Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 по делу n А32-2397/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-2397/2013

16 ноября 2013 года                                                                          15АП-16485/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

 от третьих лиц: представители не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу № А32-2397/2013    

по иску общества с ограниченной ответственностью "Катерина Альпик-1" (ОГРН 1022302920067, ИНН 2320108367)

к ответчикам Администрации города Сочи (ОГРН 1022302923389, ИНН 2320052516); Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940)           

при участии третьих лиц: товарищество собственников жилья "Катерина Альпик" (ОГРН 1092367004333, ИНН 2317055210);   

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 1102308008330, ИНН 2308171570)       

о прекращении договора,           

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Катерина Альпик-1» (далее – истец, общество, ООО «Катерина Альпик-1») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Сочи (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город Сочи (далее – департамент) о признании прекращенными:

договора от 11.11.2011 №4900007147 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), заключенного между ООО «Катерина Альпик-1» и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) в отношении земельного участка площадью 4994 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования – жилой комплекс;

договора от 26.06.2001 №2063 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, дополнительных соглашений к данному договору от 25.01.2005, от 12.03.2007, от 23.03.2009, заключенных между ООО «Катерина Альпик-1» (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель), в отношении земельного участка площадью 5000 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:8, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, с видом разрешенного использования – жилой комплекс (с учетом частичного отказа от исковых требований и уточнения первоначально заявленных требований, принятых определением суда первой инстанции от 29.05.2013 и протокольным определением суда от 01.08.2013 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.191, т.2 л.д.250)).

Исковые требования предъявлены на основании статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и мотивированы тем, что предоставленные в аренду обществу земельные участки находятся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на данных участках. С момента государственной регистрации права собственности на первое помещение многоквартирного дома, земельный участок, на котором он расположен, поступает в долевую собственность, а публично-правовое образование утрачивает право распоряжения земельным участком. Исполнив обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, передав помещения в указанных домах в собственность участников долевого строительства, общество перестало быть пользователем спорных земельных участков, в связи с чем, спорные договоры прекратили свое действие в порядке статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация и департамент незаконно уклоняются от подписания дополнительных соглашений о расторжении спорных договоров аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 исковые требования удовлетворены частично. Договор от 11.11.2011 №4900007147 аренды земельного участка кадастровый номер 23:49:0420016:1017 площадью 4994 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, заключенный между ООО «Катерина Альпик-1» и муниципальным образованием город-курорт Сочи, признан прекращенным. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предоставленный обществу по договор аренды от 11.11.2011 №4900007147 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 площадью 4994 кв.м. для строительства жилого дома перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в таком доме. В связи с этим, договор аренды от 11.11.2011 №4900007147 фактически прекращен на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания прекратившим действие договора аренды от 26.06.2001 №2063, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) указанного договора применительно к статьям 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его заключения администрация была не вправе распоряжаться земельными участками особо охраняемых природных территорий федерального значения, которые были отнесены к федеральной собственности. В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания для признания прекратившим действие ничтожного договора отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявители указали на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013, в связи с чем просили отменить данное решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчики сослались на отсутствие в материалах дела доказательств принятия уполномоченным федеральным органом специального распорядительного акта о передаче обоих спорных земельных участков в аренду общества.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановлений главы администрации города Сочи от 24.10.1996 № 742/4 и от 24.07.1998 №639/4 между ООО «Фирма «Динамо-Спорт» (арендатор) и администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) был подписан договор аренды от 26.06.2001 №2063 (т.1 л.д.45-55).

В связи с реорганизацией ООО «Фирма «Динамо-Спорт» в форме присоединения к ООО «Катерина Альпик-1» (т.1 л.д.15), дополнительным соглашением №3 от 12.03.2007 в договор аренды от 26.06.2001 №2063 внесены изменения в части наименования арендатора, согласно которому арендатором указано ООО «Катерина Альпик-1» (т.1 л.д.52).

