Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2013 по делу n А53-27325/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

заявителем здания и земельного участка Зайналабидову С.З. (18.05.2012) по договору аренды от 01.07.2010, указанное здание и земельный участок покупателем переданы в аренду продавцу для использования под офис (л.д. 1-4 т. 5). Размер арендной платы был определен – 2 439 965 рублей в месяц (п. 3.1.1. договора аренды). Срок аренды составил с 01.07.2010 пол 01.06.2011. Фактическая передача имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2010. Факт внесения арендных платежей карточкой счета 26 за 2010 года (л.д. 6 т.5).

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что у заявителя не имелось необходимости реализовывать недвижимое имущество /кроме цели получения выгоды акционером/ и намерения освобождать занимаемое здание после утраты права собственности. Как до реализации данного здания, так и после ОАО «711 Военпроект» продолжало находиться в здании, только после продажи здания, за нахождение в нем общество стало уплачивать арендные платежи своему акционеру.

Указанное свидетельствует о том, что сделка  купли-продажи недвижимого имущества от ОАО «711 Военпроект» к Зайналабидову С.З. фактически совершена только в интересах акционера данного ОАО - Зайналабидова С.З., с учетом того, что размер арендной платы – 2 439 965 рублей в месяц составляет 1/6 от стоимости здания по договору купли-продажи. При таких условиях аренды, расходы на приобретение здания возмещены продавцу в течение 6 месяцев аренды, что несообразно с экономической точки зрения. То есть заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и следом договора аренды этого же имущества, при которых имущество фактически не выбывало из владения продавца, согласование в этих договорах таких цен, при которых размер арендной платы в течение года в два раза превышает стоимость имущества, определенную в договоре купли-продажи, свидетельствуют о явном занижении цены указанной в договоре купли-продажи.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному и неподлежащему переоценке выводу о том, что взаимосвязанность и взаимозависимость участников сделки в совокупности с отсутствием разумной экономической цели ее совершения, являются обстоятельствами, свидетельствующими о получении ее сторонами необоснованной налоговой выгоды в виде занижения стоимости имущества при его реализации.

Как следует из материалов дела, и подтверждено заявителем, цена договора купли-продажи от 18.05.2010 определена на основании отчета ООО «Межевание инвентаризация проектирование» № 1332-0410 от 30.04.2010 и составила 14 868 000 рубля, в том числе стоимость здания – 11 868 000 рублей, стоимость земельного участка – 3 000 000 рублей.

Согласно заданию оценщик должен был определить рыночную стоимость здания литер А общей площадью 6358,3 кв.м. и земельного участка площадью 1700 кв.м., расположенных по адресу г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, проспект Михаила Нагибина, 28, по стоянию на 22.04.2010

Однако из содержания данного отчета следует, что в разделе 2 «Анализ внешней среды» таковой проводится в отношении г. Батайска. В отчете исследован анализ рынка недвижимости в г. Батайстке (раздел 8 отчета).

Оценка потребительского рынка и инвестиций произведена на 2007 год, инноваций на 2004-2006, 2007 (раздел 7 отчета).

В разделе 9 отчета «Анализ места расположения объекта» указано, что объект оценки расположен в г. Батайске, г. Ростове-на-Дону.

В разделе описание объекта оценки содержится информация об объекте оценки, в частности указано, что последний имеет 1 этаж (л.д. 107 т.6). Указанное не соответствует фактическим данным, учитывая, что объект оценки представляет собой 5-ти этажное здание. Содержащееся в отчете описание земельного участка, также не соответствует фактическому. Так в отчете говорится о земельном участке площадью 1198 кв.м., расположенном по адресу г. Батайск, ул. Ленина, 2.

Кроме того, как следует из содержания отчета, рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным методом и при сравнении использовалась информация о земельных участках с назначением под строительство жилого дома (л.д. 112, 119 т. 6)

Все вышеуказанное свидетельствует о том, что отчетом ООО «Межевание инвентаризация проектирование» № 1332-0410 от 30.04.2010 не могла быть достоверно определена рыночная стоимость реализованного имущества, поскольку из его содержания невозможно достоверно установить, в отношении какого объекта составлен отчет.

Определением суда от 14.11.2012 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением комиссионной судебной оценочной экспертизы и постановкой перед экспертами вопроса об определении рыночной стоимости здания литер А, общей площадью 6 358,3 кв.м., и земельного участка площадью 17000 кв.м., расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону пр. М. Нагибина 28, по состоянию на май 2010г.

Согласно полученного заключения экспертов ООО «Северокавказский центр экспертиз и исследований» от 22.01.2013 № 2012/594 определение рыночной стоимости здания и земельного участка по состоянию на май 2010 года невозможно, в связи с невозможностью определения фактического износа здания по состоянию на май 2010 года.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.

Согласно пункту 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных пунктом 2 этой статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 4 - 7 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки (при определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель; незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться). Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми (при определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения).

