га, весь этот объект обозначен как «пруд №1», окружен подающим и сбросным каналами. Конфигурация границ пруда №1 и его площадь в указанном техпаспорте совпадают с конфигурацией границ и площадью объекта «балка Камянского», который указан в плане землепользования Приморско-Ахтарского рыбокомбината, приложении к госакту на право пользования землей 1979 года. Такое расположение пруда №1, его площадь и состав (4 секции) прослеживается во всех копиях техпаспортов, которые имеются в материалах дела, и в копиях графической документации.

      ООО «Леант» 06.06.2012 обратилось в ГУП КК «Крайтехинвентаризация» с заявлением о проведении межевания земельного участка общей площадью 214,67га и изготовлении кадастрового паспорта этого участка. Из схемы расположения границ земельного участка, арендуемого ИЧП «Леант», изготовленной 22.07.2012 ГУП КК «Крайтехинвентаризация», следует, что ООО «Леант» фактически использует первую из четырех секций пруда №1, площадь которой по техпаспорту – 190 га. (т. 2, л.д. 87-90).

      Таким образом, истец претендует на часть пруда №1, которая по данным техпаспорта составляет секцию №1 площадью 190 кв.м. В ЕГРП за ООО «Рыбовод» зарегистрировано право собственности на Ахтарский участок №1 («Камянская балка»), расположенный по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Мирный, 18-ый км. на дороге на х. Аджановку, дата регистрации права собственности – 30.07.2003, номер регистрации 23-01.36-15.2003-113 (выписка из ЕГРП от 02.07.2013 на основании запроса суда). Приморско-Ахтарский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю в письме от 04.07.2013 №2284 указал также следующее. Согласно записям в подразделе I-2 Единого государственного реестра прав объект Ахтарский участок №1 («Камянская балка») включает в себя, в том числе, нежилые сооружения – пруд-1, пруд-2, а также еще пятнадцать наименований объектов недвижимости.

      Таким образом, зарегистрированный в ЕГРП на праве собственности за ООО «Рыбовод» Ахтарский участок №1 («Камянская балка») не тождественен тому Ахтарскому участку, который указан в договоре аренды с правом выкупа от 06.10.1995, не является этот участок и прудом №1, а потому по указанному договору не может быть зарегистрирован переход от ООО «Рыбовод» к ООО «Леант» права собственности на Ахтарский участок. Отдельно на пруд №1 право собственности ООО «Рыбовод» в ЕГРП не зарегистрировано, так же как не зарегистрировано оно и на иные объекты, указанные в уточненных исковых требованиях.

      Нагульный пруд №1 Ахтарского участка, расположенный на земельном участке общей площадью 214,67га, является по имеющейся в материалах дела документации является не отдельным сооружением, а секцией пруда №1, площадь которого составляет 805га. Согласно письму УФАКОН по Краснодарскому краю от 30.09.2005 №2435 в перечне недвижимого имущества Ахтарского участка «Камянская балка» числятся нагульные пруды №1, 2, 3, 4 общей площадью 804,4га, которые составляют единую систему нагульных прудов, нагульные пруды №2, 3, 4 остались в госсобственности, нагульный пруд №1 вошел в план приватизации Ахтарского рыбокомбината (т. 2, л.д. 91).

      Однако суд не может по иску ООО «Леант» исключить пруды №2, 3, 4 из Ахтарского участка №1, поскольку ООО «Леант» не наделено правом обращаться в защиту интересов Российской Федерации или Краснодарского края. Решений судов о признании недействительным права собственности ООО «Рыбовод» на Ахтарский участок №1 («Камянская балка») не представлено. Таким образом, в ЕГРП имеется объект – Ахтарский участок №1 («Камянская балка»), состоящий из двух прудов и еще 15 объектов недвижимости, в землеустроительной документации Ахтарского рыбокомбината и техпаспортах значится пруд №1 площадью 805га, истец претендует также на пруд №1, но расположенный на участке площадью 214,67га, который отражен в материалах дела как секция пруда №1. Таким образом, в настоящее время нагульный пруд №1, на который истец просит признать право собственности, является составной частью другого объекта – секцией гораздо большего по площади пруда, как самостоятельный объект недвижимости не сформирован (истец сам формировал земельный участок под этим прудом), что исключает возможность признания на нагульный пруд №1 права собственности и регистрации перехода права собственности на этот объект к ООО «Леант». Квалифицировав нагульный пруд №1 Ахтарского участка как сооружение, введенное в 1974 году в эксплуатацию, ООО «Леант» не указало в квадратных метрах площадь этого сооружения, его технические параметры, не представило техническую документацию, однако идентификацию сооружения только по местоположению и площади земельного участка, на котором это сооружение расположено, нельзя признать достаточной для целей признания права собственности (регистрации перехода права собственности). Тем более это невозможно при наличии спора и имеющегося в материалах дела технического паспорта, опровергающего доводы истца.

               Суд также отмечает, что обособленные водные объекты исключены из перечня объектов недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, статьей 9 Федерального закона от 03.06.2006 №73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации», в связи с чем, суд не может признать право собственности на пруд и зарегистрировать на него переход права собственности в ЕГРП как на обсобленный водный объект.

               Признание права собственности на секцию пруда, хотя бы она и находилась в фактическом владении ответчика, без прекращения существования первоначального объекта и его раздела на самостоятельные объекты недвижимости невозможно. Истец, несмотря на доводы ответчика, так и не доказал возможность изолированного использования секции пруда №1, которую он обозначил как нагульный пруд №1, независимо от инфраструктуры всего прудового хозяйства, в том числе подающего и сбросного каналов, являющихся общими для всех секций пруда №1, рыбоуловителей, которые, по утверждению ответчиков, предназначены для обслуживания не одной только первой секции пруда №1.

   Между тем, данное обстоятельство не вредит аренде спорного пруда, в настоящее время арбитражная практика признает аренду части вещи, не имеющей кадастровых характеристик. Так, согласно пункту 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. В пункте 9 названного постановления Пленума ВАС РФ сказано следующее: «В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом».

      Данные положения Пленума ВАС  РФ также опровергают доводы ответчиком о незаключенности договора аренды с правом выкупа. Утверждения ответчиков о ничтожности договора аренды от 06.10.1995 как противоречащего водному законодательству, действовавшему на момент его заключения и регистрации, суд считает подлежащими отклонению, поскольку иной вывод будет противоречить представленным в материалы дела судебным актам арбитражных судов, вынесенным в разные периоды времени, в которых этот договор оценивался как действительный (т. 1, л.д. 27-29, 30-33,