Пунктом 1.1 договора от 26.06.2001 №2063 в редакции дополнительных соглашений от 25.01.2005, от 12.03.2007, от 23.03.2009 установлено, что в соответствии с условиями названного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:8, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс.

Срок действия договора, согласно пункту 2.1 договора, установлен с 01.01.1997 по 01.01.2046 (т.1 л.д.45).

Договор аренды от 26.06.2001 №2063 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается отметками регистрационной службы на последнем листе договора и дополнительных соглашений (т.1 л.д.47, 51, 53, 55).

Во исполнение постановления Главы города Сочи от 14.04.2008 № 468 и постановления администрации города Сочи от 02.11.2011 №2265, между ООО «Катерина Альпик -1» (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) был подписан договор аренды от 11.11.2011 №4900007147, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 4994 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования – жилой комплекс. Согласно пункту 2.1 договора от 11.11.2011 №4900007147 срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2054 (т.1 л.д.36).

Договор аренды от 11.11.2011 №4900007147 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрационной службы на последнем листе договора (т.1 л.д.42).

Согласно постановлению администрации города Сочи от 02.11.2011 №2265 основанием заключения договора аренды от 11.11.2011 №4900007147 явился раздел земельного участка с кадастровым номером  23:49:0420016:23, ранее предоставленного ООО «Катерина Альпик-1» на основании договора аренды №4900004614 от 23.04.2008 (т.1 л.д.33).

Из материалов дела следует, что первоначально спорные земельные участки были предоставлены обществу для строительства комплекса апартаментов.

Постановлением Главы города Сочи от 31.03.2005 №1240 ООО «Катерина Альпик-1» и ООО «Фирма «Динамо - Спорт» было разрешено строительство комплекса апартаментов «Катерина Альпик» в соответствии с утвержденной проектной документацией на земельных участках общей площадью 24733 кв.м., включая земельные участки, являющиеся объектом настоящего спора (т.1 л.д.56).

ООО «Фирма «Динамо - Спорт» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «Катерина Альпик-1», в связи с чем застройщиком спорных участков с 2007 года являлось  правопреемником ООО «Катерина Альпик-1».

По окончанию строительства комплекса апартаментов «Катерина Альпик», состоящего из отдельных корпусов, Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи было выдано ООО «Катерина Альпик-1» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23309-139 от 01.11.2007, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства в виде комплекса апартаментов «Катерина Альпик» литеры Л, Г, Г1, А, И, Б, В, Е, 3, Д, Ж, К, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2 (т.1 л.д.59).

Свидетельством о государственной регистрации права от 20.12.2007 подтверждается государственная регистрация права собственности ООО «Катерина Альпик-1» на отдельные здания (корпуса) комплекса апартаментов «Катерина Альпик» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23309-139 от 01.11.2007 в порядке статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.1 л.д.132-140).

В соответствии с протоколом №3 от 31.03.2008 заседания городской комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, утвержденного постановлением главы города Сочи №608 от 28.05.2008 нежилые помещения апартаментов общей площадью 10372,7 кв.м. комплекса апартаментов «Катерина Альпик» (корпуса №№1,2,3,4,6,7,8,9,10: литер А, В, Д, К, Б, И, 3, Е, Ж) по ул. Защитников Кавказа, 77/2 в пос. Красная Поляна, Адлерского района гор. Сочи переведены в жилые помещения - квартиры, с присвоением номеров (т.1 л.д.61).

Распоряжением Главы города Сочи от 16.03.2009 №236-р был изменен вид разрешенного использования земельных участков на «жилой комплекс» (т.1 л.д.74), соответствующие изменения были внесены в государственный кадастр недвижимости (т.1 л.д.76, 79) и договоры аренды № 2063 от 26.06.2001 и №4900004614 от 23.04.2008 (действовавший до заключения сторонами договора аренды от 11.11.2011 №4900007147 после раздела одного из участков).

Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации и выписками из Единого государственного