Согласно пунктам 8 и 9 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации при определении рыночных цен товаров, работ или услуг принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (пункт 11 статьи 40 Кодекса).

При этом налоговым кодексом Российской Федерации не определен перечень официальных источников информации о рыночных ценах.

Как следует из материалов дела, налоговый орган в качестве доказательства рыночной цены реализованного имущества принял заключение № 220/12 от 29.03.2012 ООО «Центр судебных экспертиз по южному федеральному округу», согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 1700 кв.м. кадастровый номер 61:44:0011001:34, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 28 по состоянию на май 2010 составляла 7 500 000 рублей. Рыночная стоимость нежилого здания, литер «А» общей площадью 6 358,3 кв.м., этажность 5, расположенного по тому же адресу, составляла 53 100 000 рублей. Исходя их указанной стоимости, налоговый орган произвел доначисление налога на прибыль и НДС.

Суд апелляционной инстанции признает обоснованным доначисление сумм НДС и налога на прибыль, основанное выводах эксперта о стоимости реализованного имущества, изложенных в заключение № 220/12 от 29.03.2012 ООО «Центр судебных экспертиз по южному федеральному округу».

Ссылки заявителя на неточное определение в указанном заключении № 220/12 от 29.03.2012 рыночной стоимости объектов недвижимости, судом отклоняются по следующим основаниям. Заявитель ссылается на нарушение оценщиками ст. 40 НК РФ, устанавливающей последовательность применения методов оценки рыночной стоимости, и указывает, что оценщиком не определены методы, предусмотренные данной статьей.

Между тем оценщик при осуществлении оценки руководствовался, прежде всего, требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255 и 256, которые являются обязательными в силу ст. 20 названного закона.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (п. 21 ФСО 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО 1).

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО 1).

Указанные подходы и были применены оценщиками при проведении ООО «Центр судебных экспертиз по южному федеральному округу», что усматривается из содержания отчета об оценке.

Что касается методов оценки рыночной стоимости, установленных ст. 40 НК РФ, то они установлены в целях определения рыночной стоимости налоговым органом, при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены.

У налогового органа имелась информация торгово-промышленной палаты Ростовской области (от 23.03.2012 № 203/14), в котором сообщено, что в результате проведенного анализа установлено, что рыночная стоимость 1 кв.м. нежилого помещения офисного назначения в районе расположения проспекта М. Нагибина, 28 по состоянию на мая 2010 находилась в диапазоне 36 000 – 48 000 руб./кв.м., в среднем – 42 000 руб./ кв.м.

Учитывая, широкий диапазон возможной рыночной стоимости, налоговым органом рыночная стоимость имущества определена с использованием экспертного заключения, использование которого в качестве информационного источника налоговому органу не запрещено налоговым законодательством.

Суд апелляционной инстанции не принимает во внимание довод общества о том, что взятые привлеченным налоговым органом экспертом за аналоги земельные участки не являются аналогами с точки зрения стандартов оценки, поскольку  использованные в заключении  для сравнения земельные участки  имеют назначение – под  индивидуальный жилой дом.

Использованные экспертом  в заключении № 2220/12  аналоги земельных участков являются сравнимыми, поскольку с учетом расположения рассматриваемого спорного объекта – в центре г. Ростова-на-Дону, в соседстве с экономически привлекательными торговыми площадками, в случае, если экспертом был бы найден аналог коммерческой недвижимости, совпадающий с рассматриваемым, стоимость объектов составляла значительно больше.

Представленными в материалы дела пояснениями эксперта от 15.05.2013 исх. № 703  (т. 8 л.д. 106) опровергается довод общества о том, что все приведенные  в заключении эксперта № 220/12 данные о сравнимых сделках с земельными участками свидетельствуют об использовании сведений о сделках аренды земельных участках, поскольку указание эксперта на заключение договоров аренды является технической опечаткой и опровергается  приведенными и использованными данными, размещенными на официальном портале городской Думы и Администрации г. Ростова-на-Дону (http://www.rostov-gorod.ru).

Довод заявителя о том, что в заключении № 220/12 ООО «Центр судебных экспертиз по южному федеральному округу» рыночная стоимость земельного участка определена без учета его обременения сервитутом, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

На странице 12 заключения в разделе описание земельного участка, содержится информация о том, что земельный участок обременен сервитутом.

Как пояснило ООО «Центр судебных экспертиз по южному федеральному округу» в письме от 15.05.2013 исх. № 703, рассматриваемый земельный участок фактически застроен многоэтажным зданием (площадь застройки 1108 кв.м.). Наличие сервитута не препятствует эксплуатации здания.

Поскольку предметом купли-продажи являлось именно здание, а земельный участок – как территория, на которой данное здание находится, то наличие сервитута не влияло на его рыночную стоимость.

Документальных доказательств, свидетельствующих обратном, заявитель суду не представил.

Доводы заявителя о том, в отчете оценки налогового органа не учтено фактическое техническое состояние проданного здания, отраженное в заключении ООО «Бюро технической