Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу n А53-7209/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от 24.10.2012 №444520; от 03.12.2012 №444982; от 05.06.2012 №949215; от 09.11.2012 №444628; от 09.11.2012 №444627; от 24.10.2012 №444521; от 01.08.2012№106659; от 03.05.2012 № 948718;  от 18.06.2012 №949238; от 09.07.2012 №949765; от 11.04.2012 №948003; от 09.07.2012 №949833; от 30.08.2012 №106011; от 22.05.2012 №948820; от 26.10.2012 №444645; от 04.04.2012 №894752; от 04.04.2012 №894753; от 05.04.2012 №894878; от 05.04.2012 №894879; от 04.04.2012 №894754; от 04.04.2012 №894755; от 04.04.2012 №894983; от 04.04.2012 №894984; от 06.04.2012 №894827; от 06.04.2012 №894826; от 04.04.2012 №894912; от 04.04.2012 №894913; от 02.11.2012 №053877 (т.1 л.д.98-188).

На основании заявления общества между ним и департаментом было подписано соглашение от 18.04.2012 о расторжении договора аренды земельного участка №32502 от 26.08.2010 с 30 ноября 2011 года, в связи с вводом объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.41).

Пунктом 2 указанного соглашения на арендатора возложена обязанность  в течение месяца с момента подписания соглашения зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Вместе с тем, государственная регистрация соглашения от 18.04.2012 о расторжении договора аренды земельного участка №32502 от 26.08.2010 осуществлена 20.02.2013, что подтверждается штампом регистрационной службы на представленной в дело копии соглашения (т.1 л.д.41).

Возврат арендодателю земельного участка актом приема-передачи не оформлен.

Полагая, что ответчик после расторжения договора аренды №32502 от 26.08.2010 не возвратил спорный земельный участок, в связи с чем, обязан внести плату за период пользования земельным участком до момента государственной регистрации права собственности дольщиков на нежилые помещения в возведенном ответчиком торговом центре, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор №32502 от 26.08.2010 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации , арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 18.04.2012 между обществом и департаментом было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №32502 от 26.08.2010 с 30 ноября 2011 года, в связи с вводом в эксплуатацию объекта, для завершения строительства которого ответчику в аренду был предоставлен спорный земельный участок (т.1 л.д.41).

Определение сторонами конкретной даты прекращения действия договора аренды соответствует требованиям статьи 425, пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей и возврату арендованного имущества после прекращения договора влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании платы за все время просрочки возврата арендованного имущества.

Поскольку ответчик принял земельный участок с соблюдением правил статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, то и возврат его также должен был быть оформлен соответствующим актом, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством, удостоверяющим данный факт.  В его отсутствие признать доказанным факт прекращения ответчиком пользования земельным участком не представляется возможным.

Доказательства возврата арендованного земельного участка арендодателю либо уклонения последнего от принятия земельного участка в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества о том, что порядок досрочного прекращения договора аренды, установленный департаментом, не предусматривает необходимость возврата земельного участка по акту приема-передачи, поскольку соглашение о расторжении договора может быть подписано департаментом после составления акта обследования земельного участка.

В силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации нормативно-правовые акты органов местного самоуправления не отнесены к актам гражданского законодательства, в связи с чем, не могут устанавливать общеобязательные правила поведения лиц в сфере гражданских правоотношений, в том числе изменять порядок оформления возврата арендованного имущества, установленный нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в деле отсутствует акт обследования департаментом земельного участка, подтверждающий его освобождение, на который ссылается общество в апелляционной жалобе. При этом, земельный участок не мог быть освобожден в связи с нахождения на нем объекта недвижимого имущества, для строительства которого предоставлен участок.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендуемого участка арендодателю в установленном порядке путем составления акта возврата земельного участка, взыскание арендной платы с учетом норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что обязанность по оплате землепользования перешла к лицам, заключившим с обществом договоры долевого участия в строительстве с момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи дольщикам объекта долевого участки в строительстве.

Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача управляющей компании (ООО «Ноктюрн») по решению дольщиков мест общего пользования торгового центра,  согласно статье 12 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» свидетельствует только об исполнении обязательств застройщика по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды земельного участка, заключенного с департаментом (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.08.2011 по делу № А32-7776/2010).

Пункт 2 статьи 36 Земельного участка Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает бесплатный переход в общую долевую собственность только земельных участков под многоквартирным жилыми домами, к которым торговый центр не относится.

Оснований для распространения указанных специальных норм на отношения, связанные со строительством нежилых объектов недвижимости (например – торговых центров), не имеется.

Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 не урегулирована процедура передачи дольщикам прав на земельный участок, предоставленный застройщику для возведения объекта долевого строительства на одном из прав, предусмотренных статье 2 указанного Закона.

Вместе с тем, статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При таком положении при приобретении права на объект недвижимости, вновь созданный на арендуемом земельном участке, к собственнику такого объекта переходит и права на земельный участок по аналогии с правилами  статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Аналогичное положение содержалось в пункте 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2013.

Согласно статье 16 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 не установлен иной момент возникновения права собственности дольщиков на недвижимое имущество, являющееся объектом долевого строительства.

Следовательно, лица, заключившие с обществом договоры долевого участия в строительстве, стали собственниками помещений в объекте долевого строительства с момента государственной регистрации соответствующего права, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию или даты фактической передачи им помещений в торговом центре.

Соответственно