Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу n А53-7209/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и обязанность по внесению платы за землю пропорционально площади приобретенных помещений могла возникнуть у дольщиков не ранее момента государственной регистрации их права собственности, а не с даты ввода объекта в эксплуатацию, передачи дольщикам объекта долевого строительства или передачи управляющей компании мест общего пользования, как ошибочно полагает ответчик.

Возложение на дольщиков обязанности по внесению платежей за пользование земельным участком с момента фактической передачи застройщиком помещений не отвечает положениям статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей границы бремени содержания собственником принадлежащего ему на праве собственности имущества.

При этом, в статье 18 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 закреплены цели использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В частности, в подпункте 2 пункта 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 прямо указано о том, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе на возмещение затрат на приобретение, оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, изначально предполагается, что для строительства объекта застройщику необходима земля на праве собственности, праве аренды, то есть земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости.

По завершении строительства и передаче объекта недвижимости участникам долевого строительства земельный участок, в силу общих принципов земельного законодательства (единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами), которые установлены в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, будет также необходим для обслуживания построенного на нем объекта недвижимости.

В связи с этим, затраты застройщика на оформление прав на земельный участок для строительства должны учитываться в составе платежей, вносимых участниками долевого строительства по договору.

Поскольку, уплачиваемые участником долевого строительства денежные средства должны быть использованы застройщиком, в том числе, в целях возмещения затрат застройщика, связанных с приобретением права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что при отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что застройщиком не были включены в состав цены договора предполагаемые затраты на приобретение земельного участка в собственность или на праве аренды, который, как уже указывалось выше, предназначен (необходим) по сути только для строительства объекта недвижимости, возводимого застройщиком на полученные от участников долевого строительства денежные средства, застройщик должен обеспечить оплату землепользования до возникновения соответствующей обязанности у дольщиков.

Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности застройщика по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка для строительства торгового центра, кроме как момент перехода к участникам долевого строительства права собственности на помещения в объекте долевого строительства.

Вступая в договорные отношения ответчик, мог и должен был учесть экономическую ситуацию, спрогнозировать свое финансовое положение и учесть необходимость оплаты землепользования при установлении размера платежей по договорам долевого участия в строительстве, поскольку является профессиональным участником гражданских правоотношений, осуществляющим деятельность на свой риск (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, поскольку первичная регистрация права собственности участников долевого строительства на нежилые помещения здании торгового центра по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов,32 «в»/21 «в» была осуществлена в течение 2012 года, истец правомерно осуществлял начисление арендная платы за фактическое пользование земельным участком и после подписания соглашения о расторжении земельного участка, исключая доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещения в объекте долевого строительства.

При оценке представленного департаментом в материалы дела расчета арендной платы суд руководствуется следующим.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия определения арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09, от 06.12.2011 №9069/11, от 15.03.2012 №15117/11 и от 17.04.2012 № 15837/11.

Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка №32502 от 26.08.2010 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы определен департаментом в порядке, предусмотренном постановлением Администрации Ростовской области №475 от 05.12.2007 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области» и постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 №1420 «Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков,  находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», действовавших в спорный период и составил 405 499 рублей 82 копеек (т.1 л.д. 208-211).

Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные нормативные правовые акты Ростовской области и г. Ростова-на-Дону в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, расчет задолженности общества по арендной плате по договору аренды земельного участка №32502 от 26.08.2010 за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 в сумме 405 499 рублей 82 копеек соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.

Доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном постановлением Администрации Ростовской области №475 от 05.12.2007 и постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 №1420 пропорционально доли в праве на земельный участок, не перешедшей к участникам долевого строительства, общество не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

Доводы общества о наличии методологических ошибок в расчете арендной платы, произведенном департаментом отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены документально, в том числе посредством представления мотивированного контррасчета задолженности.

Ссылки общества о необходимости произвести расчет арендной платы с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка после завершения строительства торгового центра не имеют значения для разрешения спора. При расчете задолженности за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 департаментом использована ставка арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. Действовавшим в спорный период постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 №1420 была установлена ставка арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, как для земельных участков, предоставленных для строительства (пункт 13 раздела 2 приложения №1 к постановлению), так и для земельных участков, предоставленных для размещения стационарных торговых объектов (пункт 5.8 раздела 2 приложения №1 к постановлению).

Доводы общества о том, что при определении момента возникновения права собственности на помещения в торговом центре суд первой инстанции не учел, что представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается возникновение, в том числе, вторичных прав на помещения (договоры купли-продажи), противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Действительно, из представленных ответчиком в материалы дела свидетельств о государственной регистрации следует, что часть помещений в торговом центре была реализована по договорам купли-продажи после регистрации участниками долевого строительства первичного права собственности на данные помещения (т.1 л.д.175, 179).

Вместе с тем, в деле имеются также свидетельства о государственной регистрации первичного права собственности участников долевого строительства на указанные помещения. Расчет задолженности произведен департаментом с учетом момента государственной регистрации первичного права собственности каждого дольщиков на нежилые помещения в здании торгового центра, исходя из которого истцом последовательно исключены доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещения.

Необходимость определение доли каждого участника долевого строительства в праве на земельный участок пропорционально размеру принадлежащего ему нежилого помещения с учетом площадей мест общего пользования также не повлечет изменения расчета арендной платы, поскольку площадь мест общего пользования определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению платы за пользование земельным участком явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 875 рублей 76 копеек за период с 31.12.2011 по 31.12.2012.

В силу части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №13, Пленума ВАС РФ №14 от 08.10.1998