Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2014 по делу n А32-14615/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

был устранен вышеназванный порок договора аренды № 4900003462 от 20.04.2005,            заключенного администрацией с превышением компетенции.

Поскольку договор аренды № 4900003462 от 20.04.2005 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, то суд первой инстанции правомерно  квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, ничтожный договор аренды № 4900003462 от 20.04.2005 не породил у подписавших его сторон никаких взаимных прав и обязанностей независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке. Как следствие, заключенные в дальнейшем сторонами договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4900003462 от 20.04.2005 не могут являться основаниями возникновения права аренды на спорный земельный участок у ООО «Арсенал», ввиду ничтожности первоначального договора аренды.

В связи с ничтожностью договора аренды № 4900003462 от 20.04.2005 истцом заявлено требование о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 20.04.2005 № 4900003462 отсутствующим.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, ничтожность договора аренды № 4900003462 от 20.04.2005, на которую ссылается администрация, не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения арендой) отсутствующим.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция отражена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что фактически администрация не владеет спорным земельным участком. Данный факт истцом не опровергнут и подтвержден материалами дела. На данном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «СУОМИ» ОАО «Торговый дом «Русский Холодъ», ООО «Технострой», Экзарьяну С.А., Романчук О.В. на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП.

Поскольку доказательства владения администрацией земельным участком с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048 материалы дела не содержат, вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является правомерным.

При этом квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки не влияет на возможность удовлетворения заявленного иска. Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора или об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения администрация не заявила.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Арсенал» на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, ответчик владеет соответствующим земельным участком: на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, несет бремя оплаты за пользование земельным участком.

Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, то суд первой инстанции с учетом принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) пришел к правильному выводу о наличии у муниципального образования город-курорт Сочи в лице уполномоченных органов (ст. 125 ГК РФ) права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно статье 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку общество не является собственником спорного земельного участка, оно не относится к плательщикам земельного налога, поэтому возможной формой платы за землю для него является арендная плата.

Как установлено судом, между сторонами отсутствуют разногласия относительно периода фактического пользования ООО «Арсенал» спорным земельным участком - с 01.07.2009 по 31.12.2012.

Расчет арендной платы выполнен истцом в соответствии с постановлением Главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края», постановлением Главы города Сочи от 02.10.2002 г. № 593 «Об арендной плате на землю в городе Сочи», постановлением Главы города Сочи от 07.08.2007 г. № 989 «О внесении изменений и дополнений в постановление Главы города Сочи от 15.06.2007 г. № 791».

Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи» (далее - постановление от 15.06.2007 № 791) утверждены ставки арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, поправочные коэффициенты к расчетным ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, по категориям землепользователей и видам разрешенного использования земельных участков.

При расчете неосновательного обогащения администрация применила базовую ставку арендной платы по городу Сочи в размере 39; коэффициент целевого использования земельного участка - 3; коэффициент экономико-планировочной зоны С-З - 0,67; поправочный коэффициент - 10 (строительство без разрешительной документации).

Как правильно указал суд первой инстанции, из буквального толкования пункта 5.3 постановления от 15.06.2007 № 791 следует, что коэффициент 10 является санкцией за самовольное возведение объекта недвижимости.

Вместе с тем, постановление от 18.05.2002 № 529 не наделяет органы местного самоуправления правом введения дополнительных коэффициентов, ухудшающих положение землепользователя, не предусматривает применения дополнительного добавочного коэффициента 10 за строительство без разрешения для определения размера арендной платы.

Кроме того, за нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность (статья 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о необоснованном применении администрацией при расчете дополнительного коэффициента 10. Кроме того, суд учел отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что объекты, находящиеся на предоставленном обществу земельном участке, являются самовольными постройками.

В результате произведенного судом перерасчета за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, исходя из площади участка (17 158 кв.м) размер платы за пользование спорным земельным участком составил 3 357 011,59 рублей.

Обращаясь с апелляционными жалобами, ни администрация, ни ООО «Арсенал» не оспорили арифметическую и методологическую правильность произведенного истцом расчета неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, в связи с чем суд апелляционной инстанции исходит из указанной суммы при определении размера подлежащего возврату истцу неосновательного обогащения.

Как установлено судом первой инстанции, представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается внесение ООО «Арсенал» платежей на общую сумму 3 228 304,30 рублей, в результате чего задолженность общества по оплате за пользование земельным участком составляет 128 707,29 рублей.

