Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2013 по делу n А32-3881/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

В связи с несогласием ООО «Каравелла» с изъятием у общества земельного участка №23:49:0402040:1281 Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года  обратился  в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об изъятии для федеральных нужд у ООО «Каравелла» части арендуемого обществом земельного участка с кадастровым №23:49:0402040:5, площадью 10454 кв.м, путем прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым №23:49:0402040:1281, площадью 3762 кв.м, который будет образован в результате раздела всего арендуемого обществом земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-46602/2011 от 16.03.2012 исковые требования Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года удовлетворены, у ООО «Каравелла» изъят для федеральных нужд путем прекращения права аренды на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402040:1281, площадью 3762 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402040:5, площадью 10454 кв.м, расположенный: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, Нижне-Имеретинская бухта, и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества (нежилые здания: санузел, общей площадью 86,30 кв.м, блок кухня-кафе, общей площадью 239,50 кв.м, склад, общей площадью 130,70 кв.м), принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Каравелла».  

Указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-46602/2011 вступило в законную силу, земельный участок №23:49:0402040:1281 у общества изъят и предоставлен в аренду ООО «Топ проджект» на основании договора №07-1/3-4266 о переуступке прав и обязанностей по договору №4900000350 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2012.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-46602/2011 от 16.03.2012  не предусматривает изъятие у ООО «Каравелла» всего земельного участка №23:49:0402040:5 и прекращение действия договора аренды №04-24/42С от 15.06.2005 в отношении оставшейся в пользовании общества части данного земельного участка, выделенной в участок №23:49:0402040:1282.

10.05.2012 в связи с принятием Арбитражным судом Краснодарского края указанного решения Представительством в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в адрес ООО «Каравелла» было направлено письмо №11-10-725. 

В данном письме указывается, что в Представительство в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае поступило обращение Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 24.04.2012 №81-4384/12-05.1 о внесении изменений в договор аренды, заключенный с ООО «Каравелла» в связи с изъятием земельного участка в целях размещения олимпийского объекта.

Обращение Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 24.04.2012 №81-4384/12-05.1 в Представительство в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае о внесении изменений в договор аренды подтверждает, что именно Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае было обязано совершить действия по внесению изменений в договор аренды земельного участка №04-24/42С от 15.06.2005, в том числе совершить действия по государственной регистрации изменений в договор аренды.

В письме от 10.05.2012 № №11-10/725 Представительство в городе Сочи  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае предложило представителю ООО «Каравелла» явиться в данное Представительство для подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №04-24/42С.

К указанному письму прилагался проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №04-24/42С.

Данным проектом дополнительного соглашения  к договору аренды земельного участка №04-24/42С от 15.06.2005 предусматривались изменения, не предусмотренные решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-46602/2011 от 16.03.2012, а именно: из пункта 1.1 договора аренды была исключена цель предоставления земельного участка – «для эксплуатации существующих зданий и сооружений, ранее находившихся в составе базы отдыха «Россия», и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект».

Кроме того, проект дополнительного соглашения не предусматривал уменьшение арендной платы за земельный участок, несмотря на уменьшение площади арендуемого земельного участка с 10454 кв.м до 6692 кв.м.

В связи с изложенным, ООО «Каравелла» направило в адрес Представительства в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае письмо от 21.11.12, к которому был приложен другой вариант дополнительного соглашения к договору аренды №04-24/42С от 15.06.2005, предусматривающий внесение следующих изменений в договор аренды:  изменение кадастрового номера и площади арендуемого обществом земельного участка; изменение состава объектов недвижимости, расположенных на земельном участке; изменение размера арендной платы, в связи с изменением площади участка.

Представительство в городе Сочи Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае письмом №11-10 2122 от 18.12.2012 отказало ООО «Каравелла» в подписании данного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №04-24/42С от 15.06.2005, указав следующее: представительство не видит оснований для подписания дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку земельный участок  №23:49:042040:1281 изъят и строительство олимпийского объекта на нем обеспечено.

При таких обстоятельствах общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, руководствуясь следующим.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Таким образом, образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора аренды.

Исходя из изложенных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.    

Указанная правовая позиция высказана в постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.12.2012 №Ф03-5401/2012 по делу №А51-8461/2012.

 Судом первой инстанции верно установлено, что в рамках настоящего дела истец просит орган власти заключить дополнительное соглашение, которое изменяет основной договор в части внесения изменений в размер земельного участка, площадь которого изменена в результате изъятия части земельного участка.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца являются правомерными, так как правообладатель земельного участка требует фактически привести в соответствие действующий договор аренды земельного участка измененного в связи с изъятием части земельного участка.

Судом первой инстанции исследованы положения дополнительного соглашения в части изменений положений о стоимости аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно п. 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Указанное условие подлежит применению и при изменении условий договора.

Согласно пункту 3 статьи 453 кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Принятие соответствующими органами нормативных актов регламентирующих порядок определения стоимости арендной платы земельных участков находящихся в муниципальной и государственной собственности, являются случаями, установленными подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, на основании которых договор может быть изменен по требованию одной из сторон.

По договору аренды земельного участка размер арендной платы определяется в соответствии с постановлениями Главы Администрации Краснодарского края от 30.12.2003 №1270 и от 21.01.2004 №103, исходя из площади земельного участка 10 454 кв.м.

Вместе с тем, в соответствии с п. 6  Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности РФ, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком по специальной формуле.

Таким образом, необходимым условием для определения размера арендной платы за землю является наличие отчета о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного независимым оценщиком.

Из материалов дела следует, что в связи с принятием Арбитражным судом Краснодарского края решения об изъятии у ООО «Каравелла» части арендуемого обществом земельного участка, ТУ Росимущества в Краснодарском крае письмом №11-10/725 от 10.05.2012  направило в адрес ООО «Каравелла» проект дополнительного соглашения к договору аренды, который предусматривал изменение кадастрового номера арендуемого земельного участка и площади земельного участка, и не предусматривал изменения размера арендной платы, а также