Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по делу n А32-24189/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав заявителя жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АИ №889186, 1/2  доли в  праве  общей  долевой  собственности  на  нежилое  здание  по  адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Северная, 433, общей площадью 1 139, 7 кв.м, принадлежит ИП Коган Наталье Юльевне (т.1, л.д. 53).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АИ №004843 (т.1,л.д. 136), 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Северная, 433, общей площадью 1 139, 7 кв.м., принадлежит ИП Когану Сергею Юльевичу.

Земельный участок под спорным зданием площадью 600 кв.м кадастровый номер 23:43:0310027:16 принадлежит истцу и ответчику на праве общей долевой собственности (по ? доли), что подтверждается материалами дела.

Судом первой инстанции установлено, что между сторонами сложился следующий фактический порядок использования имущества на момент рассмотрения спора: истец и ответчик сдают в аренду общее имущество,  совместно выступая на стороне арендодателя, что подтверждается представленными договорами аренды от 01 декабря 2012 года и от 01 февраля 2013г., заключенными с ООО «Гранд»; от 18 декабря 2012 года, заключенным с ООО «Торговая компания «Петроградская»; от 01 января 2013 года, заключенным с ООО «Опцион-ТМ»; от 01 февраля 2013 г.,  заключенным  с ООО «Гринстрой-Юг»; от 08 марта 2013 г., заключенным с Ерохиной А.С. и Лебедевой О.В.; от 13 июня 2013 года, заключенным с ООО «Профи Эль».

Поскольку сособственники не достигли соглашения о разделе недвижимого имущества, истец обратился с настоящим иском в суд.

По ходатайству истца, в рамках данного дела, судом первой инстанции  проведена судебная строительно-техническая экспертиза с целью выяснения вопроса о наличии технической возможности выдела долей в натуре.

В заключении № 2012/016/16.1  от 29  апреля  2013года эксперт  пришел  к  выводу о наличии технической возможности реального раздела здания с отступлением от долей, путем выделения двух частей здания, в каждой из которых необходимо выполнить ремонтно-строительные работы.

При этом экспертом предложено два варианта раздела здания.  Экспертом  также  указан  объем  строительных  и  технических  работ,  которые необходимо провести сособственникам для изоляции выделенных частей здания и их техническому переоборудованию.

Варианты раздела имущества и виды работ, схематично изображены в приложениях №№ 1-4 (т.2 л.д. 124-127).

Экспертом также определена сумма компенсации, подлежащая выплате сторонам друг  другу  в  связи  с  некоторым  несоответствием стоимости  выделенных  в  натуре помещений  стоимости помещений,  приходящейся  на  идеальную  долю  каждого  из сособственников.

Расчет стоимости произведен экспертом на основании отчета ООО «Агентство по оценке и экспертизе «Факт» №Р-113-13  от 08.04.2013г. об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Северная, 433, общей площадью 1 139,7кв.м по состоянию на 05 апреля 2013 года.  Представители сторон в судебном заседании заявили суду о своем согласии с размером и порядком исчисленной суммы компенсации и об отсутствии между ними спора по данному вопросу.

Первый  вариант,  предложенный  экспертом,  предполагал  раздел  здания  таким образом,  что  помещения  подвального  и  мансардного  этажа  выделялись  одному собственнику, помещения  первого и второго этажа – второму. Второй вариант раздела здания между сособственниками, предложенный экспертом, предполагал выделение в натуре первому собственнику помещений подвала и первого этажа, а второму –  помещений второго этажа и мансарды.

Удовлетворяя исковые требования по варианту № 2, предложенному в экспертном заключении ОАО «Госземкадатрсъемка» - ВИСХАГИ, суд первой инстанции исходил из наличия технической возможности выделения в собственность изолированной части помещений, а также подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При этом суд учитывал ограниченные физические возможности истца, намерение истца осуществлять предпринимательскую деятельность лично в помещениях спорного здания. Суд сослался на фактическое совместное использование помещений спорного здания на момент рассмотрения дела, их смежность и удобство в использовании.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в указанной части, по следующим основаниям.

