Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А32-1072/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

главы администрации Краснодарского края № 406-р от 1 апреля 2002 года следует, что спорный земельный участок был предоставлен в аренд обществу для строительства пансионата в порядке предварительного согласования.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление № 582) за земельный участок, предоставленный в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов годовая арендная плата составляет 2% от  кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, определив размер арендной платы на основании установленного заключением судебной экспертизы рыночного размера арендной платы, суд первой инстанции не применил подлежащую применению норму материального права.

При этом из имеющихся в деле доказательств не следует существование обстоятельств, которыми Постановление № 582 обусловливает применение размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности как способа определения размера арендной платы, предусмотренного подпунктом "г" пункта 2 Постановления № 582.

При определении подлежащей применению при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости (кадастровых стоимостей) являвшегося объектом аренды земельного участка апелляционный суд установил следующее.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 19 мая 2014 года № 04-523/13019 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0126001:1  в 2010 году (по 7 мая 2010 года) составляла 1 343 657 291 руб. 84 коп; данная кадастровая стоимость определена на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2007 года № 1202-р (далее – распоряжение № 1202-р) и постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года № 58 (далее – постановление Краснодарского края № 58).

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года № 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.

В силу пункта 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года № 7-КЗ «О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края» (далее – Закон № 7-КЗ), действовавшего на момент принятия распоряжения от 29 декабря 2007 года № 1202-р, официальным опубликованием нормативных правовых актов края признается первая публикация их полного текста в газете «Кубанские новости» или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края.

Сообщение о подписании распоряжения № 1202-р было опубликовано в газете «Кубанские новости» от 9 февраля 2008 № 21 (4160). Текст распоряжения № 1202-р без соответствующих приложений был опубликован в газете «Кубанские новости» от 13 марта 2009 года № 37 (4400). Доказательства опубликования в полном объеме (с приложениями) распоряжения № 1202-р в газете «Кубанские новости» или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона № 7-КЗ в деле отсутствуют.

Поскольку постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом, а в соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, постольку распоряжение № 1202-р применению не подлежит (данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2013 года по делу № А32-46574/2011).

Постановление Краснодарского края от 5 февраля 2010 года № 58, содержащее аналогичные показатели кадастровой стоимости земельных участков, опубликовано в полном объеме (с приложениями) 8 февраля 2010 года в газете «Кубанские новости» (№ 21) и с учетом пункта 6 указанного постановления вступило в силу с 18 февраля 2010 года в течение 10 дней после официального опубликования.

Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.

Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства № 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.

В соответствии с пунктом 9 Правил № 582 при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 343 657 291 руб. 84 коп. подлежит применению при определении размера арендной платы с 1 января 2011 года.

Размер годовой арендной платы за спорный земельный участок за 2011 год по установленной подпунктом «д» пункта 3 Постановления № 582 ставке в денежном выражении составляет 26 873 145 руб. 84 коп. (1 343 657 291 руб. 84 коп. х 2%).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до 2009 года на спорный земельный участок была установлена кадастровая стоимость, результаты которой были опубликованы в порядке, установленном для опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края; в выписке из кадастрового паспорта на спорный земельный участок от 11 марта 2003 года сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.  Кадастровая стоимость земельного участка, установленная распоряжением № 1202-р, как указано выше, в 2009 году применению не подлежит, по причине неопубликования данного акта в установленном законом порядке. Кадастровая стоимость, установленная постановлением от 5 февраля 2010 года № 58, как указано выше, подлежит применению только при расчете арендной платы с 1 января 2011 года. При таких обстоятельствах арендная плата за 2010 год подлежит определению по ставке, определенной пунктом 2.1.2 спорного договора, которая с учетом пункта 2.3 договора по состоянию на 2010 год составляла 2 530 295 руб. 13 коп. в год.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 19 мая 2014 года № 04-523/13019 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0126001:1  с 8 мая 2010 года по 31 декабря 2011 года составляла 5 783 583 856 руб. 64 коп. Как следует из предоставленных указанным органом сведений, изменение кадастровой стоимости было обусловлено изменением вида разрешенного использования земельного участка с "строительство и эксплуатация пансионата на 400 мест" на "многоквартирные жилые дома" с применением соответствующего данному назначению среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка с "строительство и эксплуатация пансионата на 400 мест" на "многоквартирные жилые дома" в период до 11 апреля 2012 года.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 20 января 2012 года целевое назначение спорного земельного участка указано как "строительство и эксплуатация пансионата на 400 мест". Письмом № 99-10/15498 от 17 декабря 2012 года территориальное управление как уполномоченный орган собственника земельного участка выразило согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка с "строительство и эксплуатация пансионата на 400 мест" на "индивидуальное жилищное строительство", из чего следует, что на 17 декабря 2012 года сохранялся первоначальный вид разрешенного использования земельного участка. Единственным документом, в котором указано целевое назначение спорного земельного участка как "многоквартирные жилые дома", является выписка из ЕГРП от 1 марта 2013 года № 46/022/2013-486, которая, принимая во внимание, дату ее выдачи, не позволяет достоверно установить соответствующее изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка по состоянию на 11 апреля 2012 года.

