Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 по делу n А53-4595/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

договору от 28 января 2009 года  №29-10/170.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда от 15.04.13 в части взыскания с ОАО «Строительный концерн «ВАНТ» в пользу ОАО «Сбербанк России» задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп.; взыскания с ОАО «Строительный концерн «ВАНТ»   в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины, ввиду нарушения судом норм процессуального и материального права (подп. 4, ч.1 ст. 270 АПК РФ), надлежит отменить.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Факт предоставления банком кредита заемщику подтверждается материалами дела и ответчиками не оспорен. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

На основании пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно пунктам 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного Закона.

В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Президиум также указал, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая изложенное, с целью определения продажной цены заложенного имущества, судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена экспертиза в ООО «Северокавказский центр экспертиз и исследований». Перед экспертом поставлены вопросы об определении действительной рыночной (начальная продажная) цены для реализации заложенного имущества, а именно: десятиэтажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, на дату рассмотрения дела в суде (дата проведения экспертизы).

06 августа 2012 года дело возвращено с экспертизы с экспертным заключением от 06.08.2012 № 2012/258. Судом первой инстанции правомерно установлено, что указанное заключение не является надлежащим доказательством по настоящему делу ввиду неполного исследования вопроса об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а.

С целью устранения неразрешенных в рамках первой экспертизы вопросов, определением суда от 02.10.2012  назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено  Специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз». На рассмотрение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, на момент проведения экспертизы? какова рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, на дату проведения экспертизы? Определением суда от 15.11.2012 список, поставленных перед экспертом вопросов дополнен следующим пунктом: какова рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1 182 кв.м., 10 этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50летия Ростсельмаша, д. 2а?

14 января 2013 года через канцелярию Арбитражного суда Ростовской области поступило экспертное заключение от 14.01.2013 № 0898/Э. По первому вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, по состоянию на момент проведения исследования составляет 381 709 677 рублей. По второму вопросу эксперт указал, что рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, на момент проведения экспертизы, составляет 14 852 704 рубля. По третьему вопросу: рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1 182 кв.м., 10 этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50летия Ростсельмаша, д. 2а, составляет 73 756 800 рублей.

Аргументированных доводов, порочащих указанное экспертное заключение, сторонами не представлено. Равно не представлено доказательств значительного увеличения стоимости недвижимого имущества, а также права аренды земельного участка. Доводы о необходимости назначения повторной экспертизы (третьей судебной экспертизы в рамках дела), по существу, основаны на намерении ответчика проверить экспертным путем стоимость залогового имущества.

Более того, в обоснование адекватности рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в рамках экспертного заключения, ответчиком представлены отчеты № 21/09/12-1, № 21/09/12-2 от 21.09.2012, согласно которым стоимость нежилого помещения Литер А, площадью 585,6 кв.м., составляет 34 844 499 рублей 71 копейки.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обосновано отклонена ссылка истца на  заключение судебной экспертизы от 11.02.2013 № 117/13, проведенной в рамках дела № А53-17236/12.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно установил возможным, при установлении начальной продажной стоимости спорной недвижимости, руководствоваться выводами экспертного заключения Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э.

Суд первой инстанции, со ссылкой на пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 26, посчитал, что коль скоро  начальная продажная цена заложенного имущества определена судом не на основании отчета оценщика, а на основании заключения судебной экспертизы, то в этом случае положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применению не подлежат.

В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судом первой инстанции равной рыночной стоимости указанного имущества, определенной заключением Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э, а не в размере равном восьмидесяти процентам указанной стоимости.

Данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признает ошибочным ввиду следующего.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ, вступившего в силу с 07.03.2012 и действующего на момент принятия судом решения, что не было принято во внимание судом при применении пункта 6 указанного выше Информационного письма ПВАС РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В рассматриваемом случае начальная продажная цена заложенного имущества была определена судом не на основании  соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а на основании заключения оценщика - Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз».

Следовательно,  начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежала определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной  заключением Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э.

Поскольку суд первой инстанции не учел указанные положения закона,  решение суда первой инстанции, ввиду неправильного применения норм материального права, подлежит изменению в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указав ее равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в экспертном заключении Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э, а именно:

1) на объект недвижимости – 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 – 305 367 741 руб. 60 коп.;

2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а –  11 882 163 руб. 20 коп.

Доводы истца о том, что начальная продажная цена заложенного имущества, указанная в экспертном заключении Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 14.01.2013 № 0898/Э, необоснованно завышена в связи с чем необходимо было руководствоваться отчетом оценщика от 12.03.13 № 117/13, которым рыночная стоимость  заложенного имущества определена в размере 254 000 000 руб., судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как в связи с вышеприведенной оценкой названного обстоятельства, так и в связи с тем, что применение указанной  истцом стоимости неоправданно исключает возможность реализации