В марте 2009 года Коган С.Ю., являясь единственным собственником здания и земельного участка по адресу: г. Краснодар, ул. Северная - 433 на основании заключённых договоров сдал в аренду магазину «Red Foks» площади 1 (литер М) и 2 (литер М) этажей здания.

Как пояснил Коган С.Ю., по требованию арендатора первый и  второй этажи были соединены лестницей в единый комплекс, на остальных этажах (мансарда и подвал) проводились отделочные работы.

В 2010 году Коган С.Ю., будучи единоличным собственником подарил 1/2 доли строения, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная - 433 своему отцу Коган Юлию Дмитриевичу.

При этом, 12.05.2010 года, стороны до подписания договора дарения заключили между собой соглашение о том, что на 1/2 доли безвозмездно передаваемую Коган Юлию Дмитриевичу будут приходиться помещения, расположенные в подвале (Литер Под/М), и помещения, расположенные на мансардном этаже (Литер Над/М). А на 1/2 долю Коган Сергея Юльевича будут приходиться помещения, расположенные на первом этаже (Литер М), и помещения, расположенные на втором этаже (Литер М).

Также стороны данным соглашением установили, что в случае перехода права собственности от Коган Юлия Дмитриевича третьим лицам указанный в настоящем соглашении порядок пользования зданием, а именно помещения, находящиеся на первом (Литер М) и втором (Литер М) этажах здания, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная - 433 сохраняются в пользовании Коган Сергея Юльевича.

В 2011 году Коган Юлий Дмитриевич на основании договора дарения передал принадлежавшую ему 1/2 доли здания расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Северная -433 Коган Дмитрию Вадимовичу (внуку).

В свою очередь Коган Дмитрий Вадимович выдал Коган Юлию Дмитриевичу доверенность на управление, принадлежащей ему 1/2 доли здания расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная - 433.

Коган Юлий Дмитриевич на основании выданной ему доверенности передал в безвозмездное пользование - управление Коган Сергею Юльевичу помещения, приходящиеся на 1/2 долю здания расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная - 433 указанные в соглашении от 12.05.2010 года.

Следовательно, в 2009 году, будучи единоличным собственником спорного объекта Коган С.Ю. сдал в аренду магазину «Red Foks» помещения первого (Литер М) и второго (Литер М) этажей здания, определив, тем самым порядок пользования объектов в будущем. Определённый Коган С.Ю. порядок пользования зданием был закреплён соглашением с Коган Ю.Д., до заключения договора дарения, которому Коган С.Ю. подарил 1/2 доли здания. Указанный порядок соблюдался и в последующем, при смене собственников. 

При этом никто из сособственников не оспаривал сложившийся порядок  пользования зданием. При визуальном осмотре спорного помещения видно, что первый и второй этажи соединены лестницей, расположенной в центре зала, что также свидетельствует о сложившемся порядке пользования.

Таким образом, и на момент получения в дар 1/2 доли, и на момент обращения Коган Н.Ю. в суд, действовал сложившийся ранее, в соответствии с соглашением от 12 мая 2010 года, порядок пользования имуществом.

При этом на 1/2 доли ответчика приходились помещения 1 (Литер М) и 2 (Литер М) этажей, где находится магазин «Red Foks», а на 1/2 доли Коган Ю.Д., а затем Коган Д.В., а затем Коган Н.Ю., помещения подвала и мансарды, которыми Коган С.Ю. управлял на основании поручения и согласия Коган Ю.Д. и Коган Д.В., заключая договоры и т.п.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается и сторонами не оспаривается, что помещения, расположенные на 1 и 2 этажах спорного здания, используются магазином «Red Foks» в качестве единой торговой площадки. Истец не обосновал необходимость изменения фактически сложившегося порядка пользования имуществом, собственную нуждаемость в этом имуществе или нарушение его прав и законных интересов как собственника действиями другого собственника или ООО «Петроградская» - владельцем магазина «Red Foks».