При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы в период с 1 января 2012 года по 11 апреля 2012 года подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 343 657 291 руб. 84 коп.

Размер арендной платы за спорный земельный участок за период с 1 января 2012 года по 11 апреля 2012 года по установленной подпунктом «д» пункта 3 Постановления № 582 ставке в денежном выражении составляет 7 489 237 руб. 37 коп. (1 343 657 291 руб. 84 коп. х 2% / 366 х 102).

Исходя из изложенного общая сумма арендной платы, которая причитается Российской Федерации как арендодателю в рамках правоотношений из спорного договора за период с 1 января 2010 года по 11 апреля 2012 года, составляет 38 892 678 руб. 34 коп. (2 530 295 руб. 13 коп. – за 2010 год, 26 873 145 руб. 84 коп. – за 2011 год, 7 489 237 руб. 37 коп. – за период с 1 января 2012 года по 11 апреля 2012 года).

Приведенный обществом в судебном заседании довод о том, что в отношении арендованного земельного участка распоряжением администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 ноября 2010 года № 1307-р в интересах ФГУ «Отраслевой центр мониторинга и развития в сфере информационных технологий» был установлен сервитут в целях строительства олимпийского объекта федерального значения «Сеть радиосвязи стандарта «Тетра», включая абонентское оборудование (проектные и изыскательские работы, строительство)», подлежит отклонению, поскольку обществом не доказано, что установление указанного сервитута привело к ограничению опосредованной субъективным правом аренды из спорного договора возможности общества по использованию являющегося его (договора) объектом земельного участка по целевому назначению. Доказательства фактического осуществления строительства указанного олимпийского объекта в деле отсутствуют. Кроме того, данный довод не приводился в суде первой инстанции. Доказательства того, что общество предъявляло арендодателю либо лицу, которое оно полагало арендодателем, вытекающее из пункта 4 статьи 614 ГК РФ требование об уменьшении арендной платы, в деле отсутствуют.

Из материалов дела следует, что обществом за аренду спорного земельного участка за период с 1 января 2010 года по январь 2012 года в пользу департамента имущественных отношений края была уплачена арендная плата в сумме 6 018 065 руб. 19 коп., что подтверждается имеющимися в деле актами сверок взаимных расчетов между обществом и указанным органом, а также сведениями, представленными в дело Управлением Федерального казначейства по Краснодарскому краю (№ 18-04-08/4400 от 22 ноября 2013 года).

Как указано выше, департамент имущественных отношений края в период с 1 января 2010 года по январь 2012 года не являлся органом, наделенным собственником осуществлять правомочия арендодателя спорного земельного участка.

Между тем, как следует из смысла пункта 12 Постановление Пленума ВАС РФ № 73, отсутствие у выступающего арендодателем лица соответствующих правомочий, не освобождает арендатора от обязанности по оплате данному лицу арендной платы. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, не принимаются судом во внимание. Из этого следует, что платежи по арендной плате, добросовестно совершенные арендатором в пользу не обладающего правом собственности на объект аренды лица, указанного в качестве арендодателя в договоре аренды, не могут быть признаны совершенными в пользу ненадлежащего кредитора.

Как указано выше, в качестве арендодателя в спорном договоре аренды был указан департамент имущественных отношений края, который при заключении договора действовал в рамках предоставленных ему Министерством имущественных отношений РФ полномочий; доказательства того, что территориальное управление как уполномоченный орган собственника в пределах срока действия договора аренды, включая спорный период по настоящему делу, предъявляло обществу требования об уплате арендной платы, в деле отсутствуют; соответствующий довод истцом не приводился. При таких обстоятельствах основания для вывода о том, что при совершении платежей арендной платы в пользу департамента имущественных отношений края общество действовало недобросовестно, т.е. заведомо зная об исполнении обязательства ненадлежащему кредитору, в деле отсутствуют. В силу изложенного платежи по арендной плате за период с 1 января 2010 года по январь 2012 года в сумме 6 018 065 руб. 19 коп., совершенные обществом в пользу департамента имущественных отношений края, подлежат зачислению в счет исполнения обязанности общества как арендатора в спорном договоре за соответствующий период. При этом истец не лишен права истребовать данные денежные средства как неосновательное обогащение; данное право им реализовано посредством заявления иском по настоящему делу требований к Краснодарскому краю и муниципальному образованию город-курорт Сочи.

При таких обстоятельствах сумма неисполненной обществом обязанности по оплате арендной платы за пользование спорным земельным участком за период с 1 января 2010 года по 11 апреля 2012 года на день принятия решения суда составляет 30 874 613 руб. 15 коп.

Поскольку обществом не представлены доказательства исполнения обязанности по уплате арендной платы в указанной сумме, а равно ее прекращения иным предусмотренным законом способом, постольку с общества в пользу территориального управления подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 30 874 613 руб. 15 коп.

В остальной части в удовлетворении требования о взыскании с общества долга по арендной плате надлежит отказать.

При оценке законности и обоснованности решения суда первой инстанции по требованиям о взыскании неосновательного обогащения с муниципального образования город-курорт Сочи (в лице администрации, департамента имущественных отношений