Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу n А53-7209/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7209/2013

04 октября 2013 года                                                                         15АП-13789/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.,

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель Голубова Н.Н., доверенность от 02.08.2013;

от ответчика: представитель Марыняко Н.С., доверенность от 20.02.2013;

от третьего лица: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Донстрой» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 по делу № А53-7209/2013   

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304 ИНН 6152000398)     

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Донстрой» (ОГРН 1066165010185 ИНН 6165129230)          

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Ноктюрн» (ОГРН 1096193004093 ИНН 6161056238)     

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

принятое в составе судьи Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Донстрой» (далее – ответчик, ООО «Донстрой», общество) о взыскании неосновательного обогащения за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 в сумме 405 499 рублей 82 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 в сумме 22 875 рублей 76 копеек (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 206-207)).

Исковые требования предъявлены на основании статей 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не предоставил доказательств передачи дольщикам после ввода в эксплуатацию помещений торгового комплекса, для строительства которого предоставлен земельный участок, в связи с чем, обязан оплатить землепользования после прекращения договора аренды №32502 от 26.08.2010.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ноктюрн» (далее – ООО «Ноктюрн»).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 исковые требования удовлетворены частично; с общества в пользу департамента взыскано 405 499 рублей 82 копейки задолженности, 22 444 рубля 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего 427 944 рубля 79 копеек. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что независимо от подписания соглашения о расторжении договора аренды №32502 от 26.08.2010 с 30.11.2011, в отсутствие доказательств возврата ответчиком арендованного земельного участка, общество не может быть освобождено от внесения арендных платежей применительно к статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права и обязанности арендатора по договору аренды №32502 от 26.08.2010 прекратились в течение 2012 года в результате последовательной государственной регистрации права собственности дольщиков на все помещения торгового центра, расположенного на арендованном ответчиком земельном участке (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункт 25 постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). В нарушение статей 309, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере не погашена. Поскольку размер арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нормативно регулируемым, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате, произведенный департаментом на основании нормативных актов Ростовской области и г. Ростова-на-Дону, действовавших в спорный период. Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд признал обоснованными требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, осуществив при этом перерасчет суммы процентов на основании пунктов 2, 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №13/14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 35 885 рублей 94 копейки и отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие доказательств нахождения во владении и пользовании ответчика спорного земельного участка в целом или в какой-либо части после ввода в эксплуатацию объекта долевого участия в строительстве. Поскольку отношения сторон, связанные со строительством торгового центра на арендованном земельном участке, урегулированы специальными нормами Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004), общество никогда не являлось собственником созданного на участке объекта недвижимости. Применения к отношениям сторон статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 необоснованно. По смыслу Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 окончанием действия договора долевого участия в строительстве является момент ввода объекта в эксплуатацию и передачи его дольщикам, при этом, законом не предусмотрено, что права владения и пользования объектом недвижимости возникает у дольщиков с момента государственной регистрации. Следовательно, с момента передачи объекта недвижимости дольщикам застройщик утратил возможность владения и пользования арендованным земельным участком. Суд первой инстанции не исследовал обстоятельства фактического владения и пользования дольщиками помещениями в торговом центре, расположенном на арендованном участке, которые имели место до государственной регистрации прав на данные помещения. Взыскание с застройщика неосновательного обогащения на основании положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде арендной платы за период до государственной регистрации дольщиками прав на земельный участок неправомерно, поскольку с момента передачи торгового центра во владение дольщиков общество не знало и не могло знать о момента государственной регистрации дольщиками прав на помещения в спорном объекте недвижимости. Применение судом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием в деле акта о возврате земельного участка арендодателю также необоснованно, поскольку  после завершения строительства торгового центра и подписания соглашения о расторжении договора, департамент на основании своих распорядительных функций обязан был оформить правоотношения с фактическими субъектами пользования и владения данным участком. При этом, порядок подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды, установленный департаментом, не предусматривает подписание акта о возврате земельного участка арендодателю, поскольку такое соглашение подписывается после обследования земельного участка на предмет прекращения его использования. Общество также не согласно с расчетом арендной платы, произведенным департаментом, поскольку с момента ввода торгового центра в эксплуатацию администрации необходимо было производить расчет с измененным видом разрешенного использования; определить доли каждого дольщика с учетом площадей мест общего пользования для пошагового расчета платежей; определить момент возникновения права собственности на все помещения, поскольку представленными свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается, в том числе, наличие вторичных прав на помещения в торговом центре. Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание, что места общего пользования торгового центра были переданы управляющей компании 15.12.2011. С указанного момента дольщики приняли на себя обязательства по содержанию общего имущества торгового центра. Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами общество считает незаконным, поскольку Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 не урегулирован вопрос о моменте прекращения фактического использования застройщиком земельного участка под объектом долевого строительства, а, следовательно, и обязанности по внесению соответствующих платежей.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 12.04.2010 №265 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка №32502 от 26.08.2010 (т.1 л.д.10).

По условиям пункта 1.1 договора №32502 от 26.08.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:010303:0048, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 31 «в»/21 «в», для использования в целях завершения строительства торгового комплекса, площадью 2696 кв.м. Срок аренды участка устанавливается с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1 договора).

Из акта приема-передачи земельного участка следует, что обязанность арендодателя по передаче участка площадью 2696 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов,32 «в»/21 «в», кадастровый номер 61:44:010303:0048 арендатору считается исполненной с 12 апреля 2010 года (т.1 л.д.15).

Договор аренды №32502 от 26.08.2010 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на первом листе договора (т.1 л.д.10).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2 866 243 рубля 01 копейку. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправление, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4 договора).

Расчет арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении №2 к договору №32502 от 26.08.2010 (т.1 л.д.16).

По акту приема-передачи от 15.12.2011 ООО «Донстрой» передало ООО «Норктюн» в эксплуатацию места общего пользования на основании решения участников долевого строительства, оформленного протоколом №1 от 21.11.2011 (т.1 л.д. 55).

В январе-феврале 2012 года общество подписало с участниками долевого строительства акты приема-передачи нежилых помещений в завершенном строительством торговом центре (т.1 л.д.43,45,46-54).

Как установлено судом первой инстанции в течение 2012 года за участниками долевого строительства было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения торгового центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 «в»/21 «в», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.04.2012 №894428; от 04.04.2012 №894985; от 23.03.2012 №894569; от 08.02.2012 №677589; от 04.04.2012 №894914; от 29.03.2012 №894818; от 05.04.2012 №894881; от 05.04.2012 №894880; от 13.06.2012 №949051; от 26.04.2012 №836733; от 04.06.2012 №836731; от 16.02.2012 №677655; от 02.11.2012 №053876; от 02.11.2012 №053877; от 09.10.2012 № 444398; от 07.06.2012 №949085; от 07.06.2012 №949086; от 25.06.2012 №948351; от 10.04.2012 №894820; от 07.11.2012 №444662; от 13.07.2012 №836336; от 13.07.2012 №836335; от 07.11.2012 №444620;