Вместе с тем, данный вывод сделан судом при неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 рассмотрение апелляционных жалоб ООО «Арсенал» и администрации было отложено, сторонам предложено провести совместную сверку взаимных расчетов, акт сверки представить в суд; ООО «Арсенал» предложено представить развернутый контррасчет задолженности с указанием платежных поручений в табличном виде с расшифровкой каждого платежа и его назначения по конкретному периоду.

Во исполнение определения апелляционного суда от 21.01.2014 ООО «Арсенал» представило в материалы дела односторонний акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2012, в соответствии с которым сумма перечисленных денежных средств в счет оплаты арендной платы составила 4 983 082 руб. 62 коп., развернутый контррасчет задолженности с указанием платежных поручений в табличном виде с расшифровкой каждого платежа и его назначения по конкретному периоду за 2009, 2010, 2011 и 2012 годы с приложением платежных поручений от 02.07.2009 № 25, от 04.08.2009 № 29, от 17.09.2009 № 34, от 25.09.2009 № 36, от 07.10.2009 № 37, от 26.10.2009 № 44, от 17.11.2009 № 48, от 01.12.2009 № 58, от 16.12.2009 № 59, от 29.12.2009 № 63, от 30.12.2009 № 70, от 18.01.2010 № 72, от 28.01.2010 № 78, от 04.02.2010 № 80, от 09.03.2010 № 90, от 15.03.2010 № 93, от 24.03.2010 № 97, от 26.03.2010 № 100, от 01.04.2010 № 101, от 04.05.2010 № 115, от 05.05.2010 № 116,от 07.05.2010 № 119, от 18.05.2010 № 124, от 19.05.2010 № 125, от 11.06.2010 № 130, от 11.06.2010 № 131, от 02.07.2010 № 137, от 08.07.2010 № 138, от 09.08.2010 № 158, от 13.08.2010 № 163, от 02.09.2010 № 175, от 02.09.2010 № 176, от 03.09.2010 № 177, от 07.09.2010 № 178, от 23.09.2010 № 191, от 01.10.2010 № 196, от 01.10.2010 № 198, от 04.10.2010 № 201, от 07.10.2010 № 204, от 11.10.2010 № 206, от 13.10.2010 № 207, от 24.11.2010 № 227, от 17.12.2010 № 240, от 20.12.2010 № 241, от 30.12.2010 № 246, от 11.01.2011 № 247, от 12.01.2011 № 248, от 01.02.2011 № 254, от 02.02.2011 № 257, от 15.04.2011 № 287, от 20.04.2011 № 290, от 26.04.2011 № 293, от 28.04.2011 № 294, от 06.05.2011 № 298, от 13.05.2011 № 309, от 17.05.2011 № 313, от 11.08.2011 № 355, от 12.08.2011 № 356, от 16.08.2011 № 357, от 17.08.2011 № 360, от 22.08.2011 № 361, от 22.08.2011 № 362, от 18.10.2011 № 391, от 19.10.2011 № 392, от 31.10.2011 № 395, от 01.11.2011 № 396, от 02.11.2011 № 397, от 08.11.2011 № 398, от 09.02.2012 № 3, от 09.02.2012 № 4, от 10.02.2012 № 5, от 16.02.2012 № 12, от 20.02.2012 № 17, от 24.02.2012 № 18, от 28.03.2012 № 31, от 10.04.2012 № 35, от 18.04.2012 № 40, от 19.04.2012 № 47, от 03.05.2012 № 50, от 10.05.2012 № 51, от 11.05.2012 № 52, от 19.07.2012 № 78, от 24.07.2012 № 79, от 03.08.2012 № 82, от 15.08.2012 № 91, от 30.10.2012 № 117, от 31.10.2012 № 120, от 06.11.2012 № 121, от 09.11.2012 № 122 на общую сумму 4 983 082 руб. 62 коп.

Суд апелляционной инстанции, исследовав перечисленные выше платежные поручения по правилам статьи 71 АПК РФ, установил, что все представленные поручения кроме платежных поручений от 02.07.2009 № 25, от 04.08.2009 № 29 и от 24.11.2010 № 227 содержат ссылки на перечисление арендной платы в счет оплаты по договору аренды № 4900003462 от 20.04.2005 за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, а, следовательно, в связи с констатацией судом факта недействительности договора аренды № 4900003462 от 20.04.2005 могут быть зачтены в счет оплаты неосновательного обогащения за спорный период.

Денежные средства в размере 9 096 руб. 20 коп., перечисленные ООО «Арсенал» платежным поручением от 24.11.2010 № 227 в счет оплаты пени по договору аренды № 4900003462 от 20.04.2005 в связи с недействительностью (ничтожностью) данного договора, и, как следствие, условия о неустойке, также подлежат зачету в счет оплаты неосновательного