Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 по делу n А32-2397/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Сочи, в лице уполномоченных органов (статья 125 Гражданского кодекса Российской Федерации), было вправе распоряжаться данным земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008), в том числе посредством его предоставления в аренду обществу.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №11642/11.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 4994 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования – жилой комплекс. Данный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:23, в отношении которого распоряжением главы города Сочи № 236-р от 16.03.2009 был установлен аналогичный вид разрешенного использования (т.1 л.д.74).

Корпуса апартаментов, расположенные на данном земельном участке, были введены в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23309-139 от 01.11.2007 и на основании протокола №3 от 31.03.2008 заседания городской комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, утвержденного постановлением главы города Сочи №608 от 28.05.2008, переведены в жилые помещения – квартиры, с присвоением перечисленных в протоколе номеров (т.1 л.д.61).

Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП подтверждается осуществление государственной регистрации права собственности на квартиры в указанных многоквартирных домах за физическими лицами в 2008-2011 годах.

Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме спорный земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона – части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы администрации о необходимости внесения соответствующих изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости в части указания разрешенного использования земельного участка – «размещение многоквартирного дома» основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).

К уникальным характеристикам такого объекта недвижимости как земельный участок относятся кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, его площадь (часть 1 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в государственный кадастр недвижимости (пункт 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Указанные сведения не свидетельствуют о формировании земельного участка как объекта прав, а указывают на необходимость его использования в соответствии с определенными целями (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2013 по делу № А32-5678/2012.

Доказательства того, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, может быть сформирован иным образом, в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился предоставленный в аренду земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Из материалов дела следует, что требования истца направлены констатацию факта прекращения действия договора аренды от 11.11.2011 №4900007147 в силу закона (статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с необоснованным начислением арендодателем арендной платы за пользование земельным участком, который в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Избранный истцом способ защиты в виде требований о признании прекратившим действие договора аренды соответствует способам защиты права, предусмотренным гражданским законодательством от 11.11.2011 №4900007147, поскольку защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абзацы 3, 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества, направленные на пресечение дальнейшего нарушения его прав ответчиком.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены в обжалуемой части, апелляционной инстанцией не усматривается.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей жалобы, которые в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу №А32-2397/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

О.А. Еремина