Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2013 по делу n А32-6606/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оценки, не позволяет ответить на поставленный вопрос.

Дополнительно к этому эксперт указал, что другой вариант расчёта размера убытков, основанный на теоретическом продолжении использования объекта в бизнес-целях, не содержит будущей упущенной выгоды предприятия-владельца как основы расчётов, т.к. по документации, подписанной М.С. Бизадзе, деятельность ООО «Конкрит» была убыточна на протяжении предыдущих периодов (том 4, с. 233: убыток 237тыс. руб. за отчетный период и убыток 3 тыс. руб. за аналогичный период предыдущего года; с. 217 отчета - убыток 56 тыс. руб. за 2007 год).

По первому вопросу вынесено положительное суждение, а отрицательное суждение по второму вопросу не вынесено, и повторный расчёт в части размера убытков (не нарушая положений Федерального закона №73-Ф3 от 31 мая 2001 года в т.ч. в части получения исходных данных) в соответствии с утвержденными методиками, невозможно провести с точностью, большей, нежели в представленных материалах. Повторное исследование провести невозможно. Дабы наукообразностью не затмевать параметры исходных данных, рекомендуется вынести суждение о соответствии данных действительности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 02.10.2013 эксперт Бабенко Р.Ф. был допрошен по тем вопросам, которые возникали у сторон спора по итогам проведения по делу судебной экспертизы. При этом эксперт пояснил, что независимый оценщик обоснованно избрал описанные им в отчёте об оценке методы оценки изымаемого имущества. ООО «АФК-Аудит» не должно было оценивать имущество истца в качестве имущественного комплекса, т.к. данное имущество в качестве предприятия не регистрировалось, задание на оценку не предполагало необходимости проведения оценки имущества ООО «Конкрит» в качестве имущественного комплекса. Оценщик при определении площади земельного участка обоснованно принял во внимание только ту часть участка, которая являлась непосредственно застроенной, т.к. сведения об иной площади участка, подлежащей оценке, ему не предоставлялись.

Изучив экспертное заключение, материалы дела, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о недостоверности сведений оспариваемых отчётов независимого оценщика, в том числе по следующим основаниям.

Понятие «предприятие» закреплено в нормах статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела не следует, что три объекта недвижимого имущества, изъятых у истца для государственных нужд были в установленном порядке зарегистрированы в качестве предприятия, как имущественного комплекса.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что независимый оценщик при составлении соответствующего отчёта по своей инициативе не праве выходить за пределы, установленные в задании на оценку, а также за пределы сведений той документации, которая ему была представлена для проведения оценочных мероприятий. Действующее законодательство, в том числе стандарты оценки, не содержит норм, согласно которым независимый оценщик был бы вправе относить оцениваемые им объекты недвижимости к категории «предприятие» даже в том случае, если данные объекты использовались правообладателем в действующем бизнесе.

Из выше приведённых положений Закона № 310-ФЗ следует, что для государственных нужд подлежат изъятию только объекты недвижимого имущества, которые и подлежат оценке независимым оценщиком.

В связи с этим, судебный эксперт обоснованно указал, что оборот предприятий в Российской Федерации возможен, при этом объект рассматривается в виде «предприятия в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам» (статья 559 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Постановка вопроса о стоимости объекта оценщику произведена заказчиком по отдельным объектам учета, на которые имеются выписки из ЕГРП (по зарегистрированным правам), т.е. рассматривая объект отдельно, оценщик действует в рамках задания на оценку и не нарушает действующее законодательство. Изъятие инвестиционного имущества - предприятия, как целостной ЕГДП, под видом изъятия объекта недвижимости не произведено. В этом случае оценке подлежат отдельные компоненты предприятия в соответствии с методиками их оценки.

Также подлежит отклонению довод апеллянта о том, что при проведении оценки ООО «АФК-Аудит» был необоснованно применён затратный подход оценки объектов недвижимого имущества. Судебный эксперт указал, что при изъятии объектов недвижимости для государственных нужд оценщиком подлежит определению именно рыночная, а не инвестиционная (которая по своему содержанию является более широким понятием) стоимость объекта оценки. При таких обстоятельствах наиболее уместный вариант оценки предусматривает использование амортизационных затрат замещения, что эквивалентно понятию затратного подхода, согласно Федеральным стандартам оценки - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки» (пункт 15 ФСО 1). Затратный подход по ФСО 1, использованный оценщиком в ходе оценки объекта оценки, уместен для оценки указанного объекта.

При обращении с иском ООО «Конкрит» в качестве основания для признания отчётов об оценке недостоверными указало, что оценщик неправильно определи площадь земельного участка, подлежащего учёту при составлении отчёта об убытках.

Как указывалось ранее, права на земельный участок, на котором располагались указанные объекты недвижимого имущества, ООО «Конкрит» за собой не оформило.

