Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014 по делу n А53-15350/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

30.04.2013г. в Мартыновский отдел Управления обратился Васюков В.В. с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:6, площадью 6899992 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, установлено относительно ориентира в границах ТОО «Большеорловское» за чертой сл. Большая Орловка расположенного в границах участка.

В качестве документа-основания в соответствии со статьей 17 Закона о регистрации заявителем было представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.01.2013г., подписанный между ООО «МТС-Агробизнес» с одной стороны и ИП Глава КФХ Васюков В.В. с другой стороны.

При проведении государственным регистратором правовой экспертизы представленных на регистрацию документов в соответствии с положениями статьи 13 Закона о регистрации было установлено следующее.

30.08.2002г. в Мартыновский отдел Управления был представлен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002г., подписанный между ООО «Орловское», именуемое в дальнейшем -«Арендатор», с одной стороны и собственники земельных долей, именуемые в дальнейшем - «Арендодатель», с другой стороны.

Предметом вышеуказанного договора - возмездная передача собственниками земельных долей в аренду арендатору на условиях  названного договора (пункт 1).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи  433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Кроме того, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии с пунктом 7.1 названного  договора он действует в течение 10 лет с момента его регистрации в учреждении юстиции, а по истечении этого срока, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на новый десятилетний срок на тех же условиях.

05.09.2002 была проведена государственная регистрация договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002г.

02.11.2006г. в адрес Мартыновского отдела Управления на государственную регистрацию было представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2006г.

Согласно соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2006 ООО «Орловское» и ООО «МТС» заключили названное соглашение о нижеследующем: ООО «Орловское» передает, а ООО «МТС» принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне «Арендодателя» от 02.02.2002г., заключенному ООО «Орловское» с гражданами - участниками общей долевой собственности в количестве 211 человек на земельный участок.

ООО «МТС» принимает все права и обязанности по указанному договору аренды на весь оставшийся срок договора - 05.09.2012г.

30.11.2006г. была проведена государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2006г.

04.09.2009г. в Мартыновский отдел Управления было представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2008г.

Согласно соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2008г. ООО «МТС» и ООО «МТС-Агробизнес» заключили соглашение о нижеследующем: ООО «МТС» передает, а ООО «МТС-Агробизнес» принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне «Арендодателя» от 02.02.2002г., заключенному ООО «Орловское» с гражданами - участниками общей долевой собственности в количестве 211 человек на земельный участок. ООО «МТС» принимает все права и обязанности по указанному договору аренды на весь оставшийся срок договора - 05.09.2012г.

30.09.2009г. была проведена государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2008г.

15.01.2013г. между ООО «МТС-Агробизнес» и ИП Главой КФХ Васюковым Виктором Владимировичем заключено соглашение, согласно которого ООО «МТС-Агробизнес» передает, а ИП Глава КФХ Васюков В.В. принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне «Арендодателя» от 02.02.2002г., заключенному ООО «Орловское» с гражданами - участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:20:60 00 11:0006.

30.04.2013г. ИП Васюков В.В. обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации указанного соглашения.

17.05.2013г. государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц по инициативе регистратора на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.05.2013г. № 24/011/2013-842 указаны причины приостановления государственной регистрации прав.

Заявителем в срок до 14.06.2013г. не осуществлено действий по устранению сомнений государственного регистратора для осуществления государственной регистрации.

14.06.2013г. Васюкову В.В. отказано в государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на спорный земельный участок (сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2013г. № 24/011/2013-842).

Васюков В.В. был надлежащим образом уведомлен об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленным в адрес заявителя 14.06.2013г. № 24/011/2013-842.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор может передать принадлежащее ему на основании обязательства право (требование) другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (если иное не предусмотрено законом или договором). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, и другие связанные с требованием права.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Указанное означает, что в результате заключения договора перенайма к новому арендатору переходят все права и обязанности, предусмотренные договором аренды с прежним арендатором, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.

В силу части 1 статьи 25 и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с названным Федеральным законом. Такими документами являются свидетельства о государственной регистрации прав, которые выдаются правообладателю, арендатору земельных участков.

В части 9 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 137-ФЗ установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из части 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (часть 3 статьи 9).

В соответствии со статьей 14.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003г. № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.

Смысл вышеуказанных норм и норм законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения в целом, заключается в том, что данные земли имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Принцип приоритета и особой охраны заключается в особом статусе угодий среди земель иных категорий как лучших плодородных земель, а также исходит из того, что эти земли должны использоваться физическими и юридическим лицами только на законных основаниях и только по целевому назначению, установленному при их предоставлении.

06.09.2012г. закончилось действие договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002г., что сторонами не оспаривается.

Действительно, пунктом 7.1 данного договора предусмотрено, что он действует в течение 10 лет с момента его регистрации в учреждении юстиции, а по истечении этого срока, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на новый десятилетний срок на тех же условиях.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Вышеуказанное также подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Из анализа вышеназванных норм следует, что законодатель не позволяет заключить договор аренды земли сельскохозяйственного назначения на срок менее одного года, следовательно, в любом случае, такой договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В свою очередь положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока договора аренды не позволяют считать его возобновленным на определенный срок, что в рассматриваемом случае составляет 10 лет.

Таким образом, в рассматриваемом случае, пункт 7.1 вышеуказанного договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002г. не соответствует требованиям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и данный договор фактически прекратил свое действие с 06.09.2012г. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что данный договор аренды не прекратился.

Исходя из условий сделки, по окончании первоначального десятилетнего срока аренды между сторонами начал действовать новый долгосрочный договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

В судебном заседании представители заявителя и ООО «МТС - Агробизнес»