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу пунктов 2 и 3 приведенной статьи имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом.

Как следует из пояснения ответчика, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции  сложилась ситуация при которой в целях предоставления возможности дальнейшей работы магазина «Red Foks», расположенного в помещениях 1 (Литер М) и 2 (Литер М) этажей спорного здания и сохранения работоспособности объекта в целом, ответчик, на период рассмотрения спора в суде, заключил временный трёхсторонний договор аренды с распределением арендной платы в адрес Коган С.Ю. и Коган Н.Ю. с ООО «Петроградская» - владельцем магазина «Red Foks», о чём указано в самом договоре. С другими арендаторами аналогичные временные договоры были заключены поскольку площади мансардного помещения ранее находились в управлении ответчика на основании письменного согласия от 10.08.2010 года, и до разрешения спора в суде нуждаются в обеспечении теплом, водой, газом, канализацией и т.п.

Учитывая временный характер указанных договоров, о чем прямо говорится в п. 6.1 договоров), заключенные договоры аренды не изменяют ранее сложившийся порядок пользования.

В письменных пояснениях, представленных суду апелляционной инстанции,  Коган Юлий Дмитриевич (отец Когана С.Ю. и Коган Н.Ю.) подтверждает заключение с Коганом С.Ю. соглашения от 12.05.2010г. о порядке пользования помещениями здания №433 по ул. Северной в г. Краснодаре. В соответствии указанным соглашением на 1/2 доли безвозмездно передаваемую по договору дарения Когану Ю.Д. будут приходиться помещения, расположенные в подвале (Литер Под/М), и помещения, расположенные на мансардном этаже (Литер Над/М), а на ? доли Когана С.Ю. буду приходиться помещения, расположенные на первом этаже (Литер М), и помещения, расположенные на втором этаже (Литер М). При этом Коган Юлий Дмитриевич указал, что все последующие сособственники здания №433 по ул. Северной в г. Краснодаре были информированы о наличии данного соглашения лично Коганом Ю.Д.

Суд первой инстанции также не учел, что ответчик несёт бремя обслуживания и расходов по содержанию и использованию помещений 1 и 2 этажей, так именно с ответчиком заключены договоры с «Краснодаргоргаз», ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар», Служба Промгаз ОАО «Краснодаргоргаз», ООО «Тонар», ООО «Фирма «ТЭОС-ВОИ», ОАО «НЭСК», ООО «Краснодар Водоканал», Мусороуборочная компания, МУП КТТУ, ООО «Промспецмонтаж» на техническое обслуживание систем пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и противопожарного водопровода, благодаря которым и возможно использование помещений 1 и 2 этажей, и обеспечение их водой, электроэнергией, канализацией, теплом и т.д. Кроме того, ответчик является ответственным по газовому хозяйству на данном объекте.

Таким образом, довод подателя жалобы о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела,  апелляционная инстанция принимает.

При этом апелляционный суд учитывает, что помещения 1 и 2 этажей являются единым экономическим целым, объединённым специально созданными для этих целей лестницей, системой приточной вентиляции, системой пожаротушения и установленной системой безопасности визуального контроля и слежения объединяющей 1 и 2 этажи в единое целое (фотоматериалы отчета № Р-113-13 от 08.04.2013г. т.3, л.д. 105-107). В этих же целях помещения 1 и 2 этажей оборудованы дверями исключающими попадание граждан в помещения 1 и 2 этажей, то есть в помещение магазина «Red Foks» со стороны маршевой лестницы ведущей на 3 этаж здания.

Как следует из выводов экспертного заключения ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ) от 29  апреля  2013года (т.2 л.д. 123), при условии выдела частей спорного нежилого строения по варианту № 2,  следует заложить проем в помещении № 7,1 с последующим оштукатуриванием поверхности, устройством напольного покрытия, между помещениями № 7 и № 18 (демонтировать лестничный марш). В то время как, выдел частей спорного нежилого строения по варианту № 1 не содержит  условий по выполнению такого объема работ. Кроме того, разделение