Из содержания оспариваемых отчётов об оценке следует, что при определении размера убытков, вызванных изъятием для государственных нужду объектов недвижимого имущества, оценщик, ввиду непредоставления ему правоустанавливающих документов на земельный участок, при определении площади земельного участка, занятого изымаемым объектом недвижимости, руководствовался письмом рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности № РГИ-079/10 от 02.09.2010. Согласно данному письму, в случае неоформленного права на земельный участок под зданиями или сооружениями при определении размера убытков необходимо руководствоваться пунктом 23.4 статьи 15 Закона № 310-ФЗ, согласно которой подлежит возмещению в составе убытков стоимость права аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий сооружений. При этом в соответствии с письмом рабочей группы НСОД РГИ-079/10 от 02.09.2010 для исключения двойного счёта, такой минимальной площадью, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий и сооружений, может считаться площадь застройки зданий и сооружений. Таким образом, при составлении оспариваемых отчётов об оценки независимый оценщик руководствовался данными о застройке территории, имевшимися в предоставленных ему технических паспортах.

ООО «Конкрит», как собственник объектов недвижимости, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации могло претендовать на преимущественное получение в аренду (земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта) той части земельного участка, которая была необходима обществу для нормальной эксплуатации объектов недвижимости, рассчитанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с частью 23.4 статьи 15 Закона № 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В материалы дела представлен проект границ земельного участка, подготовленный в 2007 году ГУП КК «Сочинский земельный центр» и утверждённый Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Сочи, архитектором и главой администрации Хостинского района г. Сочи, согласно которому расчётная минимальная нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации производственной базы истца, составляет 3 200 кв.м. (т. 1 л.д. 104-135).

В 2008-2009 годах Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи подготавливал расчёты сумм неосновательного обогащения за использование ООО «Конкрит» земельного участка площадью 3 200 кв.м., расположенного по адресу: ул. Следопытов, 3 «б» в Хостинском районе г. Сочи, на основании которых обществом вносились соответствующие платежи (т. 1 л.д. 136-138, 142-149).

Вместе с тем, указанные документы ни ООО «Конкрит», ни департаментом в адрес ООО «АФК-Аудит» представлены не были, в связи с чем независимый оценщик не имел объективной возможности учитывать сведения, изложенные в выше указанных документах, при составлении оспариваемых отчётов. Суд апелляционной инстанции ещё раз считает необходимым отметить, что независимый оценщик при проведении оценочных мероприятий должен руководствоваться заданием на оценку и теми документами, которые ему были предоставлены заинтересованными лицами. Действующее законодательство не предусматривает обязанности независимого оценщика проводить какие-либо землеустроительные работы, перед тем как произвести оценочные работы в случаях, когда у собственника объекта недвижимости отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается изымаемый объект недвижимости.

Из заключения судебного эксперта следует, что при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок в расчёт подлежит принятию, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов (пункт 5 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации)

В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений (пункт 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для выполнения этого условия используется площадь застройки, минимально необходимая для обеспечения безопасности (пункт 6 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Площадь застройки здания определяется по пункту 7 СНиП 31-06-2009 как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, и заносится в технический паспорт, созданный до постановки на кадастровый учет, кадастровый паспорт; параметры используются для государственной регистрации права. Оценщик использовал эти данные, что является необходимым и достаточным условием для осуществления данной оценки.

При таких обстоятельствах, ООО «АФК-Аудит» при подготовке оспариваемых отчётов в части определения площади земельного участка, занятого изымаемыми для государственных нужд зданиями, обоснованно руководствовалось письмом НСОД РГИ-079/10 от 02.09.2010 и приняло её к расчёту равной фактической площади застройки земельного участка зданиями.

Представитель ООО «Конкрит» пояснил, что общество было лишено возможности представить оценщику сведения о минимальной площади земельного участка, необходимого для функционирования изъятых объектов недвижимого имущества, ввиду ненадлежащего исполнения департаментом своей обязанности по уведомлению ООО «Конкрит» об изъятии объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что данный довод не способен повлиять на выводы суда относительно достоверности оспариваемых отчётов об оценке, т.к. заявляя его, общество утверждает о нарушении его субъективных прав департаментом, выразившемся в лишении ООО «Конкрит» возможности представить оценщику дополнительные документы в отношении земельного участка, что, в свою очередь, повлекло неполную компенсацию обществу убытков, вызванных изъятием зданий для государственных нужд. Однако приведённый довод не свидетельствует и недостоверности отчётов об оценке, которые были составлены в соответствии с нормами действующего законодательства. Суд отмечает, что ООО «Конкрит» не лишено возможности осуществить защиту своего нарушенного права в отдельном судебном процессе путём подачи иск о взыскании убытков, выразившихся в невыплате компенсации за ту часть земельного участка, которая подлежала определению в порядке части 23.4 статьи 15 Закона № 310-ФЗ. При этом ООО «Конкрит» будет обязано доказать факт ненадлежащего исполнения департаментом своей обязанности по уведомлению общества о принятом главой администрации Краснодарского края распоряжении № 1369-р от 06.12.2010, представить доказательства того, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для использования изъятых зданий, рассчитанная в порядке статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации,