Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу n А53-31246/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

судом с учетом положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции ответчик ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлял.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2013 надлежит изменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Росавтотранс» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 10-441 от 04.08.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» общей площадью 1257 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003004:22, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Восстания, 1 для использования в целях эксплуатации автостоянки (т.1 л.д.9).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 20.07.2010 по 20.07.2015.

Во исполнение требований статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды № 10-441 от 04.08.2010 зарегистрирован в установленном порядке 28.09.2010, что подтверждается штампом регистрационной службы (т.1 л.д.17).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.08.2010 (т.1 л.д.).

В соответствии с пунктом 3.1 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 188 611 рублей 27 копеек. Согласно расчету арендной платы указанный размер определен на основании решения городской Думы г.Таганрога № 718 от 11.11.2008, действовавшего на момент заключения договора.

Согласно пункту 3.2 договора аренды № 10-441 от 04.08.2010 арендная плата вносится арендатором ежеквартально пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 3.4 договора).

Пунктом 3.5 договора также предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании заявления ООО «Росавтотранс» и по результатам публичных слушаний от 21.10.2010 постановлением администрации г.Таганрога №5644 от 14.12.2010 был изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 1257 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003004:22 с «для использования в целях эксплуатации автостоянки» на «для размещения автостоянки, для размещения остановочного комплекса с торговыми павильонами и кафе» (т.1 л.д.22, 70).

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области от  07.10.2013 следует, что по заявлению ООО «Росавтотранс» от 22.12.2010 соответствующие изменения в части вида разрешенного использования спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости. На основании приказа Минэкономразвития РФ №222 от 12.08.2006 в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка был составлен акт об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003004:22, который явился основанием внесения в государственный кадастр недвижимости нового размера кадастровой стоимости в размере 9 556 983 рублей 57 копеек (т.3 л.д.49).

Без учета указанных изменений кадастровой стоимости земельного участка и вида разрешенного использования земельного участка между обществом и комитетом было подписано дополнительное соглашение №11-311 от 28.03.2011 к договору аренды №10-441 от 04.08.2010, согласно которому размер арендной платы на 2011 год был определен на основании постановления администрации Ростовской области №475 от 05.12.2007 и решения городской Думы г. Таганрога № 253 от 17.12.2010 с учетом прежней кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (7%) по виду использования. Годовой размер арендной платы составил 197 218 рублей 81 копейку. Дополнительное соглашение №11-311 от 28.03.2011 было зарегистрировано в установленном порядке 22.03.2013, что подтверждается отметкой регистрационной службы на оборотной стороне соглашения (т.3 л.д.21 на обороте).

Полагая, что общество ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, размер которой был увеличен в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, обусловленной сменой вида разрешенного использования участка, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на принадлежность спорного земельного участка к федеральной собственности, ТУ Росимущество в Ростовской области предъявило самостоятельные требования о взыскании с общества платы за землепользование в размере, определенном договором аренды №10-441 от 04.08.2010.

При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор №10-441 от 04.08.2010 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В представленной в дело выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2012 № 42/122/2012-345 (т. 1 л.д.93) собственником земельного участка указана Российская Федерация (раздел 2.1. выписки). Право федеральной собственности зарегистрировано 13.09.2000 номер записи 61-58­26/2000-364 (разделе 3.1 выписки).

Вместе с тем, в письме от Управления Росреестра по Ростовской области от 16.01.2012 № 21.42-С5-29 (т.2 л.д.5) разъяснено, что регистрация права собственности Российской Федерации осуществлена регистрационной службой самостоятельно на основании соглашения между Правительством РФ и Администрацией Ростовской области № 5 от 29.05.1996 до разграничения прав на землю, в связи с необходимостью государственной регистрации ограничений (обременений) земельного участка (договора аренды).

Следовательно, внесение записи о правообладателе земельного участка (Российской Федерации) носило формальный характер и не являлось свидетельством разграничения государственной собственности на землю.

В материалах дела имеются выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2012 № 42/171/2012-531 и от 21.03.2013, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003004:22, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Восстания, 1 относится к числу земель, собственность на которые не разграничена (т.1 л.д. 72; т.2 л.д.73-75).

Из ответа Управления Росреестра  по Ростовской области №21.42-06-668 от 22.03.2013 следует, что наличии в ЕГРП записи о правообладателе – Российской Федерации (раздел 2.1) и отметки о том, что собственность на объект не разграничена (раздел 3.1) не противоречит ранее выданным выпискам из ЕГРП (т.2 л.д.72).

Таким образом, представленные в дело доказательства с достоверностью свидетельствуют об отнесении земельного участка к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Сведений о том, что Федеральным законом от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении спорного земельного участка установлен особый порядок распоряжения в материалах дела отсутствуют. Оснований полагать, что договор аренды №10-441 от 04.08.2010 заключен комитетом с превышением предоставленных полномочий по распоряжению земельными участками в границах муниципального образования г. Таганрог, не имеется.

При таких обстоятельствах, комитет надлежащим образом легитимирован в качества истца по настоящему делу.

Кроме того, суд первой инстанции обосновано принял во внимания разъяснения пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Наличие у публичных собственников спора о разграничении прав на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003004:22 не освобождает арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды №10-441 от 04.08.2010, заключенному с комитетом в порядке абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

ТУ Росимущество в Ростовской области не лишено права на обращение с самостоятельными требованиями для решения вопроса о принадлежности спорного земельного участка.

В данном случае, при доказанности права федеральной собственности на спорный земельный участок, управление вправе обратиться к арендодателю с самостоятельным иском в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ТУ Росимущества в Ростовской области, как ненадлежащего истца по требованиям о взыскании арендной платы по договору аренды №10-441 от 04.08.2010, заключенному обществом и комитетом.

При рассмотрении исковых требований комитета о взыскании задолженности по арендной плате суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться следующим.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.4.3 договора аренды земельного участка №10-441 от 04.08.2010 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате