Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2013 по делу n А32-6606/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края является Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.

В силу статьи 15 Закона № 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (п. 8); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией «Олимпстрой» заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).

Таким образом, закон предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости. Фактическое изъятие земельного участка и (или) иного объекта недвижимости производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - на основании решения суда (пункт 31 статьи 15 Закона № 310-ФЗ).

В силу части 21 статьи 15 Федерального закона от 01.12.20071 №310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Часть 26 статьи 15 названного Федерального закона определяет, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года в целях определения рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости на дату 08.12.2010, а также в целях определения состава и размера убытков, вызванных таким изъятием, дал ООО «АФК-Аудит» соответствующие задания на оценку (т. 3 л.д. 22-24, т. 4 л.д. 7-9, т. 5 л.д. 7-9).

Оценочные работа выполнялись ООО «АФК-Аудит» на основании государственного контракта № 3065 от 14.12.2009 и приложения № 1/97 от 08.12.2010 к нему на выполнение оценочных работ для государственных нужд Краснодарского края, заключённых между администрацией Краснодарского края и оценкиком.

По итогам проведённой оценки ООО «АФК-Аудит» подготовлены:

- отчет № 807-97/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-58), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 560 595 руб. (без НДС), а размер убытков – 262 239 руб. (без НДС) (т. 5 л.д. 1-215);

- отчет № 807-99/2010 от 15.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-56), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 414 836 руб. (без НДС), а размер убытков – 245 857 руб. (без НДС) (т. 3 л.д. 16-227);

- отчет № 807-98/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-57), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 605 032 руб. (без НДС), а размер убытков – 858 721 руб. (без НДС) (т. 4 л.д. 1-244).

Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года были подготовлены проекты соглашений в связи с изъятием указанных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта краевого значения, которые были переданы ответчику 04.02.2011, что подтверждается протоколами о вручении проектов соглашений правообладателю.

В связи с неподписанием ООО «Конкрит» названных соглашений, департамент обратился в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2011 по делу № А32-5601/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2012, объекты недвижимого имущества, принадлежавшие ООО «Конкрит» на праве собственности, были изъяты для краевых нужд в собственность Краснодарского края с выплатой обществу денежной компенсации (т. 1 л.д. 7-23).

Не согласившись с результатами оценки, изложенными в указанных отчётах ООО «АФК-Аудит», ООО «Конкрит» обратилось с арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В частности истец указал, что оценщик неправильно определил площадь земельного участка, на котором располагалось предприятие, что повлияло на итоговый размер рыночной стоимости выкупаемого имущества и на размер подлежащих компенсации убытков. Из оспариваемых отчётов об оценке следует, что при их составлении ООО «АФК-Аудит» принимало во внимание площадь земельного участка, непосредственно занятую объектами недвижимого имущества.

Истец также указывает, что ООО «АФК-Аудит» при оценке объектов недвижимости необоснованно не были применены сравнительный и доходный подходы оценки. Оценщик также не принял во внимание, что изъятию подлежали не отдельные объекты недвижимости, а объекты, составляющие единый производственный комплекс.

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что при изъятии объектов недвижимости в порядке, предусмотренном положениями Закона № 310-ФЗ, проведение оценки является обязательным, и объекты недвижимого имущества были изъяты у истца не в порядке заключения соответствующего соглашения, а в результате вынесения арбитражным судом соответствующего судебного акта, ООО «Конкрит» обладает правом на оспаривание достоверности отчётов об оценки ООО «АФК-Аудит» в самостоятельном судебном процессе.

При таких обстоятельствах, в предмет судебного исследования входило установление достоверности либо недостоверности отчетов об оценке, составленных ООО «АФК-Аудит».

Согласно статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Ввиду того, что в ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции судебная экспертиза, направленная на установление выше указанных обстоятельств, не проводилась, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО «Конкрит» о проведении по делу судебной экспертизы.

На разрешение судебного эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1.                 Соответствуют ли отчёты оценки № 807-99/2010 от 15.12.2010 (включая заключение № 807-99/2010-У о величине убытков), № 807-98/2010 от 23.12.2010 (включая заключение № 807-98/2010-У о величине убытков), № 807-97/2010 от 23.12.2010 (включая заключение № 807-97/2010-У о величине убытков), выполненные ООО «АФК-Аудит», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки?

2.                 Соответствуют ли действительности, определённые ООО «АФК-Аудит» в отчётах оценки № 807-99/2010 от 15.12.2010, № 807-98/2010 от 23.12.2010, № 807-97/2010 от 23.12.2010 и в заключениях № 807-99/2010-У от 15.12.2010, № 807-98/2010-У от 23.12.2010, № 807-97/2010-У от 23.12.2010 размеры рыночной стоимости объектов оценки и размеры убытков, вызванных изъятием следующих объектов недвижимого имущества, располагавшихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б:

- нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-58);

- нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-56);

- нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-57)?

Если размеры рыночной стоимости объектов оценки и размеры убытков, вызванных изъятием объектов недвижимого имущества, не соответствуют действительности, определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимого имущества, располагавшихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б:

- нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-58);

- нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-56);

- нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв.м. (условный номер 23:49:03-13.2002-57), а также размер убытков, вызванных изъятием указанных объектов недвижимого имущества, и указать причины возникновения выявленных несоответствий.

По итогам проведения судебной экспертизы в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда было представлено заключение эксперта Бабенко Р.В. от 28.08.2013.

Согласно данному заключению отчет об оценке № 807-99/2010 от 15.12.2010 (включая заключение № 807-99/2010-У о величине убытков) в томе 3 по делу 15АП-4459/2013 на 227 листах, отчет об оценке № 807-98/2010 от 23.12.2010 (включая заключение № 807-98/2010-У о величине убытков) в томе 4 по делу 15АП-4459/2013 на 239 листах, отчет об оценке № 807-97/2010 от 15.12.2010 (включая заключение № 807-97/2010-У о величине убытков) в томе 5 по делу 15АП-4459/2013 на 215 листах, выполненные ООО «АФК-Аудит», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации №135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил.

Отвечая на второй вопрос, поставленный на экспертное исследование, эксперт указал, что приведенный набор исходных данных, использованный в оценке, не выходит за рамки допустимых отклонений в соответствии с действующим законодательством, но он настолько не определён, что позволяет расширять диапазон неопределенности результата оценки, а выявленная неопределенность в исходных данных влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, что, в свою очередь, приводит к попаданию результата оценки в число допустимых значений стоимости объекта оценки. Итоговые данные о размере рыночной стоимости, основанные на степени точности описания исходных данных, находятся в пределах допустимой погрешности, но эта формулировка не соответствует однозначно поставленному судом вопросу. В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона №73-Ф3 от 31 мая 2001 года, сообщаю о невозможности дать абсолютно однозначное заключение по данному вопросу, т.к. объекты исследований и представленные материалы дела недостаточны для проведения исследований с большей точностью (меньшей погрешностью), а современный уровень развития науки в части возможности воспроизведения всех исходных данных для реконструкции хода