Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 по делу n А53-8341/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателям Букасу Александру Федоровичу, Минькину Сергею Александровичу, Архипенко Дмитрию Анатольевичу на праве общей долевой собственности принадлежит следующее недвижимое имущество: мебельный салон-магазин, площадью 2727,8 кв.м, расположенный по адресу: г. Шахты, пр. Победа Революции, 111, в составе следующих помещений на первом этаже здания №№ 65, 66, 67, 68, 73, 73а, 73б, 74, 75, 76, 77, 77а, 78, 79 и помещений в подвале №№ 73,74, 75, 78,79, 80, 80а, 81, 82, 83, 84, 85-86, 87, 88, 89, 89а, 90, 90а, 90б, 90в, 91-92, 93, 94. Изложенное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 16.09.2011, от 13.07.2011, от 25.10.2011.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 14.06.2013 в отношении спорного имущества доли между сособственниками распределены следующим образом: Букасу Александру Федоровичу принадлежит доля в размере 127/200, Минькину Сергею Александровичу принадлежит доля в размере 25/200, Архипенко Дмитрию Анатольевичу принадлежит доля в размере 48/200.

Кроме того, согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 13.07.2011 и от 16.08.2013 индивидуальному предпринимателю Минькину Сергею Александровичу на праве собственности также принадлежат 2 и 3 этажи в спорном здании торгового центра.

Физические характеристики спорного имущества подтверждаются данными технического паспорта МУП БТИ города Шахты от 13.06.2013.

Согласно позиции сторон каждый из сособственников имеет волю на выдел принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество ввиду невозможности совместного использования общего имущества.

По изложенным основаниям суд первой инстанции рассмотрел заявленные требования в качестве иска о разделе общего имущества и прекращения права общей долевой собственности путем выдела доли каждого из сособственников согласно предложенным ими вариантов раздела и наполнения долей конкретным имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу пунктов 2 и 3 приведенной статьи имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 при разделе общего имущества и выделе доли необходимо учитывать следующее: раздел общего имущества и выдел доли прекращает общую долевую собственность, раздел общего имущества должен проводится без несоразмерного ущерба имуществу, также учитываются назначение спорного имущества, порядок его использования и возможность его последующей эксплуатации после раздела, потребности каждого из сособственников, а также требования противопожарных, санитарных строительных и других обязательных норм и правил.

Пунктами 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 предусмотрено, что иск о выделении доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество является допустимым вещноправовым средством защиты гражданских прав, влекущим наделение каждого из сособственников правом собственности на конкретное имущество, полученное в результате раздела общего имущества.

В силу пунктов 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из положений приведенных норм права и разъяснений судебной практики, судом первой инстанции были рассмотрены предложения каждой из сторон в споре по вариантам раздела спорного общего имущества, приведенные ими путем формулирования редакций исковых требований.

Рассмотрев их, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наиболее оптимальный вариант раздела спорного имущества предложен экспертами Токаревым Александром Альбертовичем и Степура Валентиной Владимировной, являющимися сотрудниками ООО «Синтекс», в заключение № 13.8341.1903 от 10.02.2014.

Данный вариант раздела спорного имущества соответствует идеальным долям каждого из сособственника в спорном имуществе, учитывает различное функциональное назначение подвального и первого этажей спорного здания, их фактическое использование (первый этаж используется в качестве торговых и офисных помещений, подвальный этаж - в качестве складских и подсобных помещений) и функциональное назначение, а также значительную разницу (более чем в 3 раза) по стоимости одного квадратного метра подвального этажа и первого этажа.

Разница в стоимости первого и подвального этажей в здании препятствует выделу Букасу А.Ф. в счет его доли большей части помещений первого этажа спорного здания вне не зависимости от сдачи их в аренду непосредственно Букасом А.Ф.

В заключении № 13.8341.1903 от 10.02.2014 учтены необходимые противопожарные, санитарные требования к общественным зданиям, нормы освещенности, строительные нормы и правила, обеспечивающие функциональную надежность всего здания в целом и безопасное его функционирования с учетом массового посещения гражданами.

