Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 по делу n А32-2397/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что в 2008-2011 годах была осуществлена государственная регистрация права собственности физических лиц на жилые помещения – квартиры в отдельных корпусах комплекса апартаментов «Катерина Альпик» (т.1 л.д.82-131; т.2 л.д.8-226).

Из анализа свидетельств о государственной регистрации, выписок из ЕГРП и заключений кадастрового инженера следует, что в спорный период была осуществлена государственная регистрации права собственности физических лиц в том числе и на квартиры в корпусах №№3 и 8, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 и корпусах №№9, 10, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:8 (т.2 л.д. 229, 232, 235, 238).

Собственниками помещений многоквартирных домов указанного комплекса было создано товарищество собственников жилья «Катерина Альпик» (ИНН 2317055210, ОГРН 1092367004333), зарегистрированное 16.12.2009 (т.1 л.д. 151, 153).

Собственниками помещений в спорных многоквартирных домах также избран способ управления многоквартирными домами – управление товариществом собственников жилья.

Полагая, что оснований для дальнейших арендных правоотношений применительно к спорным земельным участкам не имеется, ООО «Катерина Альпик-1» обратилось в департамент с предложением о расторжении договоров аренды земельных участков (письмо от 28.06.2012 № 15/2012).

Письмом от 17.03.2012 №02-05-17/12512 департамент известил общество о том, что с учетом требований статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ договоры аренды земельных участков будут расторгнуты после внесения изменений в кадастровый учет земельных участков в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в части указания вида разрешенного использования – «многоквартирный дом» (т.1 л.д.143).

Ссылаясь на прекращение действия спорных договоров аренды в связи с переходом участков в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов после государственной регистрации права собственности на помещения в указанных многоквартирных домах, ООО «Катерина Альпик-1» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании прекращенным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.06.2001 №2063, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 №1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный земельный участок с кадастровым номером  23:49:040016:8, расположенный в границах города Сочи в Адлерском районе, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В кадастровом паспорте земельного участка №2343/12/11-393383 от 27.09.2011 имеется отметка об обременении земельного участка особым режимом использования, в связи с нахождением участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта (т.1 л.д.79-81).

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем на момент подписания договора аренды от 26.06.2001 №2063 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13) судам разъяснено, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, муниципальное образование г. Сочи не являлось собственником спорного земельного участка, как на момент заключения договора аренды от 26.06.2001 №2063, так и на момент фактической передачи ответчику земельного участка. Доказательства того, что администрации, как на момент совершения сделки, так и на момент ее фактического исполнение посредством передачи земельного участка, были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

В данной ситуации, договор аренды от 26.06.2001 №2063 не может рассматриваться как договор аренды будущей вещи, поскольку арендодатель на момент его фактического исполнения путем передачи во владение арендатору земельного участка не являлся собственником данного участка и не был на то специально уполномочен действительным собственником участка.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 26.06.2001 №2063, было предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, органы местного самоуправления муниципального образования город Сочи фактически распорядились земельным участком, относящимся на момент заключения договора аренды и передачи земельного участка во владение истцу к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий. В связи с этим, суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды от 26.06.2001 №2063 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку противоречит пункту 1 статьи 125, статьей 209, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормы Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ не имеют обратной силы (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды от 26.06.2001 №2063, заключенного администрацией с превышением компетенции. Тот факт, что на момент обращения администрации в суд спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности не имеет правового значения для разрешения спора.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды от 26.06.2001 №2063 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно отказал в признании прекращенным ничтожного договора аренды от 26.06.2001 №2063, который в любом случае не мог породить каких-либо юридических последствий.

При разрешении спора в части требований ООО «Катерина Альпик-1» о признании прекращенным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 11.11.2011 №4900007147 суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Предусмотренные Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.

Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 №244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, муниципальное образование город-курорт