Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2014 по делу n А32-14615/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

в совместное пользование с ООО «Суоми» и ЗАО «Трик-Фарма» на условиях аренды земельный участок площадью 46 000 кв. м для обеспечения эксплуатации здания холодильника по ул. Труда,33 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Категория земель -земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 004:0048. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов (пункт 1.1. договора аренды № 4900003107 от 12.10.2004).

Срок действия договора аренды № 4900003107 от 12.10.2004 установлен с момента государственной регистрации по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора аренды № 4900003107 от 12.10.2004).

Договор аренды № 4900003107 от 12.10.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005, номер регистрации 23-23-50/060/2005-180, что подтверждается выпиской из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 20).

В соответствии с приложением № 2 к договору аренды № 4900003107 от 12.10.2004 ООО «СУОМИ» в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв.м, ЗАО «Трик-Фарма» 1 094 кв.м.

02 апреля 2007 года ОАО «Холод» (сторона-1) и ЗАО «Трик-Фарма» (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 02.04.2007), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) № 4900003107 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 02.04.2007).

Договор от 02.04.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2009, номер регистрации 23-23-50/098/2009-620, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л. д. 109 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013 -467 от 04.09.2013 (т. 3 л. д. 21).

25 декабря 2009 года ЗАО «Трик-Фарма» (сторона-1) и ООО «Айс-Лэнд-Кубань-Плюс» (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 25.12.2009), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) № 4900003107 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 25.12.2009).

Договор от 25.12.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.01.2010, номер регистрации 23-23-50/106/2009-383, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л. д. 122 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л. д. 21).

Ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи 01.08.2013 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048 площадью 46 000,00 кв. м (т. 3 л. д. 25 - 35), по результатам которого установлено, что на данном участке расположено:

- здание весовой, назначение - нежилое, литер Д, площадью 252,1 кв. м, находящееся в собственности ООО «СУОМИ», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-244 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 44);

- административное здание, назначение - нежилое, литер К, площадью 104 кв. м, находящееся в собственности ООО «СУОМИ», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-246 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 45);

-  административный корпус, назначение - нежилое, литер А, площадью 1 323,2 кв. м, находящееся в собственности ООО «СУОМИ», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-245 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 46);

-  нежилое здание - склад фасовки, назначение - нежилое, литер Г, площадью 647,7 кв. м, находящееся в собственности Экзарьяна С.А., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-247 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 47);

-  нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 1 338,7 кв. м, находящееся в собственности Экзарьяна С.А., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-250 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 48);

-  холодильник (1 очередь), назначение - нежилое, литер Б, площадью 7 329,5 кв. м, находящееся в собственности ООО «СУОМИ», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-242 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 49);

-  нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 1 416,7 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-238 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 50);

-  нежилое помещение № 1-18; 20; 22-39, назначение - нежилое, площадью 8 805,3 кв. м, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013 -240 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 51);

-  нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 556,6 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-251 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 52);

-  нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 116,5 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-252 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 53);

- нежилое здание - холодильная камера № 19 (2-я очередь), назначение - нежилое, лит. «В», площадью 216 кв. м, находящееся в собственности ОАО «Торговый дом «Русский Холодъ», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-243 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 54-55);

-   нежилое помещение № 21 здания холодильника второй очереди, назначение -нежилое, лит. В, площадью 216 кв. м, находящееся в собственности ОАО «Торговый дом «Русский Холодъ», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-241 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 56-57);

-   нежилое помещение № 12, назначение - нежилое, лит. Б, площадью 144 кв. м находящееся в собственности ООО «СУОМИ», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-239 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 58);

-   нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 11,6 кв. м, находящееся в собственности ООО «Технострой», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-248 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 59);

-   нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 466,6 кв. м, находящееся в собственности ООО «Технострой», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-249 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 60);

-   нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 512,5 кв. м, находящееся в собственности ООО «Технострой», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-253 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 61);

-   нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 220,2 кв. м, находящееся в собственности ООО «Технострой», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50/214/2013-254 от 30.07.2013 (т. 3 л. д. 62);

-   сооружение из металлоконструкций, используемое ООО «СУОМИ» как объект вспомогательного значения.

Ссылаясь на то, что договор аренды № 4900003462 от 20.04.2005 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отсутствие платежей за фактическое землепользование нарушает права собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591 -р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048, входит в состав особо охраняемой природной территории.

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды № 4900003462 от 20.04.2005, являлся федеральной собственностью в силу прямого указания закона (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Муниципальное образование город Сочи на момент заключения договора аренды № 4900003462 от 20.04.2005 не являлось собственником спорного земельного участка и не было уполномочено распоряжаться федеральной собственностью.

Следовательно, договор аренды не соответствует нормам пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214, пункту 1 статьи 296, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ не имеют обратной силы (статья 4 ГК РФ), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ), введением в действие указанного закона не