Кроме того, существенным при разделе спорного имущества является сохранения назначения спорных помещений и возможность их последующей эксплуатации в соответствии с их назначением после раздела, что учтено в рассматриваемом экспертном заключении. Так, экспертами сохранена возможность использования спорного здания в качестве торгового центра мебельной продукцией с учетом фактического нахождения на первом этаже торговых, выставочных залов и офисных помещений, организованных посредством установки перегородок и организации отдельных самостоятельных торговых помещений для каждого из сособственников и организации отдельных складских и подсобных помещений в подвальном этаже здания с возможностью их последующего переоборудования в торговые.

Экспертным заключением № 13.8341.1903 от 10.02.2014 предусмотрено оставление в общей долевой собственности каждого из сособственников с учетом их долей подсобных помещений, являющихся по своему функциональному назначению общим имуществом здания, а именно: лестничных маршей, коридоров, проходов, туалетных комнат, котельной (топочной), помещений, в которых расположены инженерные коммуникации здания и не имеющих иного функционального назначения.

По изложенным основаниям суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение № 13.8341.1903 от 10.02.2014 предусматривает раздел спорного имущества с учетом долей каждого из участника настоящего спора, функциональных особенностей спорного здания, его назначения и фактического использования, значительной разницы стоимостей одного квадратного метра на первом и подвальном этажах, противопожарных, санитарных и строительных норм и правил, наличия у Минькина С.А. в собственности 2 и 3 этажей спорного здания, обеспечивающих самостоятельное ведение хозяйственной деятельности, необходимость нахождения в общей долевой собственности технических и подсобных помещений, обслуживающих эксплуатационные потребности здания и каждого из собственников отельных помещений в нем, а также баланс прав и законных интересов каждой стороны на получение равных доходов от использования принадлежащего им имущества. Указанные обстоятельства делают правомерным и обоснованным именного такой вариант раздела общего имущества.

Отклоняя экспертное заключение ООО «Северо-Кавказский центр экспертиз и исследований» № 2013/345 от 28.07.2013, представленное индивидуальным предпринимателем Букасом Александром Федоровичем, суд первой инстанции исходил из того, что предложенный вариант раздела спорного имущества не учитывает различия по стоимости, потребительской ценности, эксплуатационного назначения и полезности помещений первого и подвального этажей спорного здания.

При изложенном варианте раздела Букас А.Ф. получает в собственность все помещения первого этажа спорного здания и незначительную часть помещений подвального этажа, что исключает равноценный раздел спорного имущества между сособственниками, что противоречит приведенным выше нормам права и разъяснениям судебной практики.

Кроме этого, заключение ООО «Северо-Кавказский центр экспертиз и исследований» основано на соглашениях о порядке пользования спорным имуществом, заключенных между Букасом Александром Федоровичем и ООО ПКФ «Миф-1» от 16.09.2011, и между Минькиным Сергеем Александровичем и ООО ПКФ «Миф-1» от 10.06.2011.

Отклоняя довод истца о необходимости учета сложившегося порядка пользования спорным имуществом, суд первой инстанции исходил из того, что изложенный порядок сложился между Букасом Александром Федоровичем и ООО ПКФ «Миф-1», который впоследствии был ликвидирован.

Учитывая изложенное, вариант раздела спорного имущества, предложенный Букасом Александром Федоровичем, обоснованно не принят судом первой инстанции, поскольку такой раздел неизбежно приведет к нарушению прав и законных интересов остальных сособственников.

С аналогичными доводами индивидуальный предприниматель Букас Александр Федорович обратился и в апелляционный суд. По существу, основным аргументом истца является раздел спорного имущества без учета сложившегося порядка использования общего имущества, установленного соглашениями, заключенными между Букасом Александром Федоровичем и ООО ПКФ «Миф-1» от 16.09.2011, и между Минькиным Сергеем Александровичем и ООО ПКФ «Миф-1» от 10.06.2011.

Кроме этого, согласно позиции истца ,заключению договора купли-продажи от 27.07.2011, на основании которого к последнему перешло право собственности на 127/200 доли в праве на спорное имущество, предшествовал предварительный договор купли-продажи от 18.07.2011, в котором было перечислено конкретное имущество, являющееся предметом купли-продажи.

В обоснование сохранения указанного порядка использования помещений в спорном здании, индивидуальный предприниматель Букас А.Ф представил в материалы дела договор арены недвижимого имущества от 19.08.2012 № 63юр, подтверждающий передачу предпринимателем