Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу n А53-31246/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09, от 06.12.2011 №9069/11, от 15.03.2012 №15117/11 и от 17.04.2012 № 15837/11.

Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка №10-441 от 04.08.2010 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за земли публичной собственности, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению нормативный порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

При таких обстоятельствах, доводы заявителя жалобы о том, что дополнительным  соглашением №11-311 от 28.03.2011 к договору аренды №10-441 от 04.08.2010, сторонами согласован размер арендной платы на 2011 год в сумме 197 218 рублей 81 копейку, который не может быть изменен комитетом в одностороннем порядке, отклоняются судом апелляционной инстанции, как противоречащие статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что предусмотренное действующим законодательством нормативное регулирование арендной платы за землю государственной и муниципальной собственности предполагает императивную обязанность сторон договора руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, что исключает возможность установления соглашением сторон иного размера арендной платы.

Вместе с тем, из представленного в дело дополнительного соглашения №11-311 от 28.03.2011 к договору аренды №10-441 от 04.08.2010 следует, что при расчете арендной платы на 2011 год сторонами не принята во внимание новая кадастровая стоимость земельного участка, установленная в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка с группы № 3 (для размещения гаражей и автостоянок) на группу №5 (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). При определении ставки арендной платы (7% кадастровой стоимости) данное изменение вида разрешенного использование так же не учтено. В связи с этим, приведенный в дополнительном соглашении №11-311 от 28.03.2011 к договору аренды №10-441 от 04.08.2010 расчет арендной платы на 2011 год не может быть признан соответствующим нормативному порядку определения размера арендной платы, действовавшему в спорный период.

В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, дополнительное соглашение №11-311 от 28.03.2011 к договору аренды №10-441 от 04.08.2010, как неотъемлемая часть договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация дополнительного соглашения №11-311 от 28.03.2011 к договору аренды №10-441 от 04.08.2010 произведена 22.03.2013 (т.3 л.д.21 на обороте). До указанного момента данное соглашение не могло считаться заключенным и исполняться сторонами. В связи с этим, установленный указанным дополнительным соглашением размер арендной платы на 2011 год в любом случае не может быть применен при расчете арендной платы за период, до момента его заключения, определяемого днем государственной регистрации.

Из представленного в материалы дела расчета комитета следует, что предметом спора являются требования о взыскании с ответчика арендной платы за период с первого квартала 2011 года по 2 квартал 2012 года включительно в размере 1 077 332 рублей 24 копейки и пени на указанные платежи по состоянию на 12.09.2012 в размере 80 313 рублей 15 копеек (т.1 л.д.18-19).

Доводы общества о том, что комитетом в исковом заявлении определен иной период взыскания (с 01.10.2011 по 30.06.2012) и суд первой инстанции необоснованно включил в предмет спора задолженность за иные периоды (1 и 2 кварталы 2011 года) подлежат отклонению, поскольку конкретный период задолженности определен истцом в представленном в деле расчете. Период взыскания задолженности с 01.01.2011 по 30.06.2012 также был уточнен комитетом в судебном заседании 14.05.2013 (аудиозапись в т.2 л.д.140) и представленных в дело письменных пояснениях (т.2 л.д.128).

Определением от 14.11.2013 исправлена опечатка, допущенная в решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-31246/2012, указан период возникновения взысканной задолженности – с 01.01.2011 по 30.06.2012, период возникновения взысканной пени – с 20.03.2011 по 12.09.2012.

Судом установлено, что расчет арендной платы по договору аренды №10-441 от 04.08.2010 произведен комитетом на основании методики и с применением ставок арендной платы, установленных постановлением администрации Ростовской области № 475 от 05.12.2007 и решением городской Думы города Таганрога №253 от 17.12.2010, действовавшими в период образования задолженности.

В соответствии с пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 №475 (далее – Порядок), размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель и категориям арендаторов, в том числе для лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, в том числе, при переоформлении юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков (пункт 2 Порядка).

Пунктом 3.1 Порядка предусмотрено, что при определении размера годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, в том числе предоставляемого впервые, в соответствии с пунктами 2, 3 настоящего Порядка индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.

Во исполнение постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 №475 решением городской Думой г. Таганрога №253 от 17.12.2010 утверждены Ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена.

Кроме того, пунктом 4 статьи 3 Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденного решением городской Думой г. Таганрога №253 от 17.12.2010, предусмотрено, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка арендная плата начисляется в соответствии с новым видом разрешенного использования со дня выхода постановления Администрации города Таганрога об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что указанные нормативные правовые акты в установленном законом порядке были оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, примененная комитетом методика расчета арендной платы посредством перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индекса инфляции соответствует нормативным требованиям.

При расчете задолженности по арендной плате за 2011 год, 1 и 2 кварталы 2012 года комитет применил новый количественный показатель кадастровой стоимости земельного участка (9 556 983 рубля 57 копеек), ставку арендной платы 7% кадастровой стоимости по виду использования земельного участка «для размещения гаражей и автостоянок» и произвел индексацию размера арендной платы с учетом уровня инфляции 2009-2012 годы, то есть начиная с года, в котором была установлена новая кадастровая стоимости (удельные показатели кадастровой стоимости) земельного участка (постановление администрации Ростовской области от 28.04.2008 №2012).

Как следует из материалов дела, основанием внесения в государственный кадастр недвижимости в 2011 году нового размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003004:22 в размере 9 556 983 рублей 57 копеек явился акт об установлении кадастровой стоимости, составленный филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области на основании приказа Минэкономразвития РФ №222 от 12.08.2006, поскольку в результате изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка произошла смена оценочной группы земель № 3 – «для размещения гаражей и автостоянок», на оценочную группу №5 – «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (ответ филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области от 07.10.2013 – т.3 л.д.49).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что изменение разрешенного вида использования произведено постановлением администрации г.Таганрога №5644 от 14.12.2010 на основании заявления общества и по результатам проведенных общественных слушаний. Более того, соответствующие изменения в части вида разрешенного использования спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости также по заявлению ООО «Росавтотранс».

Постановление администрации г.Таганрога №5644 от 14.12.2010 и действия филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке не оспорены, оснований полагать что указанные действия и ненормативный правовой акт являются незаконными, у суда отсутствуют.

Доводы общества о необходимости установления вида разрешенного использования  «для размещения остановочного комплекса с торговыми павильонами и кафе» только для части спорного земельного участка площадью 140 кв.м. следует отклонить, как не имеющие правового значения для разрешения спора.

Статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 42 от 04.02.2010, не предусмотрена возможность включения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости учтенных частей земельного участка.

При этом, пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ №39 от 15.02.2007 предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе определенных видов разрешенного использования, включая земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок и земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Возможность определения кадастровой стоимости учтенных частей земельных участков не предусмотрена.

В связи с этим, инициированная обществом процедура установления нового вида разрешенного использования земельного участка (для размещения остановочного комплекса с торговыми павильонами и кафе) повлекла изменение оценочной группы данного земельного участка и необходимость установления нового размера кадастровой стоимости земельного участка в целом в порядке пункта 2.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 №222.

В пункте 3.5 договора аренды №10-441 от 04.08.2010 сторонами согласовано, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

С учетом изложенного, комитет правомерно применил при расчете арендной платы