Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2013 по делу n А32-28631/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края, определен Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.

Таким образом, департамент является надлежащим истцом по настоящему иску.

В силу статьи 15 Закона № 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении - об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 8); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией «Олимпстрой» заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).

В соответствии с пунктом 31 статьи 15 Закона № 310-ФЗ в случае, если соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, и лиц, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения земельные участки предоставлены на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, а также прав на расположенные на них объекты недвижимого имущества и об освобождении указанных объектов недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что приведённые нормы Закона № 310-ФЗ не содержат в себе императивных предписаний о том, что соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества в обязательном порядке должно касаться как земельного участка, так и зданий (строений, сооружений), расположенных на данном земельном участке. Нормы закона не устанавливают запрет на заключение департаментом самостоятельных соглашений, касающихся изъятия земельного участка и касающихся изъятия расположенных на данном земельном участке объектов недвижимого имущества.

В рамках судебного дела № А32-23444/2012 арбитражными судами был установлен факт ничтожности договора от 09.02.2006 и дополнительных соглашений к нему аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1 710 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 127, по которому в качестве арендатора выступал правопредшественник ООО «Лукойл-ЮНП» - ООО «АЗС «Завокзальная».

Вместе с тем, согласно пункту 23.4 статьи 15 Закона № 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном Законом № 310-ФЗ для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО «Лукойл-ЮНП» как собственник здания АЗС, располагающегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30, праве претендовать на выплату ему компенсации за изымаемый земельный участок площадью, необходимой для эксплуатации здания АЗС.

В рамках судебного дела № А32-30249/2012 департамент первоначально заявил требование к ООО «АЗС «Завокзальная» (правопредшественнику ООО «Лукойл-ЮНП») об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, посредством перечисления со стороны ГК «Олимпстрой» денежной суммы в размере 34 930 269 руб. на банковский счет общества либо в депозит суда и обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю (далее – Росреестр) произвести государственную регистрацию прекращения права аренды общества на спорный земельный участок.

Однако в ходе рассмотрения дела департамент изменил предмет исковых требований и просил обязать Росреестр произвести государственную регистрацию прекращения права аренды ООО «Лукойл-ЮНП» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, ссылаясь на то, что договор аренды от 09.02.2006 является ничтожным.

В удовлетворении данного требования постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 департаменту было отказано.

Таким образом, в настоящий момент вопрос о выплате компенсации ООО «Лукойл-ЮНП» за изъятие земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, по существу разрешён не был.

Арбитражный суд не наделён компетенций по формированию объёма исковых требований. В рамках настоящего дела требование об изъятии для федеральных нужд земельного участка, занятого зданием АЗС, принадлежащего на праве собственности ООО «Лукойл-ЮНП», департаментом не заявлялось, со встречным иском о взыскании компенсации за изъятие земельного участка ООО «Лукойл-ЮНП» также не обращалось.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что неурегулированность вопроса о выплате ООО «Лукойл-ЮНП» компенсации за изъятие земельного участка, занятого объектом недвижимости, сама по себе не может являться препятствием для разрешения вопроса о наличии правовых оснований для изъятия для федеральных нужд здания АЗС. При этом возможность для разрешения вопроса о выплате ООО «Лукойл-ЮНП» компенсации за изъятие земельного участка в настоящее время не утрачена. Данный вопрос может быть решён как во внесудебном порядке путём заключения соответствующего соглашения, так и в порядке искового судопроизводства, в том числе по иску ООО «Лукойл-ЮНП» о взыскании указанной выше компенсации.

В связи с этим, вывод суд первой инстанции об отсутствии оснований для изъятия здания АЗС для федеральных нужд до разрешения вопроса о выплате компенсации ООО «Лукойл-ЮНП» за изымаемый земельный участок, является необоснованным.

Вывод суда первой инстанции о том, что департаментом неправильно была определена выкупная стоимость объекта недвижимого имущества, ввиду того, что здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв.м. совместно с иными строениями и сооружениями автозаправочной станции, технологически связанными между собой и используемые по общему назначению, фактически образуют единый имущественный комплекс АЗС (являются единым объектом гражданских прав), однако стоимость названных сооружений не включена в выкупную стоимость АЗС, основан на неправильном толковании положений Закона № 310-ФЗ.

Согласно пунктам 25, 26 статьи 15 Закона № 310-ФЗ соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, должно содержать:

1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности;

2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием.

Выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.

Из указанных норм права следует, что ООО «Лукойл-ЮНП» вправе претендовать на получение выкупной стоимости в отношении только тех зданий (строений, сооружений), которые находятся в его собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела следует, что ООО «Лукойл-ЮНП» является собственником только здания операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала «Адлер»).

Право собственности на иные объекты недвижимого имущества, располагающиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30, у ответчика отсутствует. Доказательства того, что право собственности ООО «Лукойл-ЮНП» на все строения и сооружения АЗС в установленном законом порядке было зарегистрировано как на имущественный комплекс (предприятие), в материалы дела не представлены.

По заданию администрации Краснодарского края и департамента ООО «Юг-Регион-Оценка» был подготовлен отчёт № О-12-013/1, согласно которому рыночная стоимость здания операторской лит. «А» общей площадью 121,3 кв.м. составила 1 523 526 руб. без учёта НДС (а с учётом НДС – 1 797 643 руб.) (т. 2 л.д. 5-335).

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ответчик не представил каких-либо доводов о несоответствии выполненного ООО «Юг-Регион-Оценка» отчета об оценке № О-12-013/1 от 29.06.2012 требованиям законодательства. О назначении экспертизы отчета в порядке статьи 17.1 Закона об оценке обществом ходатайства не заявлены.

В соответствии с вышеуказанной нормой, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

По смыслу приведенных норм Закона об оценке, при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

Доказыванию в суде первой инстанции подлежала, прежде всего, недостоверность отчета указанного оценщика. Однако ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал недостоверность отчета, выполненного в отношении спорного здания оценочной компанией, а также нарушение названным оценщиком Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 года.

Кроме того, в материалы дела истцом представлены выполненные экспертным советом Российского общества оценщиков заключение от 04.07.2012 № 2065-Р1 и НП «Межрегиональный союз оценщиков» заключение № 141/57-12 от 29.06.2012, согласно которым отчет ООО «Юг-Регион-Оценка» № О-12-013/1 соответствует требованиям закона, федеральных стандартов оценки, а также